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110.8.2人事教育,文化，研考業務質詢
110.8.2日蔣月惠質詢:唐榮國小家長連署200多人主題:無能校長離開.優秀老師留下連署.目前教育處如何處置.進度如何?
蔣月惠質詢:唐榮國小校長高珠鈴女士就任以來.未善盡引領學校多元發展.吸引更多莘莘學子入學之校長應有職責.因此教產會發起「保障唐榮永續發展，請高校長離開」連署
對於高珠鈴校長未善盡職責
說明： 1、任內淡化前施校長發起的唐榮共學團相關活動，降低唐榮在媒體知名度。 2、配合縣府惡意減班，沒有以校長身分捍衛學校，影響新生入學受教權。 3、配合縣府強制推動轉型實驗學校，不尊重校務會議投票結果，也提不出實驗小學具體方針。 4、唐榮經營多年的理念學校在她手中終止。 5、辦學理念一意孤行，無法與第一線教學老師溝通磨合，導致大量優秀教師申請調離。 6、富含特色教學之英語村、機器人社與積木教學，今年均在高珠鈴校長手中宣告終結，無法再讓唐榮學子擁有更多教育資源。

110.8.2日蔣月惠質詢:目前高國中老有些部分.還沒有打疫苗還在等待.選擇外縣市施打的高國中老師還沒打到第一劑.照理應該疫苗會統一撥到各縣市.但不清楚各縣市為何仍有時間差.老師們很急.希望能盡早知道施打期程.同時要求教育處訊息要公開.爰請公告在教育處網站.不要只用群組.訊息很容易遺漏.也傳達不清
蔣月惠質詢教育處:唐榮國小發展特色積木.多元國際文化學校等.目前有12班. 今年小一新生有42人報名.縣政府教育處行文要求校方小一新生減為1班29人並逐年減為1個年級1班
蔣月惠質詢:屏市基本學區總量管制學校
蔣月惠質詢:屏市基本學區總量管制學校如中正國小基本學區新生人數僅58人.報到人數30人.依貴府說法僅能開二班.為何縣府核定5班.如要以基本學區總量管制應要一體適用?
蔣月惠質詢教育處:唐榮國小最適規模為六班.請 問貴府考量依據為何？由何人評估？是否有召開相關會議並邀集家長代表討論？ 請縣府明確定義何謂總量管制學校？ 唐榮國小為何滿足總量管制學校要件？ 
蔣月惠質詢教育處:唐榮國小減班後多的校舍是否要挪作他用？如給紙風車當辦公室或給社會處推動長照？ 如若不然請說明空置校舍運用規劃?
蔣月惠質詢教育處:請教育處重視教育.不要淪為政治打手.唐榮國小鼎盛時期.一間教室坐 滿66位學生.學校教室總共有48班.尊重先人唐榮先生出錢出力興辦學校之宗旨..質疑唐榮國小未來廢校.為財團圈地?
110/5/24蔣月惠質詢教育處: 唐榮國小近車站及商圈.土地利用價值高.104年縣府有意併校善用校地?但家長認為整併學校對就學中的孩子及家長衝擊非常大.小孩學區的改變.會影響整個家庭作息. 104年暫不調整
110/5/24蔣月惠質詢教育處:位於屏東火車站唐榮國小1896年設校有125年的歷史.1945年台灣光復教室未修復.學校暫且停頓.至民國38年.當時的工業鉅子唐榮及唐傳宗先生父子.為讓學校能發揮功能.繼續培育人才.遂捐資興學.將破壞的校舍重建.於民國42年二月竣工，學校再度重新開始運作 
