看到雲林張麗善縣長在2021/3/14自由時報投書:疲於奔命的農業補貼與焦頭爛額的農業政策一文⋯,我非常的驚訝,這是出自那一位幕僚的文筆。從中國拒絕台灣鳳梨,到缺水,以及因為疫情導致鰻魚無法順利出口。我是每天都為農民的生活而奔波,希望可以在這時代的困局撐開一片天。
看到這樣昧於事實,黑白講的投書,忍不住要說清楚講明白。
文內提到「 如果台灣要設立紅豆博物館,應該要放在哪呢?相信大家的腦海必定會立刻浮現屏東萬丹。原因無他,只因萬丹是台灣最重要也最著名的紅豆產區。就如同上個世紀李國鼎高瞻遠矚決定建設科學園區時,即堅持以新竹為首選,而他當時看重的就是清華與交通兩所大學優質的理工人才。產業群聚與區位優勢的概念是所有政策制訂者所需具備的常識基礎ABC,倘若政策制訂者缺乏產業區位的概念,任何政策終將導致災難性的結果。」
#當張縣長的丈夫是全國農會的總幹事,當張縣長談到產業群聚且又提到了區位優勢時,我不禁儍眼了,雲林的農產業南有花生、地瓜,北有溪北地區的葉菜類,我就沒看到,明明產地有大宗作物且佔有地理優勢,那張家掌控的北港、水林、元長、土庫等等農會又建構了什麼群聚優勢,該有作為的大大農事團體就叫農會,農會在冷鏈加工契作的系統且做了什麼?答案就是零。
文內提到「 近來為了水果出口問題,農政單位各項補貼救急只能以疲於奔命來形容。為了製作台灣鳳梨出口澳洲的宣傳形象,農委會甚至提供了每公斤105元的運費補貼。荒謬的是,出口澳洲的運費補貼已經是產地收購價的五倍之餘。但鳳梨事件還未消停,又傳出台蕉輸日被驗出殺菌劑百克敏劑量超標、被迫下架回收的消息。農業事件連環爆,除了暴露出台灣農業產銷體系的脆弱性以外,更再次揭露我們缺乏宏觀且長遠的農業政策規劃。」
#如果説台灣農產品之種種,暴露出台灣農業產銷體系的脆弱性,那請問農業產銷的體系裡,最該扮演的產銷體系不就是農會嗎?那農會被誰掌控了呢?不就是張家派系嗎?
既然張的文內提到「雲林是全國產量第一之蔬菜產地,依產銷調節與提升品質政策執行,於雲林設置冷鏈物流中心具健全全國冷鏈物流體系的必要性」。
#那請問那幾家農會有冷鏈物流?農會不就是收取手續費負責宅急便而已嗎?
#當年雲林縣縣政府和幾家基層農會合資成立了雲林物流公司,翻開歷史的軌跡來看,雲林物流公司一點業績都沒有,怎麼還有臉談農業,倒不如說雲林的農業被張家派系的手握著就會搞死了。
#而雲林縣政府所送「雲林農產品冷鏈物流體系前店後廠建置計畫」,該計畫總經費14.6億元,其中前店-西螺果菜市場改善規劃,所需經費2.1億元,後廠-雲林農產品冷鏈物流中心建置規劃。其中農產品冷鏈物流中心初步選定基地是斗南鎮農會所有土地(同意租用年限為109/3/1至119/1/31,10年),預計請中央補助金額12.504億元(不含土地成本)。
雲林縣府多次函送之計畫書,可行性評估及先期規劃內容並不完備,包括民間參與效益分析、財務評估報告及土地取得可行性未清楚詳細說明,且對於合理之土地使用年限(原規劃只租用10年),及土地是否符合土地使用管制相關規定,也僅敘明倘計畫核定後,後續再予以妥處,且沒有針對營運評估及配合款提出說明。這樣不負責任的計畫,只要錢,誰敢給?
同時也有8部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,《強拍是按EUV比例》剛曝光: 第2081成交(堅 - 註冊), Soho士丹頓街49號地舖Quench 酒吧收購 3157.6萬, 樓齡52年,建築面積800呎。闊14呎,約深40呎。如非強拍,市值應都是約3000萬。 原業主 Lau Lee Cheung 於2003年11月用425萬買入, 持...
