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#魚泡泡 我自己住過舊華廈、透天、新大樓跟公寓，坦白說，台中老家的舊華廈空間跟設計上在安全上是最合理的，雖然很老舊，但有一個大的樓梯兼梯廳跟另一個逃生梯，而且兩個樓梯都對外，走道外側也都有對外窗，要排煙是完全沒問題的。
其次是新大樓，很多人覺得公設比高很不好，但坦白說，為了你生命安全著想的設施都是在你生命遭遇到不安全的時候才會作用到。新大樓的主臥跟浴室有求救鈴、窗戶有防盜感應、管路間在陽台是明管、煙霧感應響了之後會觸動警鈴，聲音大到整條街都會聽到，大樓分棟、每棟每層最多四戶，然後兩棟之間有分隔可以阻斷火勢。
有一次社區有個阿嬤不知道哪根筋不對、半夜燒紙錢，警鈴爆響，大概五分鐘之內就被抓到了。
舊公寓如果有夠大的陽台、梯間不要堆東西、有對外窗，我覺得也都算安全。
透天的話，廚房通常在二樓，如果中層起火，上層很難跑出來，反而是真的要多注意，一定不要省管線跟斷火裝置的錢。
希望大家都能住得平安。
【買車位注意／上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下，民眾買房當然要計較有無虛坪，有不少民眾質疑房子坪數被灌水，讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪，將先從「車道面積」試刀，要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設，預計下半年推動。
先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案，就因在預售屋買賣契約中，並未揭露「車道」屬公共設施的資訊，直到交屋時才把車道面積分給住戶，並要求補交價款，讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設，後經住戶檢舉，被公平交易委員會裁罰上千萬元。
車道由買車位人還是全體共同分擔？ 買賣契約寫清楚
業界人士說，一般建案的停車場車道，有些由買車位的人共同分擔，也有些由所有住戶共同分擔，重點是看買賣契約有無寫清楚，不能隱匿重要交易資訊。
內政部營建署長吳欣修說，建案公設比過高問題再受關注，民眾最常反映的就是「我又沒買車位，怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為，地下室兼具防空避難與停車空間，現行多數建商的作法是，扣除掉所有停車位之後，剩下的車道公設面積，就由全體住戶分擔，但依照「使用者付費」原則，有買車位的人，當然要多負擔一些車道面積公設。
建案「公設比」過高問題不斷受關注，有的建案在廣告看板上都會載明公設比，尤以「低公設」的推案更會詳列數字。
不過，內政部地政司則說，雖有人沒車位，但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等，怎樣的登記規定比較合理，將繼續研究，但有車位者，確實應多分攤一點公設。吳欣修也說，現已著手檢討「建築技術規則」，會在上半年與業界充分討論，預計下半年推動此制度。
此外，另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」，也是建商最容易作怪之處，常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室，這五項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%。吳說，現研議兩種「適度限縮」作法，一種是整體降低這15%，另一種是限制管委會空間的比率，像是最多只能有5%。
住展雜誌研發長何世昌指出，車道面積最常被建商灌水，只要地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤為全體公設的面積就會愈大。
房市作家SWAY則提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，一些看不到的角落、閒置空間，都常遭建商擅自挪用，如當成湯屋或健身房，最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚，哪些設備屬於全體可分攤的公設。
【買車位注意／下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 ／ 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴，車位價格也令人咋舌，自有實價登錄以來，最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚，一個要價870萬元，近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示，其實車位一直是用來「喬房價」的好工具，有的銷售人員會故意不漲房價，卻在車位動手腳，消費者一定要留意。
此外，內政部地政司說，為了解決停車位過小的問題，曾在6年前建議建築業界，停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理，所以若小於8坪，有可能是被灌入到公設中；而為配合民法規定，今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位，已經無土地持分。
車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢
房市作家SWAY說，一般停車位的價格都是固定的，不太會因建物屋齡而減損，但最近車位價格漲價很多，有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示，很多人會殺房價，但停車位鮮少有人殺，常常是「不二價」，現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格，新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情；桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元，直追雙北市。