蔣月惠質詢:唐榮國小學區有大埔里 .維新.民權.崇禮.必信.崇智里共6里.110年 （大埔.崇智.必信3里合併）光榮里（光榮.崇禮.民權3里合併） 
蔣月惠質詢教育處:請教育處尊重大學區制.唐榮國小師生努力招生有42人新生報名.遵守遊戲規則.恢復新生兩班制報到俾保障師生權益
蔣月惠質詢:
尊重報名學生的就學意願
超過29人
應該核兩班
保障師生權益。
蔣月惠質詢教育處:紙風車文教基金會將進駐唐榮國小使用校舍..唐榮國小申請英語村.卻沒通過.質疑黑箱作業?
蔣月惠教育處質詢為解決屏東火車站周邊停車問題.縣府將唐榮國小東棟校舍.於106.8.29拆除.目前空地闢為停車場學校用地是否可盈利（停車場收費）?
蔣月惠教育處質詢內政部營建署發函.有關於唐榮國小.東棟校舍拆除當停車場的部分.因涉及都市計畫執行事宜.請示法條?
蔣月惠質詢教育處:政府補助約12.5億元.屏東班班有冷氣.預計明年2月中完工 .請問冷氣電費是加入註冊費中由家長負擔？還是由政府全額補助冷氣費？
蔣月惠質詢:縣府售枋寮鄉玉泉國小. 64年之前的土地 是否徵收私人土地 當學校用地？ 不應將徵收私人土地 .經過40多年之後 .把廢止的學校用地 轉賣給財團 .這樣會對不起早期 被徵收私有土地的地主？教室已被拆除了.是否歸還社區當公園？
蔣月惠質詢:設發電廠.露營區.學校多元活化閒置空間. 2018/10/20新聞報導枋寮鄉建興國小新開分班已廢校三年.屏縣教育處副處長楊英雪說.剛整併的建興國小新開分班建置為太陽能光電發電廠.由建興國小統籌營收.政策之決定是否有開村民溝通會.早期校取得地是否徵收私有土地？廢教教室是否歸還社區當社區活動中心？
蔣月惠 質詢:109年9月30日枋寮地區日治時期軍事遺跡現場勘查會議紀錄.委員評估建議事項全部啟動列冊追蹤.執行列冊追蹤疑義解釋?
蔣月惠 質詢: 110 年5月28日屏府文保字第11030233300號函審查結論不列冊追蹤.不具說服力.其強調的只不過是程序合法.但判決理由讓民眾無法信服。
蔣月惠 質詢:屏東類似二戰碉堡數量多.石頭營碉堡不具稀有性？屏東其他類似之二戰碉堡多.表示屏東戰略的重要性.皆很珍貴.皆應指定保存.尤其石頭營為二戰日軍師團司令部要塞.更具戰略及歷史價值.台灣亦無如此完整二戰要塞遺跡.為何連列冊追蹤也不做？
蔣月惠 質詢:範圍廣大.地號權屬不明.無法釐清?縣府是否專案盡速調查清楚.在釐清全部數量與土地權屬問題.發現新事證後.主動提報文化資產其他種類.給予指定保存?
蔣月惠 質詢:針對枋寮石頭營文化資產提報案屏東文資所做出不列冊追蹤.不具古蹟價值的結論本人接獲陳情在文資提報案提報的地點裡屏東文資所及文資委員.並未現勘完畢尚有至少8處未勘查.如附件藍圈處.即召開古蹟審查會.並做出不具古蹟價值的結論明顯違法瀆職 
蔣月惠 質詢:請人事室捍衛保障公務人員之基本工作權 .各局處的人事異動系依據何法?請提供104年至110年4月人事異動表並請說明原因? 
蔣月惠 質詢:縣政府人事室系依據何法?各科室科長都職等升等.亦 各科室 秘書. 專員. 技正. 目前保持原職位未升職等.請說明?