市建局土瓜灣收購價 在 李宗翰 Facebook 的精選貼文
- 開花不一定能夠結果 -
今天一早接到里長的電話
準備跟 葉宜津 委員與農委會及農業局
共同會勘爭取台南市的絲瓜農損補助
因為這次的名單中只有高雄及南投
照片上的菜瓜園結著滿滿的黃花
看似會結出滿滿的菜瓜
卻不是如此這般
------ 菜瓜有公母花的差別 ------
如果根系敗壞或營養不良的菜瓜植株
葉子會泛黃然後連花都開不出來
現在有看到花苞
但怎麼都沒有菜瓜呢?
因為連日的降雨
一方面讓土壤飽含水分甚至積水
一方面導致花粉潮濕無法授粉
所以我們看到許多的「公花」綻放
但只有極少數的「母花」成功授粉
即使授粉結果,也會因為雨水浸濕導致水傷
------ 價格很高,收成很差 ------
據在地農民表示
目前在地收購價一箱超過1200元
但是今天逛了四分多的地卻只收了9根菜瓜
台南市的菜瓜種植面積約250公頃
東山就占了130公頃
台灣地狹人稠卻要保有大量種植面積
農地農用政策是屬於國安等級
也造就工業用地及建築用地
比起農業用地要貴上好幾倍的現況
所以為了平衡則走上補助一途
雖然各行各業都很辛苦
也請支持我們一起為農民加油
#但是台灣的土地政策確實值得思考
#希望颱風過境的每個地方都能平安
新聞連結:
台南東山絲瓜豪雨災損慘烈 爭列天然災害現金救助
https://reurl.cc/7Z6gl
台南東山絲瓜豪雨災損逾6成 盼天然災害現金補助
https://reurl.cc/YMZ2o
市建局土瓜灣收購價 在 地產小子 Propertykids Facebook 的最佳解答
市建局大話連篇
【口術無雙:回應市建局韋志成油旺重建造數假象】
市建局韋志成今日再次「出口術」,以未來重建油麻地及旺角,800座舊樓需要3476億開支為例,迴避公眾對市建局「賺到盡」的質疑,及承擔興建公屋或居屋等可負擔房屋的社會責任。韋志成的「口術精要」只得一招:煽動香港市民相信市建局好快「支爆」(開支爆煲),我們不妨剖析一下市建局的「支爆術」。
刻意隱瞞與發展商攤分物業銷售收益
韋志成刻意隱瞞市建局和發展商於物業重建後,和發展商所攤分的潛在收益,只以地盤公開招標作項目唯一收入來源。
然而,根據以往市建局和發展商的合作紀錄,市建局會於重建地盤的招標條款上,清楚列明日後和發展商在物業銷售上的「分紅標準」,而分紅比例更可能高達五成。韋志成單以11,200地面呎價推算收益,明顯是低估了市建局在未來重建項目上的總收益。
15,700收樓呎價不能作準
油旺重建項目內有一半都是非自住單位,根本不能以7年樓齡收購呎價,直接推算重建項目總開支。韋志成卻假定未來所有重建單位都是自住單位,並以土瓜灣重建項目7年樓齡收購呎價達15,383推算,直接得出需要3千多億的收購成本。
然而,市建局的資料顯示,以往在油尖旺區的重建項目中,自住單位佔總住宅單位數目,最低可以只得三成半。換言之,有大部分單位其實只作出租用途,而單位的收購價將按不同情況「打折」。如業主同時擁有幾個將被重建的單位,並用作出租用途,部分單位甚至有可能只按單位的市值交吉價收購。
同區同期單位收購價存有差異
市建局一直以土瓜灣三個相連重建項目收購呎價達15,383元,推算未來在油麻地及旺角的重建開支。然而油旺地區甚大,市建局預計要重建的800舊樓亦分佈區內各處,單位賠償費用必定大有差異,既不能以土瓜灣項目類比,更不能在同區以同一收購價推算總重建成本。而根據以往市建局項目收購的紀錄,即使同屬同一地區,並於同期開展收購程序的重建項目,單位收購呎價也可以有超過一成以上的變化。
市建局根本不會重建800座舊樓
市建局過往16年的重建項目,集中於發展有利可途和還有剩餘可發展地積比的項目上,根本沒有證據顯示市建局會突然轉向,單純發展800座已達地積比上限,經濟效益較但的樓宇。
在自負盈虧的商業原則下,市建局必定會同時發展其他具發展潛力的重建項目,以維持財政穩建。以市建局過往16年只發展了716座舊樓,平均每年不足50座的速度推算,市建局根本不會在未來20年重建所有800座的舊樓。