何世昌說，車位是調節房價的好工具，尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區，有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價，卻默默在車位上動手腳，消費者要留意；而先前房市大多頭時，很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」（指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元／坪），就刻意將車位價錢拉高，使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。
停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中
房產專家SWAY表示，最常被建商灌水的公設就是「車道面積」，一般平面停車位約8到15坪，機械則為5到8坪，若登記的車位坪數過小、在8坪以下，很可能是車道被灌入到公設中，等於被扒了兩層皮。
目前停車位大致有三種類型，分別是法定車位、增設車位與獎勵車位；法定車位原本就多計入共有部分內，沒有獨立權狀，必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀，可以登記為專有部份，可以單獨買賣。
修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示，依現行民法規定，土地持分以「專有部分」，像是客廳、廚房、臥室等主建物，及附屬建物如陽台等面積去計算比例；但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中，停車位是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共有部分」，未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。
內政部也表示，本次契約修正僅是配合民法規定辦理，不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出，因修法到上路較為倉促，許多賣到一半的預售建案，就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分，而今年的買方適用新制、沒有土地持分，這種「一樓兩制」的怪象。
營建署長的智商，我的老天爺，怎會有這樣的人來當署長？公設比的高低，都在建商的良心，我家啥公設都有，公設比26%(十年前也不算低的)，怎現在新案啥都沒有只有大廳，然後公設比就35%？？
營建署抓的都不正確，枝微末節，應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等，不能變成房屋的公設，這樣公設比才能降到合理值。
不然建商都在亂登記，尤其是如果你的平面停車位低於十坪，你全社區的公設比都被建商A走了。
【公設比之亂／上】哪裡虛坪最多？營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 ／ 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房，房市今年升溫已是不爭事實，進場買屋的不少民眾質疑，買到的房子坪數被灌水，立委高嘉瑜與內政部次長花敬群，也一度為此在立法院舌戰「實坪制」，讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪，初步方向指出，最虛之處就是「管委會空間」，要「適度限縮」。
北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查，今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%，北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。
在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中，建物權狀上，就是登記主建物、附屬建物（陽台）、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語，就是「共用部分（扣除車位面積）除以建物總坪數（共有部分+主建物+附屬建物）」。譬如一間總權狀坪數30坪房子，共有部分若10坪，公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%，甚至高到50%？由於法律沒有規範，這一切都取決於建商的良心。
減少虛坪 花敬群：免計容積空間再檢討
花敬群說，如果是社區基本使用需求，及必要的消防避難空間，沒有理由說那是「虛坪」；某個空間「虛不虛」、多大空間才合理，要靠「免計容積」空間的再檢討，來減少虛坪。
「建築技術規則」中的免計容積項目，包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等，其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施，但同樣也讓建築物體積增加，因容積率代表建物的身材有多高或多胖，體積愈大的建築當然愈賣錢。
「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處，又以管委會空間，是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說，上述這些地方的總量都應「適度限縮」，但後續還會與建築師公會及地方政府討論。
建管官員說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室，這5項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%，「但後3項是整套的固定設備，建商也不會多做，不過既然都免計容積了，所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿，銷售空間才會更大，公設比就愈高。」
吳欣修說，管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室，後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的，這類案例太多了，也是最常被檢舉濫用的；而機電設備空間，也會刻意做很大提高公設，但裡面通常只放小機器。
