w10 2021/9/15 星期三
搬家前，上學開車一分鐘，現在上學車程要３０分鐘，壓縮了我不少做便當的時間，尤其是一週有三天要７：４０AM到校，真的太難了我。😭
無聊的豆皮壽司，永遠是孩子們的最愛之一，甜甜的豆皮，配上酸酸的醋飯，吃幾個都不膩；以前可以早上起床現煮白飯，現在可沒辦法，連等醋飯涼的時間都沒有，春天天氣還涼爽，睡前把白飯煮好，拌入壽司醋做好了醋飯，放一層紗布吸收水氣，再蓋上蓋子，記得留縫通風，等到隔天早上直接把冷卻的醋飯捏成糰，塞入豆皮就可以了。
早上老公也吃了豆皮壽司當早餐，他說完全沒影響口感，一樣好吃。那樣我就放心了。
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繼續昨天的話題。
謝謝大昨天踴躍的參與討論，當然這些選擇只能提共客觀的條件給大家選擇，主觀的細節我昨天沒有多做說明，今天我來說故事給大家聽之前，先跟大家公佈我們選擇了～～CCCCCCC 最上鏡頭之年輕貌美開高走高女業務員
神鵰俠侶B是第二順位。
先來講淘汰的A和呼聲最高的D好了。
A是超級業務員，他賣得多，但賣出的價格如何？我們並沒有時間去查證，有可能他很便宜，抽佣少，所以大家都給他賣，在這種市場熱絡的時期，地段不差的，賣出房子應該不是太難，因為衝量衝名聲，才能讓他得到更多機會。當然以上是我們的猜測，主要是因為他在參觀我們家的時候，態度很隨便，而且來的時間，並不是跟我們當時約的一樣，是臨時更動說他剛好在這附近，然後說來就來，前後只停留20分鐘就走人，沒有給我們任何建議，只急著要我們簽約，我們夫妻兩個心想，第一次見面，你就這麼隨便更改時間，來得這麼唐突，以後，是不是我們要找找不到你，配合度會不會讓我們滿意？讓我們有安全感，畢竟這是第一次，我要找的是好的房仲業務，不是要便宜的。所以A就直接淘汰了。
呼聲最高的D「熟門熟路大廠牌老業務」怎麼也沒戲唱呢？
五年前我們跟他買房子，的確相處愉快，因為他當時告訴我們「廣告上的價格就是賣家想要的最底價，你開這個價格就可以，我一定會幫你成交。」
我們當時很懷疑，因為已經看了超過一百間房子，難得看到喜歡的，怎麼可能可以用這個價格成交，於是便問：「為什麼你這麼幫我們？這個價格真的可以買到這個房子？」
D說：「是的，這是他們的底價，他們急著要出售房子搬到阿德雷德去，他們需要錢，而且他們急著離開，之前他們已經賣了一陣子，定價很高，但沒有遇到願意出這麼高價的買家，昨天他們降價求售，說這是他們的底價，有人願意出他們就賣，因為他們沒時間等了。而我會告訴你們這個消息，是因為我一定要在三天內賣出這個房子，不然這個房子就會開放給我同事一起賣，那樣抽佣就得分享減半了，因此，我一定要這個房子成交。我會幫你們的」
最後，我們果然照這個業務的意思開了最低價的offer，過程中，雖然屋主要求我們再加一萬元，因為我們已經知道賣家的情況，所以我們只同意加$5000，然後房子就成交了。
所以，我們跟這個業務當年當然會談得愉快啊，他直接把賣家底價都掀牌給我們眯耶。今天換了角色，我們成了賣家，再怎麼想，也不會把房子交給他賣，我們甚至因為之前看他這樣出賣賣家，這次，還不敢跟仲介說我們要出國，而是說工作換到布里斯本，沒這麼急售，想找好的仲介幫忙賣房子。就怕遇到這樣的情況，覺得我們急著出國，隨意處理。所以，我衷心建議，想賣房子的人，不要表現出著急，缺錢，趕著離開的態度，業務的表現會比較好。
那你會問，既然不給他賣，那為何找他？
第一個當然是我們熟悉他，想聽他賣房的建議，他還真的給了不少分析，第二個找他估價，多一個人估價，多一個參考，第三個，看看他能不能說服我們把房子給他賣，但他覺得我們一定會給他賣，所以沒有很積極爭取。
另外，他只要看到房子的缺點，他就說「cover」，這讓我有點反感，因為當年交屋前，他並沒有安排我們驗收房子，而是在交屋那天，付款之後直接把Key交給我們，進了屋子之後，真的很多地方當時都被cover，而我們已經來不及要求賣家處理了。因為他也知道我們是第一次買房，不知道撥款前可以要求驗收房子，他竟然也就省略。我們也是這次賣房，才知道有這樣的程序。慶幸當時那些cover的地方都是小事，我們也就沒有計較，如果有大一點的問題，恐怕追究起來又是一個故事了。
今天我可以先寫這樣嗎？話太多，事又多，剩下的兩個業務下集來說。
祝大家有美好的一天。
房仲 底價 在 Re: [請益] 仲介來電說屋主底價！！ - 看板home-sale 的美食出口停車場
※ 引述《joe00060 (來逛逛而已)》之銘言：
: 想請教仲介真實想法
: 最近找到一間房開價460萬
: 看了兩次即與仲介簽訂370萬要約書，目前審閱第二天
