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即日專欄：市場化是強化競爭力之本​
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早前提及數據中心為支柱產業賴以持續發展後盾，未來新世界只會對有準備的人大開方便之門。在發展數據中心方面，香港絕非慢半拍，截至去年第二季，香港數據中心總存量達790萬方呎，其中八成由10間營運商佔有，首兩大營運商瓜分當中31%面積，其餘約三成為非本地營運商佔用，部分非本地營運商已預租或預購未來新供應樓面，如中國移動(941)去年以逾五成溢價購入火炭地。​
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本港現存數據中心用戶主要為金融機構、銀行、保險及電訊商等，隨著近年流行雲端儲存、人工智能證券買賣、商貿物流及中小企雲端應用需求大增，料數據中心需求將由大型雲端服務營運商如AWS亞馬遜、Microsoft Azure、Google Cloud、騰訊雲及阿里巴巴雲等主導。研究顯示，本港已位列亞太區最具吸引力數據中心選址第四位，緊隨新加坡、悉尼及東京。本地數據中心租金回報較傳統商用物業穩定，每年有3%至4%加租空間，長線回報穩定，吸引不少財團投資。但非所有物業都適合作數據中心，據戴德梁行香港區董事總經理蕭亮輝指，幾項重要條件如樓底高(基本要求4.5米)、樓面面積(最低要求2萬方呎)、承重量(每方呎300磅)、最理想是具備單一業權，單純把傳統工廈或貨倉活化改為數據中心，相信難符合市場實際需求，擁有專業經營經驗與紀錄的營運商信心指數自然較高。​
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國家去年新出台的「十四五」規劃，創科產業被置於相當重要位置，土地向來是香港最寶貴資源，政府首要任務是將資源精準投放，有賴破格思維，倘有關方面續停留於一貫以包租公自居地主心態，埋身劈頭第一句只懂問對方打算租用幾多方呎的單邊思維，正如當年見到大疆無人機以為人家係製造模型玩具飛機，變相把珍貴的明日之星獨角獸拱手讓人，淪為科技界笑柄，市場化政策已刻不容緩。為強化香港數據中心的競爭力，釋放數據中心專用地，加快審批，同時把工業邨的空置土地拿出來拍賣，期望能令地盡其用。​
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明白政府極須開源，任何數據中心用地，應該以市價出售。據業界人士透露，目前本港有三個工業邨包括位於將軍澳、元朗及大埔，共有156萬方呎未用之可建樓面面積，以市價計，地皮總值達80億元，料可為庫房帶來可觀嘅收益，可以紓解財赤，彌補庫房收入之同時，用來支援人才培訓或者拓展中上游科研項目，推動數碼轉型、產業升級。科技創新突破進一步帶動企業數據雲端平台應用，令數據中心需求有增無減，以做大個餅為目標，香港創科水平定必長遠受惠。​
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原文：​https://bit.ly/3m3psVh
網上圖片​
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#am730 #談財經 #胡孟青 #胡孟青專頁 #數據中心 #香港 #租金回報 #加租 #十四五 #獨角獸 #大疆無人機 #工業邨 #創科

即日專欄：數據中心有價有市

隨著雲計算服務、電子商貿、人工智能、數據分析和物聯網等技術迅速發展，發展高端數據中心和高端製造業，已成為香港經濟增長新動力。從近年市場對數據中心需求大增，帶動工業用地有價有市，亦充分引證香港在資訊科技發展的積極投入。

早前政府推出一幅粉嶺工業用地獲8家財團爭相入標競逐，最終由新加坡淡馬錫旗下豐樹產業以8.12億元投得，折合每方呎樓面呎價為3,750元，打破新界北區工業用地最高呎價，成為新界北區工業地王。涉及最高可建樓面面積約216,787方呎，預計於2023年竣工，成為該集團首個設於香港的數據中心。新加坡企業向來鳳凰無寶不落，肯以高價投地，足以反映外資對香港數據中心前景樂觀。