他指出，梯廳則是電梯到門口之處，面積上限是該層樓面積的10%，他看過一些豪宅，就把這類通道做得很浮誇、很滿；而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用，結果卻加重住戶負擔公設比；而建商自行增設停車空間，得不計入容積，可是沒買車位的民眾，也要一起負擔公設。
張金鶚：應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示，現在虛坪登記情況不合理，但完全實坪制也不合理，因為公設仍須花成本興建。他認為，政府要改革，除了完整揭露資訊，讓消費者判斷，也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果，發現公設價格只有主建物價格的3成左右。
賴正鎰：是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說，公設是建商吸引消費者買房的誘因之一，例如有建案標榜飯店式管理等，但公設會增加，是政府及業界對消防逃生的嚴格要求，這些設備都有必要存在；且管委會空間變成圖書室，也還是屬於全體住戶共有，官方顯然多慮了，也不甚瞭解市況。至於分離計價，他認為意義不大，買房還是看「總價」，「如果這邊少、那邊就會多啊！」
「根本無濟於事、劃錯重點！」房市作家SWAY指出，重點是建商亂挪用空間，例如車位公設為何能移到房屋的公設？應約束這種行為；且這些分配合不合理，要有一套檢視標準，官方不能任由建商濫灌虛坪，還裝死不管。
【公設比之亂／下】為何持續飆高？營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高，目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%，皆雙創新高。而其背後原因，營建署認為，應是大坪數豪宅帶動所致，但目前豪宅不好賣，紛紛改成小坪數，預估往後3年，公設比可望慢慢降回30%左右。
內政部營建署長吳欣修說，這兩年公設比確實飆高，直達32至35%，快超過一般人忍受範圍，但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料，發現戶數成長了35%、達12.8萬戶，但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺（53坪）降到93平方公尺（28坪），降幅近5成。
他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因，「豪宅太大不好賣，結果都變更設計，改成中小坪數了。」
官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例，他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇，但lobby愈大，圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多，公設比就愈高；甚至連二樓以上的梯廳，為了彰顯氣勢，都做到法定面積的上限。
吳欣修說，目前住宅市場都規劃中小坪數產品，以此產品定位，應不會有太多浮誇公設，不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品，公設還這麼高，消費者難以接受，所以他估計往後3年，公設比應該會慢慢降下來到30%左右。
專家不認同：公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然，他認為，豪宅之所以公設比高，是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多，但就算改成小坪數產品，不代表公設比就會變少；且近5年房市走空頭，坪數下修的不只有豪宅，市場上每家建商都推小坪數建案，「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少，」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規，才是正辦。
對於公設比攀高，SWAY指出，消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴，就做一些毫無尺度的公設，如超大的圖書館與交誼廳等，進而拉高公設比與房價。
建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景，來增加居住空間的舒適度，但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池，最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。
SWAY指出特別提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，有的建商會擅自挪用地下室機車格，當成湯屋或健身房，最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤做為全體共有公設的面積就會愈大，公設比也因此增加。
https://vip.udn.com/vip/story/121161/5100030?from=vipudn_main2_cate
https://vip.udn.com/vip/story/121161/5099150?from=vipudn_newest_index
201019中天HOT新聞開箱 實價登錄爆有假？民控建商分單簽約高價灌水 專家揭背後「不能說的秘密」
中天原址→https://youtu.be/UGM7DaFvFGE
【Q房價居高不下，有可能是建商下的黑手嗎?就有一個案例是,有屋主查詢實價登錄,發現房價被建商灌水,連帶週邊行情也高出一成,甚至有建商打著"知名景點週邊"順勢墊高房價,還有所謂的"折讓單",這其中到底手法是怎麼回事?】
答：所謂的折讓單指的是「私契」也就是建商與買家私下折讓價金的協議。但買家當下或許有聽沒有懂就傻傻簽名下去。最後拿出去實價登錄、貸款的金額，還是是當初簽訂的買賣契約價（公契價）。
因此，這是一種規避刑法『使公務人員登載不實』、遊走法律灰色地帶的手法。 通常建商會打定買家不敢也不想檢舉，因為買家一旦簽下去，也變成『共犯』。另外，登錄價格比實際買的價格高，好處之一就是讓買家可以貸更多錢出來，買房更輕鬆，好處二是有利於之後的賣房，因為之後接手的買家會誤以為屋主的當時的成本就是那麼高。
