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投資菜鳥 在 Re: [閒聊] 現在進入滯漲期了再半年開始緩跌- 看板home-sale 的美食出口停車場
在,喔..再講一次重點.
這次不太用期待建商降價.
建商要直接拉價拉到美國降息然後在大炒.
so....不用等新案.你只會浪費你的人生和你的機會在那邊空等..
這也是如果你要當禿鷹.
獵捕對象也不是建商.
會出問題的會是神經緊張的投資客.
尤其是股票玩很大,炒房新菜鳥的那種投資客.
而這種投資客又以最強話題區的預售案為主.
所以要補食要以這種人為主.
拜房地合一和一堆限制貸款政策所賜.
因此大多中古屋的投資者,都有中長期的規劃和準備.
(絕大多數都是至少有撐五年起跳的規劃)
所以除非你低迷可以好幾年.
不然不太需要期待中古屋有甚麼出量的降價釋出.
另外,漲跌是看行情.不是看買價.
所以如果這邊成交上1000,有人賣950就是回檔產生.
不管賣950的是買900還是買400.
因此當漲太多的地方,只要不安定籌碼多一點,很容易就產生回檔.
因為大量的人買價都遠低於行情.
因此只要神經緊張的投資人多一點,就會產生回檔現象.
所以回檔相對於跌是非常容易產生.
而回檔通常會回個一點.
例如行情衝到1000,回檔到950左右會停止.
然後停很久很久,後面單位是年,並且數字不是一.
之後才會進入緩跌狀況.
2016~2019就是這樣.
只有在2016年開始左右到2018左右,最強勢區和炒作最兇的地方有回檔.
2018~2019基本上是沒有回檔的....所以最慘的人也只有前兩年有吃到回檔的掉價.
不過目前回檔還沒產生.
至少要過兩個月再看看.
另外,要知道.
房價從600漲到1000.
其實絕大多數人都是買在7xx~900.
買在950~1000的人是極少數...XD
就算你單算投資客,也是極少數.
所以不要整天期待甚麼死一堆投資客.
100個投資客,最好有30個都買在1000...XD
買在1000的大概不到10個.
所以不要整天甚麼回檔會一堆投資客跳樓.
絕大多數的投資客都是賺錢狀態.
因為....阿你9xx以後市場就有動搖的風向.
950就已經風雨飄搖,1000....還追高的人其實很少.
投資客又不是白痴..你看我甚麼時候就開始說不要追預售屋了?
所以就算回檔,被套到的投資客也是極少數.
不要亂腦補劇情好嗎.
另外純論不動產操作方式還是那樣.
目前中古屋尤其老屋都還在補漲.
但這種補漲不適合去追中長期.
他只適合玩短期的再去滾一圈.
(極短期,你大概要一年內就賣掉把資金跑出來那種...有多少賺多少,賺個三五十萬也爽
五十萬也快一台國產車了,不到一年一台國產車你要不要賺就看你??....
當然也是公務員普考快一年的薪水...顆顆.)
你不玩極短期,拜託跳過我說"可以買一輪老屋"這句話.
不要一值問我屯老屋好不好.
你要屯幾年的.效應不好啦....
現在除了極短期稱亂去撈一筆.
(反正你操作至少台幣的其他投資都很難賺...你極短期還可以有穩定的錢可以賺.
你賺多少都是贏別人一大步的...)
目前佈局就是等.
美國升息循環結束,到美國降息這段時間.
找機會再切回強勢區或是蛋黃區.
但因為新案建商還在拉價,並且中古和新案價格來不及收斂.
(2016~2019就有收斂)
所以一概不建議進新案和預售案.
當然如果有預售案賣家賠錢賣並且賠不少.
例如1000萬的房子他虧錢賣900.
你當禿鷹吃下來,你到過戶只要100萬.
(因為貸款用1000萬去貸...XD)
那你槓桿10倍.
也許到時候你的新案漲幅會遠低於中古屋.
但你開10倍槓桿,任何一點漲幅+租金的套利....都可以被龐大放大.
你想如果之後大漲他漲幅5%,租金2.5%,利率給你抓2%.
這樣現金投報多少?
57%.....
投報率57%....你總價帳面上漲得少又怎樣...顆顆...
禿鷹吃預售屋目前好處就是可以吃到極大的槓桿.
當然如果你槓桿緊繃,無法做10倍槓桿.或是你根本不懂操作槓桿(包含現金流的安排配置)
那你還去當禿鷹幹嘛.
下一波大漲來的時候,買中古屋比較爽拉.
5~20年這一批的就可以了....
當然如果你要去股票市場撈一波.
也是可以的.
感覺就是超級肥.
對喔....我是覺得撈美股比較好..顆顆.