110.8.2人事教育,文化，研考業務質詢
110.8.2日蔣月惠質詢:唐榮國小家長連署200多人主題:無能校長離開.優秀老師留下連署.目前教育處如何處置.進度如何?
蔣月惠質詢:唐榮國小校長高珠鈴女士就任以來.未善盡引領學校多元發展.吸引更多莘莘學子入學之校長應有職責.因此教產會發起「保障唐榮永續發展，請高校長離開」連署
對於高珠鈴校長未善盡職責
說明： 1、任內淡化前施校長發起的唐榮共學團相關活動，降低唐榮在媒體知名度。 2、配合縣府惡意減班，沒有以校長身分捍衛學校，影響新生入學受教權。 3、配合縣府強制推動轉型實驗學校，不尊重校務會議投票結果，也提不出實驗小學具體方針。 4、唐榮經營多年的理念學校在她手中終止。 5、辦學理念一意孤行，無法與第一線教學老師溝通磨合，導致大量優秀教師申請調離。 6、富含特色教學之英語村、機器人社與積木教學，今年均在高珠鈴校長手中宣告終結，無法再讓唐榮學子擁有更多教育資源。

110.8.2日蔣月惠質詢:目前高國中老有些部分.還沒有打疫苗還在等待.選擇外縣市施打的高國中老師還沒打到第一劑.照理應該疫苗會統一撥到各縣市.但不清楚各縣市為何仍有時間差.老師們很急.希望能盡早知道施打期程.同時要求教育處訊息要公開.爰請公告在教育處網站.不要只用群組.訊息很容易遺漏.也傳達不清
蔣月惠質詢教育處:唐榮國小發展特色積木.多元國際文化學校等.目前有12班. 今年小一新生有42人報名.縣政府教育處行文要求校方小一新生減為1班29人並逐年減為1個年級1班
蔣月惠質詢:屏市基本學區總量管制學校
蔣月惠質詢:屏市基本學區總量管制學校如中正國小基本學區新生人數僅58人.報到人數30人.依貴府說法僅能開二班.為何縣府核定5班.如要以基本學區總量管制應要一體適用?
蔣月惠質詢教育處:唐榮國小最適規模為六班.請 問貴府考量依據為何？由何人評估？是否有召開相關會議並邀集家長代表討論？ 請縣府明確定義何謂總量管制學校？ 唐榮國小為何滿足總量管制學校要件？ 
蔣月惠質詢教育處:唐榮國小減班後多的校舍是否要挪作他用？如給紙風車當辦公室或給社會處推動長照？ 如若不然請說明空置校舍運用規劃?
蔣月惠質詢教育處:請教育處重視教育.不要淪為政治打手.唐榮國小鼎盛時期.一間教室坐 滿66位學生.學校教室總共有48班.尊重先人唐榮先生出錢出力興辦學校之宗旨..質疑唐榮國小未來廢校.為財團圈地?
110/5/24蔣月惠質詢教育處: 唐榮國小近車站及商圈.土地利用價值高.104年縣府有意併校善用校地?但家長認為整併學校對就學中的孩子及家長衝擊非常大.小孩學區的改變.會影響整個家庭作息. 104年暫不調整
110/5/24蔣月惠質詢教育處:位於屏東火車站唐榮國小1896年設校有125年的歷史.1945年台灣光復教室未修復.學校暫且停頓.至民國38年.當時的工業鉅子唐榮及唐傳宗先生父子.為讓學校能發揮功能.繼續培育人才.遂捐資興學.將破壞的校舍重建.於民國42年二月竣工，學校再度重新開始運作 
蔣月惠質詢:唐榮國小學區有大埔里 .維新.民權.崇禮.必信.崇智里共6里.110年 （大埔.崇智.必信3里合併）光榮里（光榮.崇禮.民權3里合併） 
蔣月惠質詢教育處:請教育處尊重大學區制.唐榮國小師生努力招生有42人新生報名.遵守遊戲規則.恢復新生兩班制報到俾保障師生權益
蔣月惠質詢:
尊重報名學生的就學意願
超過29人
應該核兩班
保障師生權益。
蔣月惠質詢教育處:紙風車文教基金會將進駐唐榮國小使用校舍..唐榮國小申請英語村.卻沒通過.質疑黑箱作業?
蔣月惠教育處質詢為解決屏東火車站周邊停車問題.縣府將唐榮國小東棟校舍.於106.8.29拆除.目前空地闢為停車場學校用地是否可盈利（停車場收費）?
蔣月惠教育處質詢內政部營建署發函.有關於唐榮國小.東棟校舍拆除當停車場的部分.因涉及都市計畫執行事宜.請示法條?
蔣月惠質詢教育處:政府補助約12.5億元.屏東班班有冷氣.預計明年2月中完工 .請問冷氣電費是加入註冊費中由家長負擔？還是由政府全額補助冷氣費？
蔣月惠質詢:縣府售枋寮鄉玉泉國小. 64年之前的土地 是否徵收私人土地 當學校用地？ 不應將徵收私人土地 .經過40多年之後 .把廢止的學校用地 轉賣給財團 .這樣會對不起早期 被徵收私有土地的地主？教室已被拆除了.是否歸還社區當公園？
蔣月惠質詢:設發電廠.露營區.學校多元活化閒置空間. 2018/10/20新聞報導枋寮鄉建興國小新開分班已廢校三年.屏縣教育處副處長楊英雪說.剛整併的建興國小新開分班建置為太陽能光電發電廠.由建興國小統籌營收.政策之決定是否有開村民溝通會.早期校取得地是否徵收私有土地？廢教教室是否歸還社區當社區活動中心？
蔣月惠 質詢:109年9月30日枋寮地區日治時期軍事遺跡現場勘查會議紀錄.委員評估建議事項全部啟動列冊追蹤.執行列冊追蹤疑義解釋?
蔣月惠 質詢: 110 年5月28日屏府文保字第11030233300號函審查結論不列冊追蹤.不具說服力.其強調的只不過是程序合法.但判決理由讓民眾無法信服。
蔣月惠 質詢:屏東類似二戰碉堡數量多.石頭營碉堡不具稀有性？屏東其他類似之二戰碉堡多.表示屏東戰略的重要性.皆很珍貴.皆應指定保存.尤其石頭營為二戰日軍師團司令部要塞.更具戰略及歷史價值.台灣亦無如此完整二戰要塞遺跡.為何連列冊追蹤也不做？
蔣月惠 質詢:範圍廣大.地號權屬不明.無法釐清?縣府是否專案盡速調查清楚.在釐清全部數量與土地權屬問題.發現新事證後.主動提報文化資產其他種類.給予指定保存?
蔣月惠 質詢:針對枋寮石頭營文化資產提報案屏東文資所做出不列冊追蹤.不具古蹟價值的結論本人接獲陳情在文資提報案提報的地點裡屏東文資所及文資委員.並未現勘完畢尚有至少8處未勘查.如附件藍圈處.即召開古蹟審查會.並做出不具古蹟價值的結論明顯違法瀆職 
蔣月惠 質詢:請人事室捍衛保障公務人員之基本工作權 .各局處的人事異動系依據何法?請提供104年至110年4月人事異動表並請說明原因? 
蔣月惠 質詢:縣政府人事室系依據何法?各科室科長都職等升等.亦 各科室 秘書. 專員. 技正. 目前保持原職位未升職等.請說明?