擁有最靈敏嗅覺者又豈止外資，連國家隊中國移動(941)去年更破紀錄以呎價約6,000元投得火炭工業地以發展數據中心，較市場預期估值高出五成，將作拓展5G通訊。

早於千禧年已獨具先見之明、早著先鞭開展數據中心業務的新意網(1686)，雖然在數據中心市場擁有領導地位，早已洞察未來商業及消費者行為轉變帶動網絡連接需求持續增長的勢頭，於2018年已斥54億元投得將軍澳地皮，當時每方呎樓面地價達4,500元。多間機構斥資在港覓地發展數據中心，反映相關業務前景有價有市，是兵家必爭之地。

在正常的商業社會及自由市場機制下，私人企業本來就是最深明緊貼市場發展大趨勢尋覓商機之道的一群。當然，香港政府於殖民地年代從上世紀七十年代工業起飛至回歸祖國以來，對經濟轉型的協助與配合亦不遺餘力。成立於2001年的香港科技園公司(HKSTP)，前身為1977年成立的香港工業邨公司，一直以來工業邨公司都是以完整的基建、接近成本的租金及特長年期的租約，為製造業引進新技術，改良生產工序，隨著香港製造業式微、經濟加快轉型，港府在工業發展方向亦與時並進，向加快引進高新科技產業傾斜，香港科技園的成立，正好配合這個大趨勢。

HKSTP的主要服務，是用一站協作式支援「以科技為本」的公司和活動。現時，該公司管理自行興建的香港科學園，以及之前由其他公司管理的香港科技中心(即現時創新中心) 、三個工業邨和佔地87公頃的港深創新及科技園。創新中心主要為處於不同發展階段的創科企業，提供服務和支援措施的創業培育計劃。

科技園一直以貼近成本價、每方呎平均數百元低價，批出將軍澳工業邨地皮予數據中心營運商，以支持科企營運發展，讓企業不用擔心捱貴租，能夠騰出資源拓展業務，本質上很值得支持和鼓勵。

原文：http://bit.ly/3tu0Bw0
網上圖片
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#am730 #談財經胡孟青 #胡孟青專頁 #數據中心 #香港 #粉嶺 #工業地王 #新加坡 #豐樹產業 #中國移動 #火炭 #新意網 #將軍澳 #科技園 #科學園 #將軍澳工業邨 #創新中心

Bella終於成功集郵✌🏻😄
同佢鐘意嘅LEGO®Friends五個主角合照喇❤️

其實我哋都黎咗香港樂高®探索中心，呢到好值得一家大細去玩，特別好似Bella呢類Lego鐵粉🤩必到。大家可能會諗係香港indoor嘅playhouse大極有限，但香港樂高®探索中心又真係好大喎，高達30,000 平方呎入面，設有 10 個不同的樂高®主題園區，仲有樂高®咖啡室及禮品店，適合 3-10 歲嘅小朋友同家人一齊互動及體驗Lego嘅教學。

呢個超級室內遊樂場嘅主題區包括：古堡歷險、迷你天地®、樂高®好朋友、樂高®創意工作室、樂高®得寶農莊、魔法轉盤、樂高®賽車場、樂高®4D 動感體驗。

一入去我哋就被充滿香港特色嘅迷你天地®展區吸引住，一個個地香港標建築及風貌以樂高®積木呈現眼前，當中包括中環天星碼頭、山頂纜車、前九廣鐵路尖沙咀鐘樓、大澳、廟街等為人熟悉嘅旅遊景點....仲有灣仔藍屋和全港第一代公共屋邨之一美荷樓等香港歷史文化建築，睇到大人都嘩嘩聲。

除咗「Friends園區」入面成個HeartLake City吸引Bella之外，佢就最鐘意玩「古堡歷險」，化身勇士去拯救公主，話射槍Game好刺激，古堡入面有三個歷險區域，歷時長達3.5分鐘，會遇到不同嘅角色模型及3D立體射擊目標，佢呢個歲數終於識玩喇👍🏻

