【經濟通】隔山買樓 留意稅務免中伏
近日美元下滑，變相即外幣升值，連帶海外資產亦自然水漲船高。加上移民亦為近期熱門話題，令港人海外置業的意欲大增。不過買外地樓始終隔山買牛，準買家必須留意各地稅務制度，以免買樓收租卻中伏失預算。本欄就介紹最近大熱的英國、不少內地留學生的美國，和經常被媒體與本港經濟相題並論的新加坡的稅務詳情。
英國
在英國，買樓的費用包括稅項(如印花稅及市政稅)、首期、產權轉讓費、測量費、按揭服務費用、保費、地租和服務費等。而賣出物業則要繳付資產增值稅，經紀費用連增值稅等。買賣總費用多少視乎購買的業權種類、買家的身分、物業的所在位置和樓宇狀況等多項因素。
1. 印花稅
英國買樓印花稅以累進稅率收繳，樓價愈貴頂層價值部分採用較高的稅率，首12.5萬鎊免稅。例如一間40萬鎊物業，舊制下印花稅為：2%X12.5萬鎊+5%X15萬=1萬英鎊。
不過，英國財相辛偉誠早前宣布樓市減辣，英格蘭及北愛爾蘭地區的50萬以下物業免印花稅（現時稅階見表），不過措施屬暫時性，只持續至明年3月底。
2. 非首置附加稅 (Surtax)
留意，無論是否英國居民，本身已有物業的非首置買家，需付額外3%附加稅(Surtax)，以上寬免未有將附加稅包括在內。除此以外也要留意，英國是全球徵稅國家，如果業主在本港曾置業並仍持有，在英首次買樓也算是再次買入，都不能享有附加稅豁免優惠。
另外，當明年蜜月期政策結束後，沒有居英簽證或居英權的外國人（包括港人）若買樓，會額外收取海外買家印花稅，類似香港的BSD。英國政府近日公布文件，列明英格蘭和北愛爾蘭徵收海外買家印花稅的細節。政府規定，一年內在英國居住時間少於183日，便會界定為海外買家，須徵收2%的海外買家印花稅。不過，若交易日後一年內，該買家在英國居住時間多於183日，可以申請退稅，有意定居英國的港人要留意相關操作。
3. 市政稅 (Council Tax)
在英國持有物業，每年都需向所屬地方政府繳交市政稅，類似香港的差餉，主要用作當區支付公共服務及設施，每年約1400至1800鎊不等。如果房屋用作出租，這筆費用可由物業合同簽署人，亦即租客支付，業主不用承擔。留意，不同地區會按情況免稅額各有不同，例如部分地區若租客全為全日制學生，業主便可以向當區政府申請豁免。
4. 資產增值稅 (Capital Gains Tax，CGT)
如同不少國家，在英國賣出物業、股票等資產，都要就售出資產時所獲的收益，繳納資產增值稅。若港人投資英國物業放租，日後如要出售物業，便要繳交CGT，而出售自住物業，則毋需繳納。
在英國，針對物業的CGT免稅額為每報稅年度12300鎊(英鎊．下同)。免稅額後首37500鎊以基本稅率計，基本CGT稅率是18%，即最多6750鎊；其後以高稅率計，稅率是28%。
假設物業買入是為30萬鎊，其後以50萬鎊沽出，即增長了20萬鎊，CGT便是約4.88萬鎊。
5. 代理費用需交增值稅 (VAT)
人不在當地，很多時買家都會找租務代理代業主找租客及解決租客的大小問題，例如睇樓或簽約。收費方面沒有特定標準，倫敦一般是每月租金收入的10%至12%（再加20%增值稅VAT），而曼城及列斯的收費大約是每月租金收入8%至10%（再加20%增值稅VAT）。
美國
除了英國，美國亦是港人海外買樓的其中一個熱門地。美國稅制分3層，包括全國性聯邦稅(Federal Tax)、州政府稅(State Tax)和地方政府稅(County Tax)。聯邦稅的稅率是全國劃一，州稅和地方稅則各地不同。全球徵稅適用於美國公民，因此除非是該國公民，否則並非全世界的收入均須向美國政府報稅。
1. 個人所得稅 (Income Tax)