幾個計算背後其實都指出,韋志成聲稱需要3476億重建800座油旺舊樓,根本是「報大數」,藉嚴重高估項目實際開支,煽動「重建支爆論」。
拆毀重建不是唯一可能
拆穿謊言背後,其實我們更應該追問的是,拆毀整座舊樓重建是否香港唯一市區更新的方法?現時以市建局重建舊樓的速度,根本難以追上香港樓宇老化的速度。而當市建局現時每年的樓宇復修開支不足5千萬,只佔每年重建開支的1-3%時,市建局不但應該抽撥更多資源,加快樓宇復修速度,延長樓宇壽命,未來更有必要重新考慮市建局在市區更新角色上的定位。
在低更新效率,卻對社區造成高破壞的情況下,究竟市建局是否可以揚棄現時嚴重破壞社區面貌,掠奪基層生活空間,「拆舊樓,起豪宅」的重建方向,而改以配合社區脈絡發展的樓宇復修計劃,主導未來香港的市區更新呢?
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參考資料:市建局「摯誠 . 志成」(網誌)
http://www.ura.org.hk/tc/media/blog/blog_20171203
市建局土瓜灣收購價 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最讚貼文
《強拍是按EUV比例》剛曝光: 第2081成交(堅 - 註冊), Soho士丹頓街49號地舖Quench 酒吧收購 3157.6萬, 樓齡52年,建築面積800呎。闊14呎,約深40呎。如非強拍,市值應都是約3000萬。
原業主 Lau Lee Cheung 於2003年11月用425萬買入, 持貨17年6.4倍。
士丹頓街49號 basement 地庫,2017年8月22日,曾經成交2680萬。
士丹頓街49號M floor,2017年5月31日,曾成交1125.4萬
成交比較:
- 2020年4月8日,士丹頓街57號舖成交4000萬,
- 2018年1月,士丹頓街51號舖成交4880萬。
〈強拍間舖可以分到幾多?〉
如果你揸住間舖,你要搞清楚,佢唔係將你間鋪拿出嚟拍賣,而係成棟大廈100%業權拿出來拍賣,再將錢分攤俾各小業主。 點分?收到嘅錢就會按土地審裁處裁定嘅比例分攤畀各業主。 而土地審裁處只係會按現有物業交吉嘅價值去作評估(Existing Use Value) ,唔會用未來重建後嘅價值 (Redevelopment Value)。 佢亦都唔會考慮你僭建嘅範圍同埋超出地契許可用途嘅價值計算。 所以即使你間鋪僭建出嚟嘅範圍好大放咗好多張枱, 或者你好醒,搵個朋友租你間舖打到個租值好高, 佢都只係當你間舖交吉咁計算嘅姐。 當然如果你唔贊成佢嘅估價, 嫌分畀你嘅錢唔夠,你可以搵個專業測量師做個估價,提供證據作出反對。
舖收購知識:
https://www.youtube.com/playlist?list=PLZwHll-Yhn927YbpdO7vT703dAogpFTDI
這間舖成交比我想像中平,市值都是約3000萬。 但通常收購價,是較市價高50%。
可能因為發展商已經申請強拍, 一面凶個業主,另一面同佢慢慢傾。 如果同一大廈的49號地庫都曾經成交2680萬,地舖道理上起碼值多 x 2價值。
售價一般來說, 樓上舖是地舖價值的三分之一,地庫是地舖的五分之一。 但這間49號舖的地庫後面巷仔有獨立入口,因此價值較值錢。
地舖賣咁平,怪就怪佢可能是最後一伙強拍前售出,原業主可能心驚強拍後袋錢仲少,同仲有排等。
最近坊間有三單的收購,是原業主是蝕本收場,頭兩單堅 sold,第三單未成交。
(1) 土瓜灣啟明街,市建局收1131.3萬 (1215.4萬買入)
(2) 大角咀埃華街恆生ATM,市建局以1341.7萬收購 (1700萬買入)
(3) 梁朝偉的高山道大單邊舖,私人發展商測量報告估價839萬 (1500萬買入)。
可能士丹頓街49號舖的原業主因為以上三單的新聞嚇窒咗?