0731紐約時報

*【C.D.C.報告說，儘管少見但接種疫苗的人還是可能會傳播病毒】
疾病控制和預防中心週五發佈的一份報告中強烈建議，因Delta變種對充分免疫的人，仍和未接種疫苗的人一樣，可能將病毒傳播給其他人。雖然疫苗對嚴重疾病和死亡仍然有效，該機構強調，接種疫苗的人中的感染相對較少且症狀比較輕微。但在最近一系列追蹤麻州群聚感染的研究下，CDC對Delta變種病毒研究發現後得出，本月麻州Provincetown爆發的疫情，截至週四已迅速蔓延至470例。四分之三的感染者已完全接種疫苗，但在進行基因分析大多數樣本中都發現了 Delta 變體。該機構報告說，令人感到不安的是已接種疫苗和未接種疫苗的感染者都攜帶大量的病毒。這份報告也解釋了為何C.D.C.突然修改對接種疫苗的美國人仍需戴口罩的建議。
https://www.nytimes.com/2021/07/30/health/cdc-vaccinated-delta.html

*【Covid-19實時更新】
#佛羅里達州州長把學生是否戴口罩問題交給家長決定。他指示州官員，確保父母有權自行決定，他們的孩子今年秋天入學時在學校戴口罩。
#世界衛生組織秘書長譚德塞表示，世界大部分地區確診的冠狀病毒感染人數仍在增加，過去四個星期，非洲死於該病的人數增加了 80%。該組織預計未來兩周全球已知病例總數將超過2億。
#美國將負擔測試未接種疫苗的聯邦工作人員的費用。
#來自中國的早期冠狀病毒丟失的基因數據重新出現。上個月，一位美國科學家發現，大流行初期在中國武漢分離的 Covid-19 患者樣本中的 200 多個基因序列令人費解地從在線數據庫中刪除。西雅圖病毒學家 Jesse Bloom 設法在 Google Cloud 上追蹤了 13 個序列。在一份在線報告中，他寫道，“這些序列似乎被刪除以掩蓋它們的存在。”
#冠狀病毒的死灰復燃給全美國各地醫院帶來了新的負擔，病毒的劇毒Delta變種出現大量患者，讓醫生再度措手不及。根據《紐約時報》彙編的數據，佛羅里達州報告的每日平均住院人數是全美最高，過去兩週每 10 萬人中，有 36 人住院。儘管有美國仍有足夠疫苗可使用，但醫院的冠毒患者爆增。
#部分紐約民眾說，打疫苗發100美元，激勵他們接種的意願。
#週五提交的監管文件顯示，之前因污染而銷毀7500萬劑嬌生疫苗的馬里蘭製造商，已收到多處聯邦執法機構調查記錄要求。
#一項研究指出，在四個州測試的白尾鹿中，有三分之一染有冠狀病毒，這是該疾病不可預測性的又一發現。密西根州百分比60%的白尾鹿檢測呈陽性。
#百老匯劇院運營商以冠狀病毒大流行的持續危險為由表示，要求劇院觀眾必須接種疫苗並戴上口罩。
https://www.nytimes.com/live/2021/07/30/world/covid-delta-variant-vaccine?type=styln-live-updates&label=coronavirus%20updates&index=0&action=click&module=Spotlight&pgtype=Homepage