仲有機動遊戲~魔法轉盤，坐上去後好似踩單車咁，成架車就飛上大空。
唔好錯過「樂高®4D 動感體驗」，會上映Ninjago及A New Adventure兩套有4D特效嘅電影，佢啲風、雨、雪效果令阿囡好興奮😆

場內仲有好多lego池：可以挑戰樂高®賽車場，小朋友自己動手砌出自己嘅LEGO模型車，於3 條不同類型嘅坡道測試自己作品嘅速度、跳躍嘅距離及高度。

至於地震測試區就可以測試自己嘅Lego建築物有幾堅固，又可以去得保農莊玩穀倉外型滑梯（約高 2 米），同約 30 厘米高樂高®動物模型影相，而且仲有大型得寶軟積木池。當日Bella仲參加埋「樂高®創意工作室」，向模型拼砌達人取經，砌出自己架車仔添！

玩到攰可以去coffee shop醫肚，仲有個限定版snack box都具收藏價值㗎！最後經過禮品店，粉絲唔好忘記佢哋有獨家限定產品，當中包括特別版LEGOLAND®盒裝玩具及多款精品，也可組裝一個屬於你自己嘅樂高®Minifigure，或 DIY 一個有名字嘅專屬樂高®積木鑰匙扣留念。

地址: 香港九龍尖沙咀梳士巴利道 18 號 K11 MUSEA 地庫 1 樓 B131-133 號
預訂門票 : https://bit.ly/2MQStWJ

網站: https://hongkong.legolanddiscoverycentre.com
Facebook:
LEGOLAND Discovery Centre Hong Kong 香港樂高探索中心
IG: @legolanddiscoverycentre_hk

#LEGOLANDDiscoveryCentreHK #香港樂高探索中心 #LEGOHK #親子活動 #親子好去處 #室內遊樂場

《香港十大商舖成交紀錄》香港的十大商舖紀錄有那十個?

(10) 舖最貴呎價成交? 
(9) 舖最平呎價成交? 
(8) 舖最貴每月呎租?
(7) 舖最貴每月單一租值?
(6) 舖加租最多?
(5) 舖減租最多?
(4) 舖單一成交最大金額?
(3) 舖單一蝕本最大金額?
(2) 舖升幅最多倍數?
(1) 舖跌幅最多百份比? 

答案在影片裏。
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「行街睇舖團」人數：每次限最多十位
報名/查詢:
聯絡: Suki / Monica
電話: 2830 1111
Whatsapp: 9218 5223
Email: cs@bwfund.com
只適合持有港幣八百資產以上想買舖人士參與。
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影片內容: 

舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


你一輪咀係道噏緊乜嘢呀？


我係道噏緊十個商舖天堂與地獄嘅成交紀錄。你知唔知邊十個？


買舖 要買得 PRO， 我哋經常搞行街睇舖團，想報名可以打2830 1111，經過梗係要識呢十個舖市紀錄啦！


第10： 論呎價，全港最貴嘅舖就係我後面呢間銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下N舖，實用面積得嗰126呎，喺2014年資本策略就用1.85億買入，後來因為自由行減少，業主英記茶莊為求成交，願意減價1200萬，最終以1.73億沽出，實用呎價都高達137萬一呎，依然係全港呎價鋪王。


相比起住宅，最貴嘅樓，即使今時今曰，山頂既Mount Nicholson 係今年3月，每呎都最多只係賣過152000蚊，相比下，舖王就貴多樓王8倍。 所以舖王唔單止係舖王，應該係叫做物業之王，論呎價，應該無任何物業貴過佢嘅137萬一呎。 即使有, 我估都只係骨灰龕位，咁細個啦。


記住，舖價可以高達137萬一呎。


第9：講完最貴呎價，咁最平呢？ 唉，畀張紙巾我先。而家舖市基本上係大幅落後大市，差 過住宅、差過工廈、差過商廈、差過車位、連骨灰龕位都差過。 啱啱講嗰啲，全部依家日日創新高。 但舖市呢，所有新高都係講緊11 、12、 13、 14年，但所有嘅新低都係呢兩三年發生。 我做舖嘅，都真係一殼眼淚，不過近排好返好多啦。論最平呎價？ 唔好講N年前嗰啲，因為比較唔到，近年嘅話可說係我後面呢個佐敦廣場。