台股干涉因素太多了...不喜歡被別人操控太嚴重的感覺.
股票反應很快,並且很強烈.
這一次,美股跌幅可是非常可觀.
另外你要知道,美國的很多福利基金都放在股票市場中.
外加他還是世界老大.
因此不用期待美股會低迷多久...XD
不過最近道瓊起笑就不知道是怎樣.
更不用說那個起笑的麥當勞,股價突破歷史新高.昨天還大爆漲..超級逆勢股.
(所以等下決定吃麥當勞早餐壓壓驚,享受一下美國窮人只能吃麥當勞的快感)
當然不玩股票的也可以跳過這一段.
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.103.96 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1667006522.A.43A.html
豬哥那麼弱...
旁邊自己角落玩沙.
豬哥通常一兩個月內會退社.
因為他會發現沒搞頭.
並且是十幾年前就這樣.
國標功力說話.
阿豬哥是能有甚麼功力.
他是來把妹的又不是認真練舞.
而女生大多都是公主夢,想要像童話故事那樣有王子帶她跳舞.
所以女生反而會比豬哥認真練舞.
十幾年前,國標剛開始熱,所以高手很少.
男生努力練舞,一年之後會有點成績.
就開始有糖吃.
但這個年代太難了..XD
一大堆小屁孩很多都高中大學了.
你社團只要撞到一個.
就算那個小屁孩父母親是個小白,只是亂找幾個老師亂上課亂參加比賽.
一樣可以電你很認真的4年大學社團努練練舞.
你會完全看不到人家的車尾燈.
然後...
然後國標贏者全拿.
所有的女生都靠過去高手那邊.
女生挑男生,沒錯.
但上面的高手.
整個江山都是他的,他幹嘛挑.
他全吃就好..顆顆.
so....不建議為了把妹而去練國標.
你的自信心會被狠狠的踐踏...
這個年代太硬了.
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 18:58:56
那你會發現.
1980 1990 2000都是跌.
2003以後,只見回檔不見跌.
然後2003以後,漲兇不跌...
房價呈階梯狀上升..XD
循環麻...
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 19:01:32
那你的身家會被台灣炒房的放到看不到車尾燈..XD
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 19:02:05
台灣亂買勝率都100%...XD
如果你看歷史和循環的話你應該得到這個結論.
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 19:02:54
到時候你會發現.
台灣炒房的某一天移民過去.
同樣外國.
你買一棟,他買五棟.
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 19:03:18
那台幣就崩潰了...XD
欠的錢只要用幾塊美金就付清.
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 19:05:18
流動性高,他就不會只漲不跌了..XD
因為會一堆人亂殺出.
因為流動性差.
所以成屋的買家非常硬.
因為他們全都是做好長期抗戰的準備.
價格不好就不賣,繼續出租...
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 19:06:39
明年一定不好賣.
(所以才是布局年)
但只要美國一降息.
就是下一波熱潮.
那時候就是不想賣的問題.
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 19:07:10
這種東西風險最高.
例如股票期貨.
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 19:07:22
其實他如果說.
這一兩年時間內.
股票抄底會比房子好賺.
這我就同意了...XD
可惜.
現在一堆少年股神不敢買股票.
變成我們房蟲對股票有信心.
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 19:15:27
皇苑室內空間會變小.
(就算是中古屋,單坪還是貴一些)
我比較在乎室內空間.
其實還有一間水悅,愛河第一排景觀宅.
但也是室內空間會比較小.
室內空間對我這種閒閒沒事的而言,
是很重要的"生活必需品"
空間可以讓我創造很多樂子出來.
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 19:21:41
你是指哪一棟?
要移民你看台灣房子幹嘛?
另外版上大概有50%以上投資者都是滿足條件可以移民美國的..XD
所以..
移民?
阿就移阿.
我們在台灣還沒撈夠.
撈夠了就去美國繼續炒...XD
台灣現在都還在非常好撈錢的時間.
太早移民錯過機會,太可惜了.
另外可以大量出貨?
他是有幾間?
五棟十棟??
五棟十棟都出了??
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 19:39:37
自住開心就好.
你要住20年.
那中短期的價格變化.
對你很重要嗎??
不要為了對自己不重要的一些時期性價格波動.
讓自己住自己不爽的房子.
愛買新的還是愛買大的.
以自己爽為主.
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 19:41:14
你預售屋例如蓋四年.
這四年都是高房地合一稅.
到了第四年變成屋.
房地合一從0開始又是高稅率.
而預售屋變成成屋,你就需要2x%的頭期款進去.
(如果第三戶就要4x%頭期款進去)
然後綁這麼久之後.
你0~5年漲幅會非常非常的少.
