房東擅入房客租屋處│涉犯侵入住宅罪
📌租賃期間內，房東不可擅入房客租屋處。
📌租約無效後，房東可盡速進行法律程序。
房客未繳房租，房東在租期中，未取得房客同意以備用鑰匙開啟租屋大門進入屋內，剛跨入租屋大門，房客就坐在客廳內看電視，房客報警，房東被依侵入住宅罪起訴，依刑法第306條侵入住宅罪，判處房東拘役十五日，得易科罰金（臺灣士林地方法院109年度易字第809號）。
判決認為租期合法有效期間內，房客居住使用房屋之住居安全應受到保障，房東不可隨意出入，縱然房客未繳納當月之房租，房東也應透過各種聯繫方法通知房客或採取必要法律程序，不應直接進入房客租屋處。
但在租期屆滿或租賃契約因房客未付租金經房東合法終止後，因租賃契約已屬無效，房東以備用鑰匙進入租屋處，是否仍構成侵入住宅罪，法院則有不同的看法。然依法須房客欠繳租金須2期以上（還先須扣除押金），房東才能合法終止租約，經常在高額租金的房東（如店面或大型辦公室）會認為催告及終止期間很久才能起訴，損失很大，很想盡速取回房屋，但擅自進入房屋又有法律風險。
因催告為租約合法終止及請求遷讓房屋之前提要件，但因法院分案及審理須要等候一段時間，
📍建議房東考慮如果認為房客欠繳租金已無補繳的可能，在房客欠繳租金2期後即可先行起訴請求返還房屋，於等候催告及終止期間同時也讓法院分案及排定調解期日，於調解期日時，倘房客仍未繳付足額租金，因已經過一段期間（通常已可滿足扣除押金後欠繳2期），房東即可合法終止租約，日後法院審理時，租約業經房東合法終止，請求遷讓房屋就有理由💯。
當然，倘房客已補繳租金，則房東的問題已經解決，房東隨時都可撤回起訴。
#陳明宗律師
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