前身係百爵酒樓，面積近兩萬呎涉及四層樓面，係1992年嘅時候就劏咗成為160間鋪，當時嘅呎價就已經兩三萬蚊呎。 可惜好多買家收舖之後先發個實用率超低，得嗰三四成， 向賣方追討後賣方仲清盤埋間公司，管理公司都執埋，由於欠缺管理，舖價瀑跌。 喺呢度3樓9號舖，建築面積約70平方呎，係2016年4月嘅時候就沽出咗只係十萬蚊，呎價只係得1429蚊， 原業主喺九二年以70萬買入，揸咗廿四年，蝕咗八成六。


相比下，同一時期，即使最隔涉， 被譽為有可能係最平私人屋苑嘅大嶼山澄碧邨， 係2016年5月就賣咗170萬，以建築面積615呎計，呎價都要成2764蚊， 最隔涉嘅住宅比起咁中心位置嘅佐敦廣場間舖，同期住宅呎價都高出近一倍。


藝人薛家燕當年都係呢道用左254萬買左兩間，揸咗18年，係2010年就以27萬6000蚊賣買返畀財團，蝕咗近9成。 到依家你睇下，依然都係咁吉。


記住， 近年舖最平都只係1429蚊一呎。


第8。 講完買賣成交，而家就講下租務。全港最貴呎租嘅舖就係喺我後面呢間銅鑼灣景隆街同駱克道交界嘅找換店，景隆街2號呢間迷你舖, 建築面積50呎，實用只得嗰30呎，2014年4月續租租金為26萬，實用呎租為$8667。雖然 隨著自由行的縮減，2017年5月續租時，租金下跌咗近一半，至13.8萬蚊， 憑著實用每方呎每月四千六百蚊依然是香港的租值舖王。


記住， 鋪月租呎價可高達8667蚊。


第7： 講完呎租之王，而家就講下成間舖租起，最貴係邊間。就係我後面呢間銅鑼灣渣甸街 5 至 19 號京華中心地庫、地下，以及 1 至 4 樓共 6 層巨舖，總面積51,188 方呎，由 Forever 21 係2011年承租, 成為全港有史以來 最貴嘅單一舖租、月租高達 1,378 萬元。 可惜Forever 21 品牌喺2017年撤出，依家由Victoria Secret只係用一半價值，七百萬就租到。


相比起住宅單位， 摷番資料2012年5月份嘅時候，西半山天匯頂層複式單位，就用咗天價月租125萬租出， 以實用面積5732平方呎計，呎租都只係218蚊。 相比起最貴嘅舖王，舖王貴樓王呎租足足40倍。成間嘅租值都相差成十倍。 所以做得舖王，可說說是所有物業之王。


記住，最貴嘅鋪月租係1378萬。


第6: 講起加租最多， 可以數返去2011年自由行好景嘅時候，銅鑼灣羅素街58號，即係同波斯富街大單邊呢個位， 建築面積地下700呎加一樓1100呎，太子珠寶鐘錶嗰時就以每月250萬續租， 比起舊租80萬，租金急升超過兩倍，即係213%。 嗰陣時嘅業主幾狼，樓？ 邊度有加咁多呀。


記住，舖租一加可以加213%。


第5: 升得急，亦都跌得甘。香港史上減租最多個案，就係我後面呢道。恩平道17至19號地舖，同白沙道嘅大單邊，建築面積1471呎，2013年起以月租170萬租給名錶IWC, IWC 約滿後減租以60萬再租給英國家電品牌Dyson， 可惜由於Dyson冇辦法打通1及2樓於是放棄租用。 於2017年8月再租給藝廊40萬元, 由高峰期足足跌了76%，相信係香港單一減租嘅紀錄。 仲未衰完，即使減租咗，可惜不足半年間藝廊又再執笠，依家最新租左俾Initial， 希望做得住啦。


