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不要騙我說你要投資兼自住，真的自住是會把房子"花錢"裝潢得很舒服，也會買在你所需要的生活機能圈內，而投資，哪裡便宜會漲就往哪兒去，誰管他有沒有UBER熊貓小七，也不管防疫是否方便，大家都亂買一通，然後裝潢成廉價塑膠俗氣宅，591上面一大堆。
最近一堆人叫慘說電費高，但真正高峰的電費單還沒來，可是你家如果悶得像烤箱一樣，那就是買錯了方位，誰叫你買房不帶指南針，還要整日受苦。
冰箱是例外，明知塞不下還是要防疫買，全國電子說冷凍櫃賣的超好，這個我信，因為平常只有阿嬤會囤那麼多菜，現在全民都不出門，大家冰箱都塞爆，大家都是廚藝大師。
小套房我住過，真的很難煮，整天叫外送，是真的比較花錢，小資受不了，還是得想辦法自煮自受(難吃所以會瘦?)。
套牢一堆，不要怪業務太會賣，要怪自己太貪心。
<業績前10%的銷售員，話講得最少>
在銷售現場，搭建買賣雙方的橋梁是信任，要建立信任關鍵正是「傾聽」。這道理很簡單，只要將心比心地想，當我們在表達想法的時候，都希望接收訊息的對象能安靜聽我們說，最好不要做其他的事、也不要打斷插話。
美國一家公司曾進行一項實驗，他們招募一批業務員進行嚴格訓練、再經過遴選、淘汰，然後讓這群頂尖的業務人員出去銷售，但即使銷售技巧和外在條件都差不多，回來的結果仍有明顯差異。銷售最好的前10%和最差的10%，最大的差別在於，和客戶的互動，以及是否花時間聆聽。進一步分析他們每次的拜訪表現，表現最差的平均說話30分鐘；表現前10%的人，只講12分鐘；表現平平的則比客戶多說了3倍。
其實，客戶找你，大多是看過提案內容，有興趣才願意撥時間和你見面，無非就是想要親口跟你說他的想法。如果你無法靜下心來聽客戶說，就很難知道提案對客戶而言究竟是不是必要。而推銷要成功，重點永遠都是買方的需求。
如同溝通專家戴爾‧卡內基（Dale Carnegie）所說：「傾聽就是一種典型的攻心策略。」對業務員來說，比起能言善道，懂得適時沉默、留白，讓客戶有時間、有機會說出需求，才是臨門一腳的成交關鍵。
https://www.managertoday.com.tw/articles/view/53474
光陰似箭，日月如梭，轉眼已經踏入年底，回顧在過去的一年，住宅樓市沒有怎樣下跌，但工商物業就跌到飛起，特別在油尖旺、銅鑼灣的商舖跌得最慘，成交價較去年六月政治事件發生之前，跌幅高達三至五成，寫字樓跌幅平均一至兩成，就算連甲級商廈亦無可幸免。近日中環中心每方呎成交租金僅約40元，銀座式商廈亦出現多宗大幅蝕讓，例如銅鑼灣Oliv中層全層樓上舖，最近剛以4,000萬元售出，帳面蝕3,152萬元，真係聞者傷心，聽者流淚。
對於工商物業價格下跌，很多投資者關心的問題是：應否在這時候趁低吸納，摸底博反彈？
我的看法是：二線寫字樓及工廈，如果價格跌得夠多，勉強可以考慮；但一級寫字樓就唔值得博，商舖就更加唔會考慮。
我們做投資的人，對於一個項目是否值得摸底博反彈，不是看今天較昨天跌了多少，而是看將來的前景，價格是否有潛在升幅，或會繼續下跌？例如100元的滙豐，如果你單憑股價跌了一半，在50元的時候購入，今天應該會喊得幾慘。
從大環境的角度看，新冠肺炎對香港的影響是遲早會完結的，但香港金融地位的轉變，從國際城市變成普通城市，就無論肺炎是否存在，都是改變不到的事實。中美貿易戰的過程中，香港變成一隻夾在中間的棋子，美國撤銷香港特別待遇，中國會將原本經由香港的貿易，轉移至內地港口；特別是經歷一年多的政治事件後，很多國內人不再來香港，國內企業亦會減少在香港開設公司，甲級寫字樓的需求也會大幅減少。
目前中港關係進入第三階段，是「中國不需要以前的香港」，香港變成普通城市，所以工商物業的價格，較難保持在一線城市最貴的水平。雖然有些油尖旺、銅鑼灣的舖位，較去年大跌三至五成，但相對地球上很多一線城市來說，仍然是最昂貴的！假若自由行不再來香港，全靠本土消費支撐的話，香港工商物業的價格，還應該較其他一線城市貴數倍嗎？
根據戴德梁行的報告，本港第三季整體商舖租金繼續下跌，空置率再創新高，銅鑼灣商舖平均租金本年累跌41.3%，但相信最差情況已經出現，未來商舖市場隨着疫情緩和，有望逐漸走出谷底。對於戴德梁行「最差情況已經出現」的看法，我是不太認同的，可能戴德梁行的人並沒有經營零售店舖，唔知道實際情況有幾慘吧？香港零售管理協會就比較貼地，預計全港約25%零售店舖將在今年底前結業，即係每四間就有一間關門大吉！這些關門的店舖，老闆都已經嘔晒全副身家及棺材本頂到最後一秒，將來就算疫情問題解決，也未必有錢東山再起，再開新的店舖了。
由於香港地位的轉變，一些二線寫字樓及工廈，若以本土民生業務為主，呎價在較便宜的水平，還可能值得博一博；但對於一線商舖及物業，就算呎價跌了一半，仍屬於全球偏貴水平，未必單憑價格跌了很多，就可以趁低吸納。
https://eastweek.my-magazine.me/main/99256
?新城地產街?
8月8日星期六 下午2-4pm
?主持：林潔瑩
?嘉賓:理大建築及房地產學系教授許智文
「市場內望」
戴德梁行估價部董事黎劍明
「樓市焦點」一
星展銀行零售銀行業務及財富管理投資總監辦公室(北亞)高級副總裁
李振豪
「樓市焦點」二
中原(工商舖)董事總經理潘志明
盛滙商舖基金創辦人李根興
「入歐攻略」
移民指南針歐洲達人Amy
「樓市焦點」二
團結香港基金葉文祺
「專家開咪」
香港物業管理公司協會會長陳志球
?提提大家想估價，可電郵至? metroland@mbc.com.hk 或在 【Metroland新城地產街】facebook inbox留言。
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