: 昨天仲介來電表示屋主覺得價錢太低，並表示屋主底價為410萬
: 一直問我們的底價是多少錢
: 我沒有透露底價，但我表示有誠意購屋，下斡旋金看能不能出來談
: 最後我說與太太討論後過兩天給他回覆
: 請問各位神大，這代表出價已經接近了嗎？
仲介舖價一定會比底價(含4%)還要高
ps.最佳舖價是開價的9折
讓買方殺到85折
話術：屋主底價是9折，讓買方以為85折買到賺到
但其實85折還是4%滿傭
仲介說屋主底價410萬
其實是為了預留給買方殺價的空間 (9折→85折 = 5%)
若是遇到很盤的買方，成交價能達底，滿足4%的賣方滿傭
對仲介來說是最好的結果
還有不要相信某綠色的仲介說只收買方1%
法律只有規定仲介可以收取買賣方合計6%的服務費
但沒有硬性規定買2賣4
所以實務上，從買方那裏，以拉高成交價的方式，多挖出賣方1%的服務費
最後讓服務費達到6%滿傭(買1賣5)，仲介也沒有違反法律規定
最終成交價落在，屋主實拿 ÷0.98 ～ 屋主實拿 ÷0.96，都是可以接受的範圍
但如果買方出價(買方底價) < 屋主實拿 ÷0.98
除非仲介真的很缺業績，否則寧願放掉，也不賺這個買方的服務費
好吧，假設這個仲介太老實
沒有假舖價，給的是屋主真的底價
410x0.96=393.6
393.6 ÷0.98 = 401.63
出價只要有402以上
為了店頭業績，仲介主管
還是會讓成交的
but ... 一般仲介給殺價的空間
大約是開價的85折
460x0.85=391
所以仲介說410是屋主的底價
應該是假的舖價無誤
so ... 391x0.96=375.36 (=屋主實際實拿)
375.36 ÷0.98 = 383.02 (=仲介最低可接受賣方2%的服務費)
建議你出價 384萬
仲介如果不給成交，那就換買方不買最大
給仲介賺買1賣2還不要，那就算囉 XD
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.33.36 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1584796284.A.275.html
※ 編輯: rpg1510 (61.228.33.36 臺灣), 03/21/2020 21:12:43
不能說破啊，說破買方出價只會更芭樂
460x0.85=391 (仲介目標6%滿傭的底價)
391x0.95=371.45 (屋主真實的實拿價格)
371.45 ÷0.98 = 379.03 (仲介可以接受的最低的買方出價 → 賣方服務費2%)
原Po出370
那就最多+10萬
380不賣拉倒
舖價是門說謊的哲學
都不說價格，讓買方氣死
以為仲介都站在賣方那邊說話有比較好嗎？
兩邊演戲，讓買方以為買到便宜，讓賣方以為賣到高價
不會成交了以後，在那邊7788說買貴賣便宜
如果這間的屋主實拿410
仲介舖價410的底價當然是做死自己啊
410 ÷0.96 = 427.08 (仲介目標賣方4%的成交價)
(427.08 + 10~20的預期殺價空間 ) ÷460 = 95折~97折 (=仲介舖給買方的底價)
↑
仲介要自己想怎麼跟買方掰為什麼折價空間很有限
地段好、裝潢好、學區好、鄰居好、屋況好...
那買方說會付到買方2%滿傭 ....一毛都不砍
請仲介努力去跟賣方議價
仲介就會少收成交價的4%賣方傭金嗎？ 不可能啊，聽過最低最低也要收到1% (高總價案)
然後成交價百分之百，一定會含有賣方的服務費，不可能出現買方給2%滿傭
仲介就會不收賣方的傭金(含在成交價內)
文章在分享的，就是討論折傭的情況下
買方如何能在保有仲介一定的利潤 (至少2%/買1賣1 or 3%/買1賣2)
也能用較低的價格買到房子
現在是買方市場
相信還是有很認真的仲介、不缺買方的仲介
不用折傭都能做到6%滿傭
但更多情況是一間房屋同時有多家仲介在賣
不折傭的仲介，就會被折傭的仲介
給搶走買方，就是這麼現實
※ 編輯: rpg1510 (61.228.33.36 臺灣), 03/21/2020 23:30:59
買方常有的錯覺：我付的服務費只有成交價的1%
但實際幫屋主付4%的賣方服務費，是買方看不到的
仲介為了拚成交，賣方服務費1%、2%也做的情況，買方為什麼不爭取？
(尤其高總價，仲介要的只是成交不會堅持滿傭)
※ 編輯: rpg1510 (61.228.33.36 臺灣), 03/22/2020 08:55:32
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