記住，舖租最多減76%。


第4: 舖市歷來單一舖最大單Deal 呢？ 可以數返去2012年6月， 內地投資者劉軍就用咗11.42億買咗我後面，波斯富街 108 至 120 號寶榮大樓地下 A 、 B 號舖、1 及 2 樓，即泉章居舊址，總樓面約 2.5 萬方呎，係當時及至今最大單單一舖嘅 deal 。嗰陣時，原業主都只係早三年，即係2009年7月以約3.07億元買入姐，三年升近三倍，仲要係交吉賣，劉軍係唔係買貴咗呢？


好多人問我，佢買間舖買得靚唔靚。我話好簡單啫，唔使問咁多，你賣返出去有錢賺嘅，咪買得靚囉。賣出去蝕本嘅，咪買得差囉。喺劉軍呢單case，就買咗嗰差位，因為係蝕大本。


記住，舖最大單單一成交係11.42億。


第3。 香港市場蝕本最多嘅鋪係邊間？ 就係劉軍呢間啦。佢係2012年以11.42億元買入之後，吉咗一年，2013年底終於搵到先施百貨進駐，以月租190萬租出大部份樓面，2016年續租時就減咗兩成至150萬先施續租到依家。當時地下AB號舖則長期租不出，直至2014年底，劉軍劈價五成，以2.1億元出售地下AB號舖予宏安鄧清河，劉軍再係2017年2月以4.68億沽埋先施個位俾冠華鏡業，前後合共套現6.78億，比起2012年買入價11.42億， 未計手續費，係五年間就蝕咗4.64億， 即係蝕本超過4成，相信至今係香港歷史上蝕本最多錢嘅商舖成交。


老實說，買得呢啲位置嘅一般都係好強實力，有頭有面嘅投資者。即使係蝕本都唔會咁樣高調沽貨離場，好樣衰。仲洗見人？ 係都靜雞雞，公司股份轉讓無人知道。不過，如果唔係本地投資者嘅， 冇識咁多朋友，我估就相對冇所謂嘅。 我去非洲買鋪，蝕本咪照沽囉，但如果係香港，蝕大本，好樣衰㗎媽，仲駛出來行！


記住，舖蝕最多係4.64億。


第2: 講完蝕得最甘，不如講下升得最多。我後面呢間係全港有史以來升得最多倍的舖， 地址係波斯富街76號地舖(羅素街及波斯富街交界)。本來是Rado, 現在是 Folli Follie。 原業主於1966年以5萬元買入, 係2011年1月以3.8億沽俾英皇。45年間升值7600倍， 是香港舖界紀錄，應該也是所有物業中的紀錄。建築面積600呎，呎價$63萬，買入時租金為每月64萬，回報2.0%。之後2014年3月加租1.8倍至179萬， 隨著零售業自由行大跌，Rado 於2015年12月撤出，follie follie 進駐，最新租金為90萬，呎租由$2983減至$1500。 舖市升過千倍好平常，但係升7600倍依然係香港紀錄。


樓的話，最多一般升都只係升幾百倍。係我後面呢間，勿地臣街16號一個單位，係2017年1月，因為收購而被發展商用3600萬買入，原業主係70年用$37000買入單位，46年間就升值咗972倍。 翻查有報導過嘅資料，呢單已經係香港樓嘅紀錄。


如果你喺1960年代買入香港第一個大型私人屋苑，即係美孚新邨，第一手揸到而家，揸足50年，都只係升咗大約二三百倍。 所以舖王升值潛力遠遠大過樓王。


記住，舖可以升值7600倍。


第1: 上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。升得多，梗係亦都會跌得甘。 買樓一般最多都只係蝕幾成。即時97年最高峰嘅時候買入，03年沙士嘅時候沽出，就蝕七成囉。但買舖就蝕得更甘啦。 你以為我上面講嘅佐敦廣場蝕得甘？ 未算。 我後面呢個尖沙咀金馬倫道首都廣場一樓F148舖，實用80呎，前身係DNA 商場， 喺2013年由劏場大王尹柏權劏出嚟，全場劏舖數目超過700個， 推出首兩年五厘回報保證，吸引咗唔少第一次買舖嘅買家，原業主係2014年用827.2萬第一手買入， 由於欠缺推廣及管理不善，舖價大跌淪為死場，原業主就係2017年5月以70萬沽出， 未計手續費， 帳面蝕咗足足91.5%。