因為..你跟5~10年的價差太大要收斂.
所以你會停在那邊等人家漲上來.
所以例如你預售屋買1500萬,而現在的5年屋是1000萬.
你放了四年之後又放了5年共放九年.
你漲到3000萬,但是那時候的14年屋大概2700萬...
(到時候最新屋可能4500萬,但這不用管)
你會變成1500萬漲到3000萬,你後面五年還是要2x%頭期款.
人家1000萬漲到2700萬,九年都是20%頭期款(轉增貸+寬限期大法)
你算一下哪個划算.
另外人家買中古的.
第五年之後就是房地合一低稅制.
他第五年後就可以靈活的決定哪時候要賣.
你被綁了九年,你才取得自由權.
因此.
當價差太大的時候.
不要買高價位的那一端.
因為當他們都變中古屋後.
兩者的價格會快速收斂.
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 19:51:49
明年佈局蛋黃區,降息前有買就好.慢慢看,時間點好在進去.
而不是現在立刻買,然後在那邊空等到後年...XD
當然如果錢在一年這種時間內不懂怎樣使用和翻滾的.
(畢竟目前是絕大多數投資產品都低迷)
要提早進去....那就提早進去吧.
當然股票抄底可能可以更爽.
不過股票牽扯的不確定性和風險更高.
這自己評估.
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 20:13:34
如果新案和中古案價差很低.
例如2020年初.
理論上看到第一批預售屋就可以直接買下去.
因為他會第一時間爆衝.
例如我2020年中美術館白天鵝才買26.x.
你看這兩年價格怎麼跳.
而早幾個月1x年的中古屋買20整.
但是現在.
如果你要買最新案.
下一個城揚還門口小路,要成交50.
中古屋才30.
那你又覺得之後兩者價格會怎麼跳.
所以不是預售屋不行.
而是這一次中古屋和新案的價差來不及收斂.
而價差被放大後,再拉大的彈性就會因為緊繃而疲乏.
所以中古屋漲幅會遠快於被買入手的新案尤其預售屋.
也就是建商可以50賣完賣60.
但你買50的預售屋,你可無法轉手58..XD
人家跟你買轉手,跟人家跟建商買是兩碼子事情.
更不用說你預售屋只要一過戶,舊式中古屋.
這時候中古屋跟中古屋比.
人家中古屋還在3x,你中古屋想要轉手5x?
你必須等人家拉到4x,你的5x才有往上的空間.
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 20:31:05
目前蛋黃區跟二線,二線跟三線.
價差並沒有放大多少.
所以蛋黃區會照慣例在大漲的時候第一時間反應.
所以買蛋黃區有最棒的時間效應.
可以大漲價個大跳躍後,賣掉在往後吃補漲.
但是因為新舊案價差太大.
因此中古屋會比新案強勢很多.
等同中古屋還需要補漲,但是來不及補漲.
因此在下一波大漲的時候.
中古屋可以漲上加漲...價格爆衝速度會遠高於"被你入手後想轉賣"的物件.
(永遠記得,你不是建商,你入手後要轉賣,你無法跟建商同步拉高...
更不用說一但成屋,你就是中古屋,就是二手屋...!!)
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/29/2022 20:33:47
所以目前還是3房好.
但是四房特別硬有沒有注意到.
(權狀50~60坪,室內28以上這一段)
基本判斷方式是.
在穩定價差的物件當中.
屋齡越低越好.
地點越強勢越好
一降息就會噴了.
那個能量累積很龐大.
沒看到光升息如果少個一碼.
都想要絕地大反彈.
當然真的要賺還是要真的降息循環結束.
那時候在看有沒有QE.
沒有的話有機率是一個賣點.
and..美股比較無腦..
你不是舞蹈世界的.
你不知道.
帥在高手前.
只是一坨屎..XD
165的男生很會跳舞.
屌打你180長得像彭于晏.
1x年前就是這樣.
之前有學弟走錯路.
結果沒兩個月就在其他地方交女朋友..顆顆.
我不否認,舞蹈界很多男生很混亂.
但那是建構在那個男生很會跳舞的前提下.
恩....
我是說從小到"老"都很多男性很混亂,包含七十幾歲的.
但...這也是一種本事.
而這個本事建構的代價和成本很高.
你同樣的代價和成本,不需要這麼麻煩就可以獲取更龐大的異性收成.
跳舞是這樣.
你有覺悟要跳好舞.
那你在跳舞上可以獲取女性的好感是附掛好處.
但是如果你把附掛好處當作主要目的.
這樣你支出和收入完全不成正比.
不如買台跑車去跑夜店就好.
很多都夠你全額買一台保時捷.
