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【#MF投資熱話】【內房債危機】內房股債務健康參差 部分已達危險邊緣 富力「三條紅線」全踩

內房股近日受恒大（3333）事件困擾，雖然該板塊之前一度作勢反彈，惜今日又變「彈散股」，幾乎全線見紅報跌。正當全城聚焦恒大之際，其實還有一隻內房股同樣瀕臨生死邊緣，所指的是富力地產(2777)。近日獲主要股東提供80億元資金的富力，債務狀況其實已達到近乎爆煲的境地，中央監管機構設立的「三條紅線」均已盡踩，故恐隨時成為繼恒大(3333)後，另一隻落入破產邊緣的內房股。

內地監管部門去年8月為內地房企融資設置了「三條紅線」的監管新規定，目的是控制內房的有息債務增長，禁止內房企業過份借貸，免造成潛在的倒閉風險甚至對社會經濟造成風險。內地官方「三條紅線」定義及要求如下:

紅線1:房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；
紅線2:房企凈負債率不得大於100%；
紅線3:房企現金短債比不小於1倍；

監管部門根據內房觸及「三條紅線」的情況，將內房分類，由低至高分為「紅」、「橙」、「黃」、「綠」四個檔次，完全沒踩紅線的房企便是財政最安全的「綠」檔。若房企踩一條條線（違反其中一條紅線規定）會列入「黃」檔」；踩兩條紅線會列入「橙」檔；若三條紅線全踩，則會被視為負債情況最高危的「紅」檔房企。這四個檔次對內房的生死存亡極之關鍵，因為各內房企業的有息負債規模增長速度上限，便是根據其所屬檔次而釐定。換言之，債務健康狀況愈佳的企業，距離「三條紅線」愈遠，所處檔次便愈高，其獲監管部門容許的有息負債規模增長速度上限也就愈高，更容易籌得資金周轉。

根據內房今年的中期業績，內地房地產行業研究平台貝殼研究院統計了85間重點內房「三條紅線」的情況。其中，本港上市的雅居樂(3383)、中海外(0688)及潤地(1109)均屬最高級的「綠檔」，即是沒有踩（違反）任何紅線規定。

碧桂園(2007)及融創(1918)是較次級的「黃檔」，即是踩了一條紅線。至於債務風暴一發不可收拾的恒大，早已觸及三條紅線之中的兩條，被列入「橙」檔，距離最高危的檔次只差一級。但按官方定義，比恒大更不堪的，還有三條紅線均已全數踩中的富力地產（2777），難免令人憂慮富力會否步恒大後塵，成為下一隻瀕臨爆煲的內房股。

Text by BusinessFocus Editorial

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【又一間家樂福要熄燈了 ...】

繼高醫家樂福熄燈，昨日傳出愛河家樂福店，也即將熄燈 …

愛河家樂福是我從大學時代，社團聚餐、登山採買的記憶，相信很多高雄人也在愛河家樂福有各種家庭、親友聚會、與另一半的生活回憶；

不過，家樂福的用地，是跟南和興產承租的，2年後租約即將到期，而在昨天，南和興產以以單坪119萬元，總價42億元售出給建商豐邑機構。

未來，家樂福預期將消失，取代的是河景第一排建案。

對我來說，這真的不是好消息；因為新建案我應該是買不起，但是，消費得起的家樂福，要消失了。

--

最近高雄房市到了一個近似瘋狂的狀態，最近的問候語是：「台積電要來，附近房可以投資！」我昨日聽聞房仲描述的情況是，前一周900萬交易的房子，在隔一周交易轉手，1100萬成交；親友間互相提醒，有錢趕快買，某些地段原本待售的房屋，瞬間下架。

這樣瘋狂的房地產交易，對於崩世代的人類來說，真的不曉得世界怎麼跟想像的不一樣 … 房子變成投資商品，不會奇怪，但是對於僅是傳聞中的台GG，高雄產業轉型還沒發生，房產的轉手熱度已經炒上天。