李根興 Edwin
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好多嘢唔方便公開講。
李根興 Edwin
市建局土瓜灣收購價 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
【一舖兩蝕,極品!】第2057成交(堅-註冊),剛曝光-【罕有市建局收購舖蝕讓,第二次?】收購唔識俾分,市建局剛以1341.7萬收購此地舖。
地址是大角咀埃華街1號A舖,建築面積380呎,現在是恆生銀行ATM 舖,實用是323呎。 簽約日期是2020年10月30日。
此舖是埃華街及橡樹街大單邊, 舖闊14呎,深18呎。 原業主於2016年8月用1700萬買入 (當時我都有報導過)。當時恒生ATM 租金是5萬元,當時回報3.5%。
再上一手業主,也是大幅蝕讓。再上一手業主是2012年9月用2228萬買入。
旁邊的珠龍麻雀館(舖30闊,50呎深,實用約1500呎),剛以6120.5萬被市建局收購。我感覺市值是約5000萬。
按市建局收購旁邊的麻雀館呎價計算,每呎實用收購呎價是40800。這間恆生銀行ATM舖是值1317.8萬,即大約是今次的成交價1341.7萬。
老實說,這間舖的市建局成交價,比我想像中低。 如果恒生租金是五萬元的話,回報有成4.5%,以銀行ATM 舖來說,好高! 可惜市建局或強拍一般都是按呎價計算收購價,不是睇租值回報,因此「細面積的旺舖」, 遠遠比起「大面積的靜舖」被收購無咁著數。
想了解多些收購鋪如何計算,我已經錄過好多好多條片詳細解釋。不能三言兩語就解釋清楚,請看我之前錄過的片。 相信是香港有史以來最詳盡關於 收購舖的影片。? 8條影片,合共約82分鐘 (唱獨腳戲,口水都乾)。
我本書【買舖要買得 PRO】也有講,全港書局有售。
https://www.youtube.com/playlist?list=PLZwHll-Yhn927YbpdO7vT703dAogpFTDI
簡單來說,市建局來收購, 是按間舖市值的110%(如出租)或135%(如自用)來給錢業主收購。 何是市值, 不是睇同區七年樓齡, 因為樓越舊越唔值錢,但係舖越舊反而越值錢。 市建局是搵兩個測量師做估值,以價高者為準。 當然業主可以搵個「醒目」測量師,估值更加高,同佢拗過。 市建局通常會參考附近呎價同業主商議,按呎價出價給業主。 市建局日亦會為業主/租客送出特惠津貼或營業額損失補償。(Note: 私人發展商收購是不會賠錢給租客的,只有市建局會。)
以我所知,這間舖應該是市建局收購的第二間業主蝕讓舖。
對上一間是土瓜灣啟明街,4至24號,啟明大廈地下18號舖,成交1131.3萬。2019年11月22日市建局買入,實用面積450呎,樓齡56年,原業主持貨七年,蝕7%。
啟明街原業主是於2012年12月高峰期,盲目摸頂買入才導致損失。 該舖於2012年10月19以1180萬成交,再之前於2012年7月10日以837.8萬成交。 五個月時間升值了45%,你說是否盲目摸頂? 我也報導過,See video:
https://youtu.be/mCFbh4_kmFw
總結, 算這個業主唔好彩, 兼唔玩嘢。
(1) 唔好彩 - 因為市建局咁多年來,大約我估計他收購了約二千間街舖。 私人發展商則更多,收購了約萬幾間。一般市建局收購舖,單單業主都賺錢,這間是極度罕有的例外。 仲要是一舖兩蝕, 真的是經典!