呢個未係香港紀錄，只係排第二。第一應該係位於我後面荃灣近路德圍嘅地皇廣場， 前身為登發大廈嘅商場，本來係幾間大型食肆同補習社。 喺2012年又係劏場大王尹柏權劏出二百五十間舖， 又係首兩年五厘回報保證，可惜劏場最終又係淪為死場，係2017年7月地皇廣場內一個2樓嘅238號舖，建築面積 84 方呎，實用面積 42 方呎。原業主用400萬4千元買入，持貨五年以30 萬元沽出，帳面勁蝕 92.5%！ 比首都廣場嗰間蝕多1%，呢個先至係香港舖市蝕本嘅紀錄， 我相信亦都係喺香港所有物業市場蝕本嘅紀錄。


好多人問我蝕咁多點解要賣呢？你要明白，商場舖即使你租唔出，每個月都要畀冷氣同管理費，每間舖平均要比成千幾蚊港幣。 一方面你租唔出的話，你可以每個月繼續俾千幾蚊，或者一次過收30萬斬纜就算數啦。 你可以等，但回望返佐敦廣場，一吉起來就可以至今吉足廿六年，咁你會選擇每個月畀千幾蚊， 唔好彩嘅畀足26年，或者袋三十萬認輸離場呢？ 你自己計計數啦。


好在喺2017年8月份，有個叫李根興嘅攪屎棍聯同一班業主， 一齊唱歌跳舞希望聯合力量招租搞返旺個場 ，而家？已經100%出租曬啦！ 想租鋪？可以打俾 Olive Wong 5640 8020 睇下你仲有無份入場。三十萬一間？ History 啦，依家肯以倍數上返去。


但最後，都要記住鋪可以蝕92.5%。


今日聽多次個南無佬講咗啲乜？


舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。


而家聽得明啦掛。你去天堂定地獄？ 睇你本事啦。


李根興博士 Edwin @ 2018年8月
盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人
- 關於「舖」：聯絡我 WhatsApp 90361143 edwinlee@bwfund.com

曼克頓山Manhattan Hill是香港九龍荔枝角東面之豪宅，於2007年8月入伙。物業合共5座，樓高40至42層，總共提供1,115伙單位。曼克頓山前身為九龍巴士荔枝角車廠舊址，位於美孚新邨四期及八期以東，荔枝角收押所以南。載通國際旗下的Lai Chi Kok Properties Investment Limited「荔枝角地產」為該屋苑的發展商，亦是新鴻基地產旗下物業。曼克頓山設5萬呎商場，命名為「曼坊」Manhattan Mid Town，商場地下設Pacific Coffee、斗室、連鎖理髮店、7-11便利店及元氣壽司及家傳戶曉等多間食肆。1樓為759阿信屋、美容店及「稻坊」酒樓。曼克頓山的門牌為寶輪街1號，原本是九龍巴士公司總辦事處的門牌。由2006年8月1日起，九龍巴士公司總辦事處的門牌改為寶輪街9號。曼克頓山數座大樓一字排開，設計布局原意在於飽覽維港景觀，奈何物業不遠處為昂船洲污水處理廠，情況到了2015年淨化海港計劃第二期甲完成才改善。物業地皮的前身為九龍巴士荔枝角車廠舊址，九巴早年將車廠地皮轉讓予母公司或旗下之其他附屬公司，然後重新發展，成為高檔次豪宅項目，收益40億港元，但利潤全屬載通國際所有，未有將收益撥入九巴，形成九巴「缺錢」，「有加價壓力」的假象。