【Q我們如果遇到這樣的建商,我們該如何自保?以免間接成了共犯,還可能因此觸法,請專家來提醒我們】
答：由於現在已經修法將實價登錄的責任歸屬，由過去的代書變成現在的買賣雙方，但民眾往往還是會委由代書去登錄，因為很多人不知道怎麼登錄，同時也為了省事（反正過戶都已經交由代書了，登錄也請代書一併服務吧！）所以往往簽約到交屋之後，只顧著權狀名字是否已經過戶？卻忽略了代書登錄的金額。
尤其是預售屋，建商委託代銷賣屋幾乎都是由「建商找的代書」來處理過戶，所以最後登錄的金額，往往要等實價登錄揭露之後才會看見。
如果不希望自己誤觸刑法，也不想成為炒房的共犯，要求做『雙代書制』，買家自己也委外聘請信任的代書，協同建商的代書一起把關。 並在交屋時跟代書再三確認實價登錄的金額是否為真正的買賣價。甚至可以要求先給買家看過，才能將資料拿去登錄。這樣就萬無一失了。
【Q一樣是"灌水"爭議,日前立委高嘉瑜在內政委員會上,就曾向內政部長徐國勇質詢有關"實坪制"議題,喊話要建商針對"公設比"進行檢討,舉例新竹建案,廣告打著73坪,實際僅36坪多,幾乎灌水五成,這個部分,民眾又該怎麼樣把關?以免自己花大錢買公設成冤大頭】
有房產同業舉例的很好，你買鳳梨，你跟老闆說，鳳梨皮、頭、尾我又不吃，老闆不應該計價，我想老闆應該也不能接受。就如同雖然你住在室內，但你能必須要經由大門、大廳、電梯、走廊才能抵達，怎麼能說那些都不計價呢？
還有就是台灣的消防法規比較嚴格，連帶影響拉高公設比，比如八樓雙梯（大樓設計超過八樓以上，逃生梯就要設置兩個）以及十一樓以上要設置排煙室，高層建築物高度超過60公尺、約14~15層樓以上建築物，就得要設置消防用中繼水箱，這些通通為了民眾的居住安全而設計的。
不過，公設也確實造成資訊不透明，有些建商甚至會在公設灌水，一般民眾又如何知道？所以實坪制這個大方向是對的，但可以想見若推動，衝擊力道也不小，有一國多制的問題。 另外，現在台北市區平均市價60～70萬元的電梯大樓，一旦採用實坪制計價，總價不變的前提下，除以變少的主附建物坪數，屆時每一棟大樓單價動輒百萬元起跳，短期勢必影響民眾買房的意願。
陳泰源youtube→https://youtu.be/2_G7USAjfEM
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201019hot.html
160923 Part1 看房子3 絕招：聽、看、聞找出問題
漫畫：中信房屋鎮中加盟店營業員-李美娟
影片網址→https://youtu.be/rJQSDqy-YJg
不論是買房子，還是租房子，大多數的民眾早就被新聞、談話性節目教育得非常專業，懂得什麼是嫌惡設施？也會向鄰居打聽是否為凶宅？並看一下公共環境清潔整齊程度，判斷住戶的素質，另外，房子內部格局是否有煞、壁刀、門對門、開門見灶等簡單的風水問題，也可以輕易地判斷。
唯獨「看不見的」，往往就是「後悔入住」的原因！......↓
【案例1-嶄新設計變成一場災難】
台北市中山區某個以套房產品為主的社區大樓，房子蓋好後陸續交屋，因為設計新穎、低總價好入手，所以多半是投資客購買後出租。可是不曉得為什麼，這個社區的房客悔租率特別高，點燈率、入住率極低，甚至開始出現拋售潮。
經過多方查證，直到我有朋友入住後，才發現問題出在「沼氣」！以馬桶做舉例：水管會設計一截彎曲處，每次使用後沖水，水管彎曲的那一截會積水，目的是防堵蟑螂、蟲子或沼氣通過。
可是當初建商在蓋這個社區大樓時，廚房水槽、浴室或浴缸排水管，都做成垂直而下，完全沒有彎曲，排水管中間無法產積水，每到了晚上，多數住戶煮菜、洗澡需要大量用水的時候，就會讓沼氣回流，導致許多住戶產生嘔吐、噁心的症狀，無法安穩入睡。
精挑細選一間房子後，很少人會想倒，看不見的空氣會有這麼強的「殺傷力」！本案例的住戶後來請了水電師傅，在排水處加裝存水彎，阻隔沼氣回流，這件事才逐漸平息，只是得自掏腰包多花一筆錢就是了。
【案例2-高樓景觀不敵頂樓排煙管】
我自己是租屋族，過去曾租過一間邊間套房，兩面採光、有陽台、24小時警衛管理、廁所有對外窗、高樓層視野遼闊，簡直完美！
仗著自己是房仲，覺得憑藉幾年的看屋經驗與專業，這間房子一定沒問題！剛好租金也在預算範圍內，二話不說立馬簽約，但住不到一個禮拜後，我就後悔了。
因為從窗戶看出去，剛好是隔壁棟大樓的頂樓平台，而那棟大樓的一樓是燒烤餐廳，燒烤店的排煙管直達頂樓平台，營業時間是從晚上到隔日的清晨，重點是，排出油煙的高度，剛剛好跟我住的樓層一樣高……
所以，只要我一打開窗戶，屋裡就會充滿油煙味，兩面採光變得沒意義，不管是夏天或冬天，一定得緊閉窗戶。
【案例3-在自家抽菸也會被抗議】
出社會後，不論待在哪家公司上班，總會遇到有抽菸習慣的同事。我從事房仲業的第一年，待在一家小品牌、個體戶的房仲公司，也有學長姐是菸友。原本公司覺得抽菸形象不是很好，給路過客戶看見，會留下不好的印象，於是規定只能在特定的房間內抽菸。
沒想到，才抽第一天而已，同事們都還沒碎碎念，反倒先被樓上的鄰居抗議了！因為從二樓到頂樓，整棟大樓的住戶竟然都聞得到菸味，後來發現，在公司廁所抽菸，菸味同樣會傳到樓上去，最後同事們都改到戶外去抽菸。
不過，一棟樓高達十幾層的電梯大樓，通風管線竟然如此設計，我算是第一次見識到。
【買房，你該這樣做！】
一般看房子時，通常只會檢查自己要住的社區哪裡有問題，很容易忽略周邊社區的環境，買房子時別忘了也要到左右社區去繞一繞，別像我那次租屋，栽在隔壁棟大樓的燒烤餐廳，讓半夜產生的油煙影響到健康。
別懷疑，有些大樓的管線就是設計得像案例3那樣「通風」，如果一樓是店面，尤其是餐廳，看屋時比較容易用鼻子判斷；若一樓無店面，建議問一下管理員，或留意公佈欄是否有「請住戶們不要在自家室內抽菸」的公告，可以避免買到管線與鄰居流通的房子。
記得，以後看房子，除了「打聽」房子、「看」房子之外，也要「聞」房子喔！空氣品質很重要！卻是看房子最容易忽略的部分。
說明：本篇文章收錄於《一眼看穿房仲賣屋手法》第五招
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陳泰源的新書發表會，歡迎報名參加喔！
日期：10/16(日)
時間：下午2:00~3:30PM
地點：私儲空間-台北市南京東路二段36號七樓
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/173318653
