關於 安達 臣 豪宅 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

居屋2020歷時3個半月終賣哂，位於港島豪宅旁的海景居屋隨時問鼎《2021居屋王》。
https://ps.hket.com/article/2775668?r=mcsdfb2

話說去年我幫一名親戚成功抽到何文田居屋王高層海景單位，遠眺啟德遊輪碼頭，屋苑處於何文田山上，地勢甚至比附近的豪宅天鑄更高。這地用來建私樓一定價值連成，現在用來建居屋，仲要52折出售，呎價不用9000，旁邊20年樓齡居屋白居二價格都賣緊13000/呎，可謂即買即賺。個個都話難抽，而不去做這件事，其實大多數人都忽略了「家有一老，如有一寶」的道理，明白後便知道並不是想像中困難，有機會再談。

咁靚既地起居屋，政策既野，我地識條鐵咩，正所謂「打唔低佢，就要join佢，join左佢都唔使多謝佢」。整個過程由申請、揀樓都由我一手包辦，親戚當然當我神咁拜。

單位正好望著兩幅發展區用地，一就是很多人都知道的「啟德發展區」，但另一幅「安達臣道發展區」就不是太多人知道或真正了解。我不是樓市專家，但我有興趣投資的只會是有前景/願景的項目，因此較少會留意老區，而較有興趣新發展區。原因很簡單，政府會投入很多資源在新發展區內，如啟德發展區內的千億基建、「起動九龍東計劃」等，有政策支持，當然有變天的潛力，物業升值是指日可待的事。投資是買明天，不是買今天。都係果句，投資要跟政策行事。

一位做地產私募基金的朋友之前聽過我提及過安達臣道發展區，新年流流捉了我去看一個項目，以為是甚麼項目，原來是該區的第一個私樓項目安峯，問我意見。問得我意見，我只會實話實說，客觀分析，因此很多朋友買樓或投資前都會跟我傾談一下。反正做了功課，跟大家分享一下。

坦白說，華懋樓以往我沒甚麼好感，但近年數個樓盤令我有點改觀，質素反而比某一線發展商還要好。

安達臣道發展區本來是我另一個看好的發展區，位處觀塘半山，是觀塘與西貢之間的分隔線，地勢之高其景觀應該相當宏偉，但之前給政府玩了一輪，改來改去，最終由8:2的私樓公營房屋比例改成1:9，即該區只有一個純私人住宅發展項目，就是現在賣樓花的安峯。網上即時很多樓市專家、youtuber「大插」這個樓盤，說景觀被周圍公屋密封，交通配套設施不足、呎價貴等等，聽完我都不禁懷疑是否如一眾媒體講得咁差，所以今天都去現場視察一下。

翻查城規會資料，安達臣發展區為政府近年銳意打造全新規劃、規模龐大的全新多元化社區，而附近即將於2024 至 2026 年陸續落成的並非公屋，而是居屋，有幾塊地仲係批左比房協，相信質素有返咁上下，好似之前將軍澳翠嶺峰、屯門翠鳴臺果類。再研究屋苑的坐向設計，除了少部份單位將來有機會被新建居屋所擋，大部分單位應該均面向湖 泊公園、石礦公園、飛鵝山同獅子山景觀，特別是T1同T5的景觀應該最好。而其實啟德區大部分資助房屋都係公屋，屋苑之間的距離亦相對近。

其實該區吸引我的是它本身的發展計劃。安達臣道發展用地總發展面積約為 88 公頃，相等於 6.6 個九龍公園，擬建休憩用地達 21.5 公頃，比維多利亞公園更大，為政府近年銳意高規格規劃的全新綠化及可持續發展社區，分為 4 大區域: 山中公園、岩壁、文娛核心區及住宅。加上地勢高，位於海拔 200 米之上，比何文田半山更高，是九龍市區之高峰，在無遮擋的情況下，景觀應該相當震撼。

至於交通，住得半山就一定不會方便得過港鐵站上蓋屋苑，但根據城規會資料，落成後將設有多條公共交通路線，有個交通總匯係正安峯隔離，當中包括巴士、專線小巴及的士站 (已確實的包括兩條專利巴士停車灣、一條專線小巴停車灣及一條計程車停車灣，而每條巴士停車灣大約可供三至四輛巴士停泊)，而坊間提及的只是現時之交通情況。

至於平貴的問題，該盤開價二萬/呎，相對於啟德平均呎價約二萬中尾，並不算平，但也不算貴，很難說。該盤是新發展區內第一個新盤，也是唯一一個純私樓盤，定價並沒有參考指標。但二萬/呎的九龍之巔的發展區新樓而言，從這角度，又真的不算貴。當然買到居屋的就真的如中六合彩，可遇不可求。

安達臣地勢較高、啟德地則近維港，意味日後極有機會有大批坐享「無敵海景」資助出售房屋應市，都係果句，機會來的時候不要放過。

關於華懋安達臣道新盤的十個問題
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華懋最近推出安達臣道新盤「安峯」（Mount Anderson），引起市場很多討論的聲音，當中正面及負面的批評都有不少。現在我就跟大家分析一下，市場普遍最關心的十個問題：

（1）開價每呎20300元，是否很貴？

貴，但全香港的樓都係咁貴，所以重點要與鄰近的新盤比較，而不是單一評論。安峯距離觀塘港鐵站約1.5公里，所以直接比較應該是觀塘及將軍澳，兩週前凱滙2期推118伙平均呎價2.3萬元，將軍澳日出康城近期新盤接近1.7萬元，我覺得以安峯的位置，應該「貴過日出康城、但比凱滙便宜」，估計發展商也是按這個邏輯開價，定位在這兩個參考點之間，開價算是合理。