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包含過去的高醫商圈家樂福、美奇萊，在近幾年陸續熄燈，也很多高雄人反映：高雄的 #夜生活好像逐漸消失中，晚上經過那一帶，原本閃亮的招牌，如今已下架，夜間一片寧靜，看著已逝去的高醫商圈風華，心中不免一陣難過，出售土地及投資在資本主義掛帥的社會中，不是新鮮事，但若牽扯到 #公共利益，就是我們需要關心的事了。

這些土地的持有者：高雄的最大地主「南和興產」，原本南和興土地在創辦人陳啟川堅持下 #只租不賣，但近年來，陳家子孫對於當初的祖訓，有了不同想法，開始將手上持有土地大量出售，光是曾經公開報導的資料，從2014年起，南和興產在高雄的土地交易總額，將近300億元。

其中的「眉角」在哪裡呢？

⚠南和興如何利用 #土地交易證券化 繞過土地法規範？

簡單說，透過土地交易證券化，表面上，土地所有權還是在南和興手上，但實際上，土地處分的決定權，已被外資股東介入

⚠土地資本證券化，用證券交易的方式，把南和興58%股權賣給香港 #亞太置地集團（APL）在台灣成立的公司 #德高置地。

德高置地共成立三家公司，再轉投資成立達原、願興、致力、期昌、程凱、致德六家子公司，用這六家子公司，取得南和興董事會及監察人過半席次，實質掌握南和興產的運作。

但，因為名義上還是南和興的地（本國法人），所以台灣 #土地法 中，對於外國人買賣台灣土地的規範，在這邊不適用*

亞太置地透過子公司代表，入主南和興之後，先是拋售大量股票，先拿回20億元；再來又一次減資，將減資股款都退回股東（最大的股東就是自己），又拿回20億現金，入主南和興第一年，就拿回40億元現金。

🔺會造成什麼後果呢？

在大筆交易中，應該繳的稅完全被豁免，有關土地交易的稅收如土地增值稅完全收不到，只能收點皮毛如證券交易稅。外資賣地賺贏，高雄商圈凋零，這就是高雄商圈式微的進行式。

*根據《土地法》第17、19、20條，外國人取得台灣土地，必須經過直轄市或縣市政府核准，並且在 #移轉、#設定負擔或租賃 上有限制，但，外資藉由取得台灣公司股權，操作被認定是本國法人的土地交易，而避開外國人在台買賣租賃土地之限制。
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偏門研究員 KUN 表示：「愛河環境隨著近代的整治下，沿岸的住宅大樓如雨後春筍般建起，無敵水景造就極高的房市價值。家樂福愛河店土地賣出後，未來應該也是以住宅大樓為主要發展，不過眾多高大量體的座落，是否會影響愛河的景觀品質仍需慎重思量，畢竟愛河是高雄重要的文化觀光資產，期待未來有更全面性的都市設計準則，針對愛河周遭的新建建築詳細規範其量體配置、材質顏色、開放空間等，把美好的城市河岸風景延續至下一世代。」

未來的愛河畔，在土地變賣之後，應該還是難免成為河畔高樓，除非，建商有讓我們跌破眼鏡的選擇，否則只能看著房價成為年輕人越來越不可及的夢幻數字，而大多數的高雄人，再一次失去逛賣場的小確幸，河景第一排，將成為少數人及投資客的專利。

面對愛河家樂福即將熄燈，你的感覺是：

高雄房價起飛👍
我最喜歡逛家樂福了🥲
可惡，以後要去哪裡尬推車😡
期待新屋落成❤️

#你的事就是阿凱的事
#愛河商圈式微進行式

#我們這次認真地聊我當初想聊的那些

《型男飛行日誌》在九月時從Netflix中被下架了。

這部在2009上映的片，以其劇情、角色、導演與剪輯手法的出色，得到了很多獎項的提名，雖然最終沒有囊括甚至橫掃獎座，但各方給予的好評其實沒有減損它的厚度。

而這部電影在電視台上播過很多次，我卻沒有去看，因為片商的片名實在取的很雷，看起來這部片只是主角耍帥的內容.......好吧，主角確實很帥。

這部片原來的名稱叫做"Up in the Air"，中國直譯為《在雲端》，算是貼切；香港則翻譯《寡佬飛行日記》，"寡佬"指得是喪妻的鰥夫，孤獨的老人，後來引申為單身不娶的男人，所以這樣取名是很貼切的。