頂尖的花費購你直接全額買一隻牛...
這還不含時間花費....
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/30/2022 09:49:04
另外要跳好舞,不要怪我沒警告你.
你想把妹..你的目標不是跟你同等級的女生..XD
另外.
據所了解.
"這個年代"...舞伴會修成正果的占比大概剩下1/3.
然後逼近50%是"仇人".
拆夥後想要老死不相往來那種.
以及.
實力相當的女生,不會把你當神,只會在你身上找到一萬種缺點.
也就是,你或你舞伴個性只要不是很好.
那就可能會變成.
你跟你的仇人每天練舞跳舞.
然後出去找那些你的學生,或是你的崇拜者亂搞...XD
這是很多人的人生.
而要修成正果的.
你們兩個個性都不能差.
並且有一個個性要非常好.
這樣才會修成正果.
當然也有強弱配.
因為男生稀有,所以絕大多數都是男強女弱.
女生對男生有崇拜感的意識.
這種也可能修成正果.
但是附掛的就是,你的比賽成績自然會比較低.
這是你要支付的代價.
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/30/2022 09:59:22
國標因為極度陰盛陽衰.
外加...
女性的崇拜這種東西,會被很多舞棍利用...XD
所以...恩..
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/30/2022 09:59:55
一個大漲一開始,一定布局屋齡低地點強勢的東西.
只是這次並沒有大盤整.
所以新案和中古案價差太大.
因此,就往回退到價差大的低價那一區.
大概5年屋以後的價格就ok了.
只是因為10年前建築法規修改造成室內空間坪數有大幅調整.
因此1x年屋的競爭力跟5~10年屋差不多(成交單坪價都要差不多了)
所以變成5~20年屋都可以...買開心的就好.
他們可以視同價格掛在一起跑的同一等級產品...不需要特別去拆分.
而等到大漲開始,這個產品會第一個大幅價格跳躍.
跳上去後你觀察,有沒有要連續跳,沒有要連續跳,就可以把物件賣掉往回買2x年屋.
準備再吃2x年屋補漲的大跳躍.
之後再依此類推一直往老的買.
就像今年年中後我就已經買到3x~4x年屋.
上半年我還在買2x年屋.
大跳躍的那個價格很肥.
吃到了等同這個大漲的"魚肚"被你吃到了.
而一條魚,你可以吃到兩三次魚肚.
絕對比那些買一棟房子從投放到尾吃完一整條魚的還賺.
當然如果發生魚尾巴很大的事件.
你也沒差.
反正你5~1x年屋賣掉,買3x~4x年屋好了.
後面發現魚尾巴好長喔.
那你3x~4x年屋就養到他的魚尾巴也吃乾淨再賣.
這樣你還是賺的比買了5~1x年屋抱到底的多吃一次魚肚.
so..你只是換物件,不是撤出市場.
因此不怕有錯過的漲幅沒吃到之外.
老屋可以看低屋齡的表現在做反應.
就像現在老屋都還在補漲.
而你看5~1x年屋也停滯.
所以你會知道再過一段時間老屋也會停滯.
因此你會有非常多的時間來做反應和調整.
不像預售屋就是衝在第一線.
前面有陷阱,掉進去的也是預售屋.
你完全沒反應時間.
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/30/2022 10:09:29
你可以查一下.
舞力全開.
無論老師還是選手的各種故事.
(我不是指後來的藝人選手,而是之前比較強的那些選手,後來跟藝人跳的那些)
很多新聞上都有...XD
當然新聞消息就像蟑螂.
當你看到一隻,你就知道角落還有一百隻.
不過這些八卦舞蹈界都懶得聽懶得提.
舞蹈界只要知道,哪對夫妻又離婚了就好.
因為這牽扯到,有人辦宴會,要發一份還是兩分邀請函.
有人辦比賽,裁判是要請一個還是請兩個,又或者,他們有沒有鬧到不想同場的地步.
其他混亂的私事通常是學生很愛傳.
但舞蹈界的人懶得聽...XD
當然後來,學生都會幫老師傳遞最新八卦和最新消息.
另外當老師,有一個義務就是.
幫學生排解感情上的疑難雜症.
很多老師都要半夜當心靈導師跟學生聊天聊到天亮...XD
那個很扯...
不過還好我都不教舞....XD
(小時候有教過...後來就不爽教....)
另外我的教練現在不太收一般學生.
所以老師教室就很"安靜",不會搞得像八卦圈.
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/30/2022 10:16:00
這就是區域特質.
也是話題影響力.
之前都是中北部跑比較快.
不過台積電效應.
有改變了一些格局.
※ 編輯: ceca (61.227.103.96 臺灣), 10/30/2022 11:24:07
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