（2）整個樓盤被公屋包圍？

錯。我認真地研究了安峯附近的土地規劃，樓盤東北方是公共交通總站及山坡，前面西南至西北望湖泊公園及遠海景，後面東南至西南方三個地盤R2-2至R2-4是居屋，再遠一點的地盤就以居屋及綠置居為主，以及長實的地盤，公屋數量應該不會太多。當然發展商也聰明地將大部份窗面對西南至北方，讓住客只看到湖泊公園、石礦公園、飛鵝山及獅子山等，盡量睇唔到樓望樓。

（3）樓盤被居屋包圍，所以應該賣平啲？

發夢冇咁早！你估政府居屋賣得便宜嗎？雖然居屋折扣後感覺便宜，但若扣回將來補地價的差額，其實近年居屋賣得非常貴，例如剛推出的彩虹道啟翔苑呎價接近一萬元，當中包括六折的折扣率，補回地價後一點都不便宜，而我肯定將來安達臣道的居屋會更貴，私樓市場通常再比居屋貴三成，所以發展商冇可能平啲賣給你。況且香港私樓與公營房屋逼在一起是很普遍的，例如渣甸山名門附近有勵德邨、貝沙灣旁邊有華富邨、匯璽更被南昌邨及富昌邨包圍，但發展商會因為附近有公營房屋，而將以上這幾個樓盤平啲賣給你？冇可能，因為香港就係咁。

（4）對外接駁交通不太方便？

現在當然不方便，因為全部都是地盤，開設巴士線給邊個用？暫時前往的方法，主要是從藍田站乘坐213M/214巴士或17號綠Van到安泰邨，但將來入伙之後，肯定增加很多公共交通路線，政府已確實開設巴士、專線小巴及的士站，總站就設在「安峯」樓盤後面，而發展商亦表示會有穿梭巴士往來屋苑及觀塘市中心。

（5）這位置算是觀塘或西貢？

如果單從地圖來看，「安峯」比較接近觀塘，但其實是屬於「西貢95區校網」，當中包括不少全港排名前列的名校，而該區也有直資小學，例如播道書院、優才書院等、以及國際學校如啟歷學校、香港學堂等。

（6）誰是「安峯」的潛在買家？

「安峯」定位在半山高價豪宅，估計目標客戶應該是在觀塘CBD2上班一族，就好像二十年前我在中環上班，於是買樓選擇在干德道，基本上我九成返工時間都不是坐車，而是走路行到中環。根據目前的規劃，安達臣道至安達邨的一帶，將來會興建多座升降機，到時可途經秀茂坪行到觀塘港鐵站，與我在干德道步行到中環差不多。

（7）華懋樓盤出名質素差？

以前是，現在不是。華懋近年樓盤的質素有很大進步，與二三十年前差別很大，例如近年入伙的元朗「朗城滙」及荃灣「全城滙」，收樓後口碑普遍都很好。「安峯」定位在高檔路線，估計發展商會落本做好質素，加入很多綠化及環保元素、智能家居系統等。

（8）樓盤開則如何？

這是我最欣賞的地方，單位開則四正，全部（包括一房單位）設有梗廚，洗手間有通風窗並非黑廁，這是近幾年較為少見的，電梯外的走廊也比其他樓盤闊落。當中我覺得最好的開則，是兩房一套連儲物室的2座B室及3座B室，儲物室在客房旁邊，當子女仍小的時候，可作為工人房在孩子旁邊，長大後可與客房打通變成一間大房，或變成兩間細房，給兩個孩子使用。這種靈活的設計，我覺得發展商有認真考慮用家的實際需要，是值得加分的地方。

（9）生活購物配套足夠嗎？

應該算是Okay的，區內有逾32萬呎商業/零售樓面，基本生活配套如超市、餐廳、購物等應該足夠，政府將會在區內興建聯用綜合大樓，當中包括體育館、公共圖書館、社區會堂及社會福利設施等，住客會所亦會提供如心酒店管理的星級餐飲服務，再加上計劃中有21.5公頃休憩用地，當中有不少休閒配套及綠化空間，而通過安達臣道可連接衛奕信徑第三段，由馬游塘一直跑到井欄樹。

（10）付款辦法如何？

發展商提供多種付款辦法，包括「120天付款辦法」、「安心置業按揭付款辦法」、「置SMART按揭付款計劃」及「峯足輕鬆付款辦法」等，當中包括發展商提供免息免供安排，以及90%高成數按揭至1300萬元的樓價，較銀行只做到600萬至800萬的金額為高，最適合換樓人士所需。

位處半山的安泰邨公屋看煙花，可惜用手機拍攝，經常對不到焦。

安泰邨位處山上部份座向享維港煙花無敵海景，住戶開始陸續入伙及裝修

安泰邨1-2人單位平面圖
https://youtu.be/P5h3cxpzTEs

安泰邨家居設計3D展示
https://youtu.be/SnhjNZPofy4

安泰邨（On Tai Estate）是香港房屋委員會轄下的一個公共屋邨，位於香港九龍觀塘安秀道

全邨共有11座樓高27至35層的住宅樓宇，提供8,561個單位，最多可供25,097人入住

明泰樓（第1座）
智泰樓（第2座）
居泰樓（第3座）
和泰樓（第4座）
景泰樓（第5座）
恆泰樓（第6座）
德泰樓（第7座）
豐泰樓（第8座）
盛泰樓（第9座）
勇泰樓（第10座）
錦泰樓（第11座）