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父母想將房地產過戶到孩子名下，如何合法節贈與稅？PART 1

小明的媽媽想把價值2000萬的房產贈與給他，擔心要負擔高額的贈與稅，遲遲不敢過戶。

其實不用擔心，用『附負擔的贈與』，可以減少贈與稅的支出！

因為不動產的贈與計算『贈與總額』，是用公告現值來計算，如果小明的媽媽房產公告現值為1000萬元，贈與總額就是1000萬元。

但如果這不動產有銀行設定抵押權在上面，仍有銀行房貸800萬元沒有清償，而這房貸未來給小明自己去繳納的狀況下，就可以把贈與總額1000萬元扣掉房貸800萬元的負擔（因為實際上小明還要繳房貸，所以可以把房貸的『負擔』扣掉），以及土地增值稅、契稅等，最後得出贈與淨額不到200萬元。

如果媽媽今年還沒有任何贈與，就可以利用一年220萬元的免稅額度，也就是說媽媽將市價2000萬元的房產（公告價1000萬元），上面有800萬元的房貸，以『附負擔贈與』的方式贈與小明，是不用繳交贈與稅的。

律師還是要提醒，省了贈與稅，但是未來如果在短期出售房屋，會課更高的房地合一稅，傳承規劃時要特別注意。

此外，國稅局在審查這類附有負擔贈與的案件時，會看受贈人（小明）是不是有能力負擔銀行貸款？如果沒有能力，也不一定可以扣除銀行房貸數額的。

在一些豪宅的過戶，由於銀行房貸上億（或數千萬元），如果用附負擔贈與的方式過戶給小孩，節省掉贈與稅，但千萬不要在短時間內把房貸還清，因為，就房貸的清償，是免除小孩債務，等同於贈與，也會被核課贈與稅。

所以，該孩子負擔的貸款就讓他們負擔，也可讓孩子有責任感。

＃財富傳承
＃節稅
＃房地
＃不動產
＃最好還是用遺囑，不一定要先贈與過戶
＃贈與稅
＃房地合一稅

一個社會若出現幾個相對低風險且高利潤的產業，那風險其實相當大，因為市場資本會前往逐利，容易讓該產業形成過度投資的資本泡沫，這個產業通常是房地產相關產業，全世界房地產，跟大部分的金融商品一樣，房地產本身是價格波動相對穩定的抵押品，甚至是穩定度更好的擔保品，因為他跟金融市場掛勾非常深，同時又可以產生很大的資本槓桿，屬性完全就是金融市場的一項商品，汽車、珠寶、貴金屬、精品，價格穩定性都比房地產更差，房地產毫無疑問就是金融商品的一種，同時它還涉及許多內需產業，帶動許多原物料、就業、資本、傢俱、土地的需求，房地產業擺在任何國家都是規模極大的產業，能帶給政府大量的稅收。

截至2020年9月底，台灣全體銀行不動產貸款占總放款比重為35.8%，雖然2020年有中國武漢肺炎疫情造成民間消費的低潮，但台灣金融體系穩定性相對高，2020年全台法拍移轉量僅5266棟，遠低於2003年SARS的5萬7899棟、2009年金融海嘯後的2萬8713棟。根據財政部財政資訊中心公布2020年房屋稅籍歸戶統計表，截至2020年底共804萬人擁有房屋，其中擁有2戶以內的人數比例逾90%，所以政府要實施抑制房地產的政策時，應該以維持價格穩定為優先，也就是避免房價大幅「上漲」或「下跌」，房價大漲，會讓首購族的經濟負擔更重，房價大跌，同樣會讓已經貸款購屋的群眾經濟壓力驟升。