但台灣片商卻膚淺的緊，見到主角喬治克隆尼是帥哥，又在天上飛來飛去，所以很直觀的叫做《型男飛行日誌》；你說他錯嗎? 好像也沒錯，主角是型男也在空中飛來飛去，但在這種片名裡面我們無法藉以引起對這部片的興趣(除非只要是型男就可以的....)

相反的，原名《Shallow Hal》(庸俗或膚淺的霍爾)的那部電影我們翻譯為《情人眼裡出西施》還相對貼切一點。(中國直譯《庸人哈爾》、香港直譯《豬兜有情人》)

總之，我當時乍看《型男飛行日誌》這個名稱，還以為是在講一個帥哥(機長)飛來飛去找豔遇之類的電影........(但這部片有內涵多了)
之所以我能發現他的內涵，還是基於某些社團人推薦的，看了那個推薦跟幾張裡面的劇照對白，我抱著嘗試的態度，在下架前點開看了。

--------------

當下只覺得這部片確實很有內涵(女主角薇拉·法蜜嘉在片中背面全裸又大露測乳的那一幕更是美的驚心動魄，有線電視台絕對會剪掉的那種......)，但在事後細細回想，這部片中"暗合"著很多哲理。

我為何說是"暗合"，而非"暗藏"呢?

因為很多時候，編劇的人只是想呈現自己很有創意的想法，卻不知在無意之間將很多哲理一起融入劇情中，然後被不同思想背景的人看到後，基於各花入各眼的情況下，演者無意、觀者有心的發出了這些體會感想。

(例如，一部西方宗教片其中的一些道理，會讓東方宗教的思想者覺得兩者有異曲同工之妙的領會。)

#那在我眼裡它暗合了什麼哲理呢?

我想先說說這部片的基本架構。(雖然這部片已經十幾年了，但我還是設個防雷線好了)

---------防------------雷------------線----------

這部由小說改編的電影，基本架構不複雜。主要圍繞著三個人進行，男主角萊恩（喬治·克隆尼 飾）、艾莉克斯(薇拉·法蜜嘉 飾)、娜塔莉(安娜·坎卓克 飾)。

男主角萊恩是一個不婚的單身漢，它對熱愛工作，熱愛工作中的自由，還有這份自由帶給他不受拘束的感覺、四海為家的旅遊樂趣，還有處處留情的方便性。

是的。他在各地移動進行專業度很高的工作之餘，可以跟他看得上眼的美女進行人與人的連結(心靈與肉體都有)，但他就如周星馳在《家有喜事》裡所說的一樣 : 「感情就像戰場，贏他是贏定了，但絕不能收容戰俘!」

所以他處處飛行卻也處處留情，大家都能接受這種關係的展開，自然符合台灣鄉民的最高道德標準--不偷不搶了。

這份工作他進行了很多年，一直樂此不疲，且相當專業，直到公司來了一個新進人員--娜塔莉。

娜塔莉是一個初出茅廬的畢業生，她如同一般大學高材生一般對自己相當有自信，因為他(們)認為自己掌握了普天之下的知識與專業，但實際上卻是"燈下暗"，全然不知道自己沒掌握的區塊與盲點何在。

娜塔莉認為自己看出了眼前這個行業別在運作上的缺點-沒有效率。

沒有效率來自於 : 這個公司養太多人在天上飛來飛去，龐大的旅行費運造成巨大成本，移動距離則成為浪費時間跟經費的硬傷；在她眼裡，要開除一間公司的冗員，根本不需要花時間飛到那裏去，跟他面對面講話，只要透過網路視訊，把該講的講完，就能省力省事的達到一樣的效果，從此幫公司省下成本，將"成本"轉換成損益表上的"股東權益"。

這是他的專業所及，但他眼界所不及的盲點則在於.......她忽略了她說話的對象是一個人，是個有血有肉、有感情有回憶、有家累有開銷的員工。制式的問答只能在制度上解決一個人的職缺，但心理面的想法卻是視訊無法顧及的。

(想想線上祭拜神明、線上祭祖、線上探病......是否能取代你心目中親臨現場的感受?)

