【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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即日專欄:市場化是強化競爭力之本
早前提及數據中心為支柱產業賴以持續發展後盾,未來新世界只會對有準備的人大開方便之門。在發展數據中心方面,香港絕非慢半拍,截至去年第二季,香港數據中心總存量達790萬方呎,其中八成由10間營運商佔有,首兩大營運商瓜分當中31%面積,其餘約三成為非本地營運商佔用,部分非本地營運商已預租或預購未來新供應樓面,如中國移動(941)去年以逾五成溢價購入火炭地。
本港現存數據中心用戶主要為金融機構、銀行、保險及電訊商等,隨著近年流行雲端儲存、人工智能證券買賣、商貿物流及中小企雲端應用需求大增,料數據中心需求將由大型雲端服務營運商如AWS亞馬遜、Microsoft Azure、Google Cloud、騰訊雲及阿里巴巴雲等主導。研究顯示,本港已位列亞太區最具吸引力數據中心選址第四位,緊隨新加坡、悉尼及東京。本地數據中心租金回報較傳統商用物業穩定,每年有3%至4%加租空間,長線回報穩定,吸引不少財團投資。但非所有物業都適合作數據中心,據戴德梁行香港區董事總經理蕭亮輝指,幾項重要條件如樓底高(基本要求4.5米)、樓面面積(最低要求2萬方呎)、承重量(每方呎300磅)、最理想是具備單一業權,單純把傳統工廈或貨倉活化改為數據中心,相信難符合市場實際需求,擁有專業經營經驗與紀錄的營運商信心指數自然較高。
國家去年新出台的「十四五」規劃,創科產業被置於相當重要位置,土地向來是香港最寶貴資源,政府首要任務是將資源精準投放,有賴破格思維,倘有關方面續停留於一貫以包租公自居地主心態,埋身劈頭第一句只懂問對方打算租用幾多方呎的單邊思維,正如當年見到大疆無人機以為人家係製造模型玩具飛機,變相把珍貴的明日之星獨角獸拱手讓人,淪為科技界笑柄,市場化政策已刻不容緩。為強化香港數據中心的競爭力,釋放數據中心專用地,加快審批,同時把工業邨的空置土地拿出來拍賣,期望能令地盡其用。
明白政府極須開源,任何數據中心用地,應該以市價出售。據業界人士透露,目前本港有三個工業邨包括位於將軍澳、元朗及大埔,共有156萬方呎未用之可建樓面面積,以市價計,地皮總值達80億元,料可為庫房帶來可觀嘅收益,可以紓解財赤,彌補庫房收入之同時,用來支援人才培訓或者拓展中上游科研項目,推動數碼轉型、產業升級。科技創新突破進一步帶動企業數據雲端平台應用,令數據中心需求有增無減,以做大個餅為目標,香港創科水平定必長遠受惠。
原文:https://bit.ly/3m3psVh
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#航拍 #空拍 #台南
這個「井仔腳瓦盤鹽田」是台南北門的第一座鹽田,也是現存最古老的瓦盤式鹽田遺址,1818年遷此至今,呈現出有如馬賽克拼貼般的地景藝術,不過後來因人工成本過高,於2002年結束。爾後為延續鹽業文化而將此鹽場復育,現已成為台南濱海最具人文特色的景點之一。
This "Jingzaijiao Tile Pan Salt Field" is the first salt pan in Tainan's North Gate, and it is also the oldest surviving tile pan salt pan site. The labor cost was too high and ended in 2002. Later, in order to continue the salt industry culture, the salt farm was restored, and it has become one of the most culturally characteristic scenic spots in Tainan Binhai.