若物業買來出租，業主便需繳稅，稅率平均約10至39.9%。個人所得稅分為聯邦稅和州稅，同樣各地稅率會有不同。留意，各州之中有7個州未有徵收個人所得稅，如華盛頓州(WA)、內華達州(NV)、佛羅里達州(FL)和德州(TX)等。
此稅是針對淨收入徵稅，因此與跟租務有關的費用可扣稅，例如出租廣告費、清潔、維修、保險、按揭利息、水電費及折舊等。海外業主扣稅項目也包括機票、住宿，作為來回美國實地視察物業的開支。至於折舊，根據美國稅例，物業價值隨時間磨損亦會是開支，住宅物業是27年半。
2. 物業稅 (Property Tax)
類似香港差餉，屬於州稅，稅率會按州政府評估物業價值，不會跟市值掛勾，亦會每年有所調整，加上不同州份會有分別，平均每半年繳1次，稅率大約是1%。
3. 資產增值稅
同樣，美國亦有資產增值稅，分聯邦稅和州稅，各地不同。如果是自住物業，每名成人住滿2年，可獲25萬美元的免稅額。
而根據第1031條款(1031 Exchange)，美國政府鼓勵市民資產增值的延後稅務措施，投資者賣出1個原有物業，若在180日或下年度報稅截止日期內，再購入另1個市值一樣或更高價錢的物業，可將應繳的資產增值稅轉移至新買入的物業。不過，若業主在1年內在物業居住超過2星期的話，措施就不適用了。
新加坡
與香港一樣，新加坡同樣受環球資金氾濫帶動，政府擔心樓價飆升，不時會為樓市加辣，年初就將「額外買家印花稅」(ABSD)稅率上調半成。
1. 印花稅
不論公民、永久居民還是海外買家，所有人在新加坡買樓都需繳付買家印花稅 (BSD)，稅款是根據單位市價作計算，稅率為1%至4%不等。
新加坡政府為打壓樓市炒風，另設有額外買家印花稅 (ABSD)。類似香港的辣招稅，外國人買入物業，需額外繳付20%稅款，公司買家則交25%。至於新加坡公民，則在購買第二個單位時，才需要繳ABSD。
至於永久居民，較海外買家置業稅階會稍低，但較公民為高，在購入第一套房時，要交樓價5%ABSD、第二套房以上就交15%ABSD。
以100萬新元（約564萬港元）的單位為例，港人就要先付22.46萬新元（126.58萬港元）印花稅（BSD連ABSD）。
#投資
房屋增值稅大約多少 在 [請益] 土地增值稅問題- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的美食出口停車場
我媽在高雄籬子內有一間持有超過40年
的舊公寓（24.1坪）想要買掉
因為屋況不好 且在頂樓 賣了好久賣不出去
最近終於有人出價12x萬
土地增值稅適用一生一次
自用住宅用地稅率:10% (網路查的)
但公告土地現值高達216.7萬
所以土地增值稅算出來要20萬元左右
有點嚇到 不知道有沒有比較節稅的算法？
還是說申報轉移現值 應該用雙方當事人
合議之價格 而不是公告土地現值？
另外上面所指合議的價格是什麼？
就是成交價嗎？ 感謝各位大大 不吝指導
萬分感激
手機排版 還請見諒
補充說明：
土地面積：170 平方公尺
歷次權利範圍：4分之1
我媽說 她已經賣了好幾年 也找了永慶和信義
結果都沒人出價 賣不出去 好不容易有人出
12x萬 想趕緊賣了 不知道版上的大大
有沒有人有興趣
剛剛問了我媽 這個土增稅是一個認識的
代書算的 看來應該就是20萬了
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※ 編輯: AssKisser (110.26.2.42 臺灣), 01/19/2021 08:37:18
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