(2) 唔玩嘢 - 可能業主唔係太熟舖。 我查過這間有限公司,手上持有只有另一間北角堡壘街33號(G7舖)的細碼舖 (2016年以530萬買入), 可能對市建局的收購唔太清楚。 如果是我,我一定同市建局「玩嘢」, 搵多幾個 「醒目」測量師估價較高, 去土地審裁處同市建局打官司。 大家都係打份工, 市建局大把錢,但我自己的錢一定緊張過佢?。
今次唔恭喜業主了。
P.S. 大家買舖要小心。唔好以為經紀吹水講兩講,搏收購,就盲目追價,一定要計數。要用呎價計數! 我好多單因為計唔掂數,明知會收購我都無追價買! 市建局收購都好啲,私人強拍的話,分分鐘仲慘。你問阿梁朝偉就知?
https://ps.hket.com/article/2646901
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我無心造謠言,只是每日我聽到的「八八卦卦」商舖資訊。?
李根興 Edwin
市建局土瓜灣收購價 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
今日最新商舖註冊成交,送遞日期2020年5月13日
九龍城道10至16號聯業大廈地下C舖及LG層C舖, 成交1275萬, 上手業主應該已經持貨多年。 樓齡53年。 這個位置已經賣了好耐, 近未來的土瓜灣港鐵站出口。 現在是好靜。
馬頭圍道37至39號紅磡商業中心B105舖,建築面積410呎,成交285萬, 樓齡38年,原業主於2010年2月用15 2.8萬買入。 紅磡商業中心的地庫是比較靜。
北角馬寶道54至76號華禮大廈一樓12號舖,建築面積97呎,實用面積64呎,成交66萬,樓齡38年,原業主1994年6月用26.6萬買入。 這個大廈1樓我從來未去過, 我經常到地下,但從來唔會上去。
筲箕灣道360號A/南康街17號天悅筲箕灣廣場, G88號舖,建築面積178呎,成交117萬,樓齡28年,原業主於2010年7月用84.8萬買入,第一手業主是1993年4月用117.4萬買入。 天悅廣場有賺有蝕。 這間舖位置應該都有人流。
土瓜灣下鄉道18至20號地下G62號舖,成交4380萬, 應該是恆基收購,業主已經持貨多年。 這一大段都是恆基收購中, 向落山道的58號舖曾經成交過3659萬, corner 位。 黃色招牌位。
新蒲崗崇齡街20至34號/錦榮街26號萬義大廈地下G1F舖,成交55萬, 樓齡55年,只是1/5業權。 買賣雙方同一姓 Cham。 位置是應該唔錯。
以下6單都是發展商收購,合共1.48億,地盤近長實的愛海頌。 地段是極度極度極度極度 cheap. 如果不是收購每間舖值最多1200萬。 收購價是市值的貴一倍。 一般這一大段的每間舖收購價都是二千多萬。 以下合共的地盤面積約是7235平方呎,重建樓面可達65118平方呎。 同一時間樓上28宗住宅也成交了。今日報紙話買家是海外註冊公司,應該為中資地產發展商。
深水埗醫局街229號地舖,成交2350萬, 樓齡64年, 發展商收購一大段。 原業主於2016年1月用281萬買入。
深水埗醫局街223號地下連閣樓,成交2450萬,樓齡64年 發展商收購, 原業主應該已經持貨多
深水埗醫局街227號地下連閣樓,成交2300萬,樓齡63年 發展商收購, 原業主應該已經持貨多
深水埗醫局街225號地下連M樓,成交2500萬,樓齡64年 發展商收購, 原業主應該已經持貨多
深水埗醫局街221號地舖,成交2470萬,樓齡64年 發展商收購, 原業主2003年11月以220萬買入。
深水埗醫局街233號地舖,成交2730萬,樓齡63年 發展商收購, 原業主應該已經持貨多
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