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【梁震明簡歷】
國立台北藝術大學美術創作研究所畢業。
曾任國立台南藝術大學藝術史系及東海大學美術學系講師。
個展12次,國內外聯展30餘次。
作品曾在香港蘇富比、羅芙奧及沐春堂拍賣成交。
著作「墨色的真相」與「台灣寺廟龍柱造型之研究」獲國立編譯館出版刊行。
現為羲之堂代理之專職水墨畫家。
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#許厝港#濕地#藻礁
這裡的海很美,天空很藍,看著鳥兒優雅飛翔,望著風車隨風慢轉,因為擁有潮間帶、防風林、魚塭和水田的濕地,是候鳥大規模南遷的中途休息站,而讓人類的我們好像成為此地的稀客。
許厝港濕地位於桃園大園老街溪和雙溪口溪兩河匯流的海岸邊,其占地961公頃,縱長達10.5公里,濕地沒有過多的人工設施,卻有著迷人的生態,還是重要的野鳥棲地,2020年曾有將近千隻的黑腹濱鷸到訪,可知許厝港的生態是多麼的豐富。
位於大園區西北部的許厝港,在清代曾是兩岸貿易往來的重要港口,隨著河道淤積,出海口的沙洲濕地,自然成為鰻苗回流和水鳥棲息的動物天堂。
清代有大批許姓先民渡海來台開墾,落腳在大園西北部一帶,這裡便被命名為許厝,港口則稱為許厝港。它曾是清代北台灣最重要的港口之一,與中國廈門和福州兩地商業往來頻繁,讓此地盛極一時,更被列為大園古八景之一。
隨運輸型態及船體噸位的改變,北台灣的航運樞紐逐漸轉至基隆港與淡水港,許厝港的重要性因此大幅下降,加上長年累月的泥沙淤積,讓許厝港與鹿港一樣,離海越來越遠,幾乎無法行船,最終走上沒落的命運。
不再作為港口使用的許厝港,且曾一度管制做為軍營使用,在這樣持續低度開發下,為許厝港沿海留下寶貴的自然生態,並於2015年經內政部公告為國家級濕地。
許厝港濕地不只是桃園最佳的野鳥棲息環境之一,也是認識藻礁生態之美的自然教室。珍貴的千年藻礁,讓我們可以在此尋找潮間帶的海中生物。此外這裡也有紅樹林復育區,整片的水筆仔樹林,設有高架木棧道方便我們觀察濕地生態,遇到好天氣,便可看到大量的招潮蟹、紅蟳與彈塗魚。
雖然這次沒有機會拍攝許厝港的夕陽美景,但透過這樣的空拍影像記錄,及後續的上網資料查詢,讓我對桃園許厝港有了更深的認識與了解,也解開了自己的疑惑,為何地名有個港字,卻遍尋不著相關漁港設施的問題,而之前看到那些架在河口的鰻架,還一直以為是釣客所搭的,果然功課要做,才能增長學識。
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【梁震明簡歷】
國立台北藝術大學美術創作研究所畢業。
曾任國立台南藝術大學藝術史系及東海大學美術學系講師。
個展12次,國內外聯展30餘次。
作品曾在香港蘇富比、羅芙奧及沐春堂拍賣成交。
著作「墨色的真相」與「台灣寺廟龍柱造型之研究」獲國立編譯館出版刊行。
現為羲之堂代理之專職水墨畫家。
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#許厝港#空拍#空拍影片
在許厝港濕地旁有一個此地少有的人工建築物,一座兩層樓的觀景台,而一樓觀景座位可以讓我們很悠閒欣賞海天美景。來此花了一個下午的時間,總共拍攝了82個影像檔,這也是我目前單一景點拍攝最多也是最久的紀錄,並分成五段影片來分享。
先前已經來許厝港濕地兩次堪景,直到第三次才帶空拍機前來拍攝,還是有令人意想不到的景觀出現,這次終於遇到大退潮,所以藻礁和人工所搭設的捕鰻魚苗棚架都完全顯露,也讓空拍素材的可看性大增。這次也使用智能環繞的方式加以拍攝,希望能夠呈現更不一樣的視覺效果,好讓分享的影片,更加具有臨場感的氛圍。
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曾任國立台南藝術大學藝術史系及東海大學美術學系講師。
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