而萊恩在工作旅途上遇到了聰明成熟的艾莉克斯，她是一個自主的女性，在工作自主、情感自主，身體上也自主；所以她雖然已經有了婚姻與家庭，還是想在工作上放飛自己，在旅途中跟一個自己看得上眼的男人發生關係，保持聯絡......然後繼續發生關係，或與她出遊(聯袂參加婚禮之類的活動)

這是三個人的架構，接下來是這個架構下擦出的火花

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人的個性是會改變的，人跟人是會互相影響的，但一般都是價值觀相互影響下的小改(大改通常要遇到重大事故、疾病或災難)；這些小改，足以引發蝴蝶效應，造成巨大的改變。

體現在戲中的兩個角色，也是如此。

萊恩在工作上遇到了娜塔莉，其實就是老派工作觀念遇到了摩登工作觀念的革命火花(revolution)。

萊恩堅持自己的工作方向才適合這個職務的運作，他也不斷解釋與親自示範；但挾帶著公司高層授意與無比自信心的娜塔莉，則認為自己的新倡議才能顛覆這個產業，帶來效率與利潤。

於是她大膽的嘗試了，也觸及到她的盲點並迎來了挫折，這改變了她原本看待這個產業的方式與看待萊恩這個老古板的眼光。

但影響是互相的。娜塔莉也回頭影響了萊恩的單身主義。

在娜塔莉的幾次衝撞下，他開始反思自己過去的那種自由方式是否真的是自己要的；而此時劇本的合理性便在此處彰顯.............這個年紀的男人，如果只是因為一個小孩子的三言兩語就動搖了心態，反而顯得不合理了。

所以在主觀上，先前遇到的那個睿智、聰明、甜美可人、身材姣好(真的很好，那個全裸背影跟測乳.......實在經典)的艾莉克斯更讓他興起了想要"定下來"的念頭。

在客觀上，則是萊恩的妹妹結婚，他受邀參加婚禮竟動了想要帶艾莉克斯參加的念頭，而自由的艾莉克斯也真的去了，且相當稱職地當了一回完美旅伴。在良人美伴的相陪與婚禮現場的浸淫下，"定下來"的念頭更是在萊恩的心中下了實錘。

於是，萊恩的中心思想動搖了，他不只放棄了自己揚名於一時的"空背包理論"，更在思切交集下直飛愛莉克斯的所在地，想給她來個驚喜與告白。

只是在他看見艾莉克斯的家庭、家人，聽見她對老公說自己只是個"迷路的問路人"後，忽然懂了，也心碎了。

原來自己只是在感情路上的一個"迷路人"，而且問道於盲的找到了艾莉克斯............這個過去風流不羈，可能對不起並傷過許多女人心的花花公子，終究也嘗到了"只是玩玩而已"的苦頭。

過去他遵循著"逢場作戲"、"玩玩而已"的規則遊走在各州、各女人之間是多麼的快樂快意，但沒想到自己真心想定下來時，再回頭聽著女方對他說 : 我們只是逢場作戲，如果你還想繼續這樣下去，再來找我...........時，心中想必悵然若失、百感交集了。

該說是報應嗎?

說"報應"太沉重，我想到中國諺說 "獵犬終須山上喪，將軍難免陣前亡"，台灣俚語說"菜蟲吃菜，菜腳死"；又或是，我們通俗說一句 "夜路走多終遇鬼"吧~

在這個圈子混，本來就會碰到這種事；只是之前自己身在規則中玩的不亦樂乎，但今日想跳出圈子外，卻發現這個規則竟才殘忍至斯。

不是規則變了，而是萊恩的心態變了，變得不能接受這個規則是這個玩法。

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最後，原本的娜塔莉以為自己可以在工作上改變這個產業與眼前這個自負自滿的男人，甚至在感情上也好好給這個風流不羈的男人一個震撼教育，好起到撥亂反正之功。

但萊恩在工作上沒被影響，被影響的是反而是娜塔莉。一個個案當事人輕生，讓初出茅廬的娜塔莉徹底被擊垮，因而辭職。

而感情上，自己的男朋友也跟自己提了分手，自己以為的從一而終、自此白頭的想法，還在幾次衝撞中頂撞了萊恩的美好理想，卻在一夕之間變成了一個笑話。

萊恩似乎還是不被動搖的那個?