目前政府提出的抑制房地產政策，會是相對理想的做法，雖然房價不容易大跌，但已經足以抑制房地產投機炒作的熱度，因為投機客去炒作金融商品，誘因是有套利空間，但政府對5年內的房地產交易資本利得課稅35〜45%，套利空間明顯大幅縮減，加上掐緊購買數間房屋的交易者金流，投機客需要更多資金才能進行價差套利，持有時間還要拉長，以金融風險的角度來看，其實相當不划算，與其炒作房地產，那不如轉往股票市場或其他金融商品，中國武漢肺炎爆發以來，台灣的股市漲幅明顯比房地產更為強勢，政府又不對證券投資做太多限制，對於資金夠大的投資人來說，考量政府施加的房地產限制政策，那投資股市搞不好是相對划算的賽局，又不用承擔炒房的惡名。

而且限縮多房購屋族的金流，不會對首購族的需求者造成困擾，自住需求者通常不會短期賣房，所以也沒有因為資本利得被課稅的問題，租屋族也不容易造成影響，這樣的房地產政策，遠比囤房稅來得更理想，因為囤房稅等於將市場上較有能力釋出空屋來出租的屋主全面課稅，持有成本容易被轉嫁為租金，受害的很可能是租屋族群，限縮自然人和法人的投資金流與套利空間，房地產的炒作風氣自然會更低，如果投資人轉為長期投資，那也是實質打擊短期投資客的效果。

http://www.naipo.com/Portals/1/web_tw/Knowledge_Center/Editorial/IPNC_210414_1504.htm

#盤勢分析 #基本面與消息面
政府出手打房影響相關類股基本面與成長性

台股去年第4季資產營建股面臨政府出重手打房，12月8日央行公布「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」4大重點，即日生效，重點如下：
1.新增全國公司法人購置住宅貸款限制：第1戶貸款最高貸款成數為6成；第2戶（含）以上貸款，最高貸款成數為5成，均無寬限期。
2.新增全國自然人第3戶（含）以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為六成，無寬限期。
3.新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制：應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6成5，並保留其中1成等待工興建後始得撥貸。
4.新增餘屋貸款限制：最高貸款成數為5成。

楊金龍指出，這一波比起2009年、2010年房價上漲，上漲態勢仍算溫和，他指出，2010年第2季與2009年第1季相比，國泰房價指數上漲17.1％、信義房屋指數上漲25％；而2020年第3季與2019年第1季相比，國泰房價指數上漲11.2％、信義房屋指數則上漲7.6％，顯示這波房市還算溫和。

楊金龍也分析，包括美中貿易戰、肺炎疫情及全球央行採行寬鬆貨幣政策，形成資金流竄，再加上台商回流投資皆讓南科、中科、竹科、桃園地區，甚至是各縣市的土地重劃，且建商積極在都會地區推案，發生部分建商衍生出紅單炒作的問題，也讓這一波房價呈現上漲。

#產業隊長隊長評論：央行罕見在央行理監事會之前，就宣布全面不分區域選擇性信用管制，可見近期炒房亂象已經受到重視，從過去經驗來看，選擇性信用管制影響所及，初期對成交量有所影響，主流產品價格也很難暴漲。細觀察上列4大重點，央行出手管制信用的對象，在於公司法人、第3戶住宅的貸款成數，對於建商、跟投資客都有不小的壓力，買房的人會觀望、市場氛圍一旦成型，短時間投資相關類股的資金也會觀望，例如未來房地產成交量預期縮小影響到信義房屋、海悅代銷，縱然業績很好，但是受影響的層面就還要進一步評估，股價少了成長性的預期，當然就順勢修正，修正後還需要進入整理，但長線來看，獲利與成長持續的話，好公司跌深都是買點。

政府透過信用管制表態，可抑制不當炒房，有實施的階段性必要性，而購地貸款和餘屋貸款的限制，也可避免不當囤地囤房，讓房市降溫，長期交易健全發展，好的建商依然穩健成長，房子在打房前已經銷售完畢的建商，有長期競爭優勢的建商例如XX、XX，跌深後也一樣會回歸基本面合理的評價，甚至會更好，因為房地產景氣的復甦與大循環，才剛要開始！

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160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914