其實，他還是受到了娜塔莉這個小姑娘的影響，卻在心上人的門前狠狠地滑了一跤，帶著百味雜陳的情緒回到高層旅館看著窗外的風景回顧著自己的所有價值觀。

他也像娜塔莉一樣，曾經以為自己是對的。
但事實一樣不如他所想，甚至無法控制的遭受了挫折。

無可掌握、身不由己、事事沒有絕對的對錯，其實就是人生的寫照；這樣的主線交纏，所要揭示便是如此。

#那到底暗合了什麼道理?

佛教中有「四聖諦」(苦集滅道)之說，其中的「苦諦」中又有"八大苦"，裡面有三項是 : 相愛別離、怨憎相會、求之不得。
(能看到這邊，已經很不容易了，我將佛理全部講完，你大概也瘋掉了)

《型男飛行日誌》裡面其實也暗合箇中道理。

萊恩與艾莉克斯、娜塔莉與男朋友，有愛但最後別離；很多員工對公司有愛、對職位有眷戀，最終也要別離；萊恩跟炮友鄰居曾經有愛，但對方成了家，也需別離------這體現了「相愛別離之苦」。

艾莉克斯對家庭有束縛感，卻必然要回家相聚；萊恩對家人有生疏感，且大妹妹對他有不滿，小妹妹對他有所求，最後還需相聚相憎；娜塔莉對萊恩有諸多不滿，見到對方在工作與感情上與自己格格不入，卻因為工作不得不在一起行動...........這體現了「怨憎相聚之苦」。

娜塔莉想要的是穩定的感情、工作的創新、成就與認同，最後皆盡鎩羽而歸；萊恩想要追求那份自己想定下來的女人與愛，最終也在一個巨大打擊下成為泡影；許許多多的公司革員，希望能夠在眼下的工作中養家活口、退休終老，最後仍然被公司革除，甚至還是請外人來開除自己..............這體現了「求之不得之苦」。

一個109分鐘的電影，揭穿了佛理、講遍了人生、演繹了眾生之迷惘、蒼生之苦，實在是結構精實、微言大義的作品。

仁者樂山，智者樂水，每個人所經歷不同，所見自然也不同，各花入各眼，你可以看到喬治·克隆尼的帥氣性感、安娜坎卓克的朝氣自信可憐可愛，也能薇拉法蜜嘉的性感、冶豔、知性與美麗的桐體；也可以看看裡面的微言大義、眾生之苦。

是一個細思極恐，不可多得的好作品。
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#上次9月6號那篇歪樓歪的利害
#這次認認真真的把內容補正
#你們應該習慣了啦
每週一、三、五的晚上10點半，一起看、一起想、有瞌睡蟲一起養。
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發生什麼事？台股最後一盤急殺百點！化工族群跌破大量低點怎麼辦？EVA漲價為何只剩亞聚續強？不鏽鋼要有量才有人炒！高速傳輸USB4.0反彈有戲？2021/09/17【老王不只三分鐘】

01:57 費半還是美股四大指數裡面最強勢的，道瓊還是最弱的！美股今晚四巫日怎麼看？
09:31 港股跌破月均線之後也殺太快了吧，這是要第三隻腳嗎？
13:13 陸股周二我們錄完影之後殺尾盤耶，前高就差那麼一咪咪！一路向北沒得唱了...

17:04 抽獎啦！得獎者請私訊粉絲團【王董的大盤籌碼】聯繫小編唷～
20:10 今天台股最後一盤是怎樣啊，好扯！感覺毛毛的...
34:05 昨天中國不鏽鋼期貨漲停還創下歷史新高，怎麼台股的不鏽鋼族群動也不動啊？

43:50 化工化學族群爆量之後全面重挫，要幫大家再追蹤一下嗎？

01:02:37 周二感謝董哥再幫我們分析矽智財族群，今天可以分析高速傳輸USB4.0概念股嗎？好像反彈了！

本集談及個股有以下：
2034允強、2027大成鋼、5014建錩、2007燁興、5009榮剛、2030彰源、2069運錩、1584精剛、1727中華化、1711永光、1721三晃、4711永純、4702中美實、4722國精化、1717長興、1710東聯、1304台聚、1308亞聚、5269祥碩、6756威鋒電子、6104創惟、6684安格、8054安國、5351鈺創、6233旺玖、2436偉詮電


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新唐跌停全因它翻臉？投信賣超股非死即傷！萬海漲停，航運再起瘋狗浪？面板三雄再破底，價值浮現？中鋼大漲拉鋼盤？台積電大漲拉積盤？2021/09/07【老王不只三分鐘】

01:54 昨天美股休市沒開盤，是不是不用講了？
05:15 上証真的一路漲了耶！強強強~~~
11:32 昨天熟悉的拉積盤再現，今天又有Delta病毒的消息，台股現在真的很難玩

23:52 中鋼昨天長紅超強，為什麼鋼鐵股卻漲不上來？
33:01 面板今天逆勢上漲耶，是不是跌深價值浮現了啊？
41:36 散裝航運也是反彈，但怎麼只硬了上半場？

44:48 真的被董哥講中了！新唐一看到投信轉賣就死了！投信賣超的股票有這麼可怕？
01:01:47 萬海漲停填息超強，是不是要再度出航了？

本集談及個股有以下：2002中鋼、2014中鴻、2027大成鋼、2023燁輝、2022聚亨、2006東和鋼鐵、2031新光鋼、2038海光、2028威致、3481群創、2409友達、6116彩晶、2637慧洋-KY、2606裕民、2605新興、2612中航、4919新唐、6104創惟、3035智原、2481強茂、5425台半、2393億光、8016矽創、6138茂達、2615萬海、2603長榮、2609陽明

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台積電喊漲！受惠受害族群大揭露！IC封測為何只看欣銓表演？矽磊晶圓大漲之後還有戲？鋼鐵只剩一日行情好玩？2021/08/27【老王不只三分鐘】

02:44 昨天美股大跌是因為這二件事嗎？阿富汗機場自殺炸彈跟聯準會官員談話偏鷹派？
10:57 陸股持續反彈來挑戰季均線的壓力，感覺快要突破了耶！
16:20 董哥禮拜二穿上戰袍後，台股連續反彈三天，超強！小編好想繼續叫您穿喔，不要換，不要換！

26:26 台積電宣布漲價，對台積電是好事吧？那有相關受惠或者受害的產業嗎？
47:48 昨天鋼鐵股早盤就哥急拉！這應該就是熟悉的隔日沖味道吧？
01:02:30 矽晶圓上周董哥幫大家分析後本周表現很強耶，可以再幫大家追蹤一下嗎？

01:11:06 IC封測族群跌深反彈但漲不多，偏偏欣銓漲停亮燈最強，為什麼它可以這麼強？
01:24:57 貨櫃航運禮拜一大漲後，只有萬海最強，長榮跟陽明這幾天都沒什麼反應，難道又要那樣了？

本集談及個股有以下：2330台積電、2023燁輝、2030彰源、2014中鴻、2027大成鋼、2028威致、2038海光、2022聚亨、2006東和鋼鐵、2007燁興、2032新鋼、2034允強、2221大甲、2013中鋼構、5483中美晶、6488環球晶、3707漢磊、3016嘉晶、6182合晶、3264欣銓、2369菱生、8150南茂、6525捷敏-KY、2449京元電子、6147頎邦、8110華東、2329華泰、6223旺矽、2615萬海、2603長榮、2609陽明

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