*【極端天氣和氣候更新】
#熱浪警報持續到週末，從太平洋西北部到南部腹地的城市溫度下降至華氏90度以上，100度以下。
#加州規模最大的消防部隊，撤離傷痕累累的地區。北加州面臨嚴峻的野火威脅至少有16,500人不得不逃離家園，消防人員在努力控制火勢的同時，也疏散野火區域邊緣的城鎮居民。
#拜登總統會見了來自西部七個州的州長，近年來，隨著氣候變化導致更熱和更乾燥的景觀，破壞性野火變得更加嚴重。他們討論了聯邦政府如何幫助各州進行預防、準備和應急響應工作。全國有超過80場野火，燒毀了13個州近170萬英畝的土地。
#肯塔基州本月至少第五次死於山洪暴發。
#龍捲風席捲賓州、俄亥俄和紐澤西。
#氣候危機讓電力公司措手不及。加州的電網運營商要求該州 3900 萬居民節約用電，否則將面臨輪流停電，這是今年夏天第六次。在德州電網運營商預測，隨著熱蓋烘烤，電力需求將在下週創下歷史新高。
#週五，Evert超強風暴襲擊了英國部分地區，這是近幾周來，襲擊英國極端天氣事件中的最新一起。
#阿富汗山洪暴發造成至少80人死亡，另有 100 人失蹤。
#土耳其是最新一個遭受野火襲擊的地中海國家。消防員努力控制連續第三天肆虐的數十場野火，當局表示，火災可能是由縱火或人為疏忽引發的，遊客被迫逃離酒店，已造成至少 4 人死亡，約 200 人受傷。
https://www.nytimes.com/live/2021/07/30/us/climate-change

*【紙條顯示，川普曾施壓司法部宣佈選舉結果舞弊】
去年年底，川普總統向司法部高級官員施壓，要求他們宣佈選舉舞弊，即使他們沒有發現普遍存在的不法行為，根據川普所留的一張紙條寫道，“只需說選舉腐敗，剩下的交給我和國會盟友“。
https://www.nytimes.com/2021/07/30/us/politics/trump-justice-department-election.html

*【司法部表示，財政部必須將川普的繳稅資料交給國會】
司法部在周五發布的一份法律意見書中表示，財政部必須將前總統川普六年來的納稅申報表，交給眾議院調查人員，這將為最終提交給國會調查掃除障礙。
https://www.nytimes.com/2021/07/30/us/politics/trump-taxes-congress.html

*【中國整頓教育培訓行業，但孩子們真的能“減負”嗎？】
中共嘗試了更大的舉措：禁止私營公司提供校外輔導，這是在針對中國這個1000億美元的盈利性補課備考產業。第一批限制將在明年生效，由地方政府負責執行。該措施將要求提供輔導課程的公司註冊為非營利機構，從而讓為了教育子女而承受巨大財務壓力的家長能輕鬆一些。然而家長和專家對此表示懷疑。他們認為，富人會直接聘用昂貴的私人家教，使得教育的競爭更加激烈，最終擴大本已十分巨大的貧富差距。
https://cn.nytimes.com/business/20210730/china-education-tutors/

*【香港國安法第首案宣判：騎車撞警男子獲刑九年】
香港法院判處抗議者唐英傑九年監禁，他此前被判犯有恐怖活動和煽動分裂罪，這一判決凸顯了一項全面的新國家安全法對那些可能公開反對當局的人的威懾作用。
https://cn.nytimes.com/china/20210730/hong-kong-protester-security-law/

曾蔭權長子老婆哥哥買舖: 第2581成交(註冊)，成交6250萬。感覺5分，灣仔太原街8號DE舖，建築1760呎，U Home, 剛註冊成交6250萬。

買家是曾蔭權長子的老婆的哥哥，即慳電膽大王莫錦泉個仔，即莫蔚灝(Mok Way Ho, Alvin )等人

原業主2009年以5230萬買入。 現租165000至2021年11月30日，回報3.2%。地段人流是好旺，大件，35呎面，深約40呎，可惜後面大電機房及排檔遮住， 難賣。原叫8000萬，成交6250萬。

算是香港排檔後面遮住的最大碼舖成交。感覺5分位。

《星島報導 -即時新聞》

土地註冊處資料顯示，灣仔海源中心地鋪於上月17日以6250萬易手，買家為嘉美集團有限公司，註冊董事為莫蔚灝(Mok Way Ho, Alvin )等人，為前特首曾蔭權姻親 (曾蔭權長子的老婆的哥哥)，以面積約1760方呎計，呎價約35511元。原業主於2009年以5230萬買入，持貨12年，帳面獲利1020萬，期間升值約兩成。

Note: 評分基準，5分市值，10分超平，一分騙案(超貴?)

。。。。。。。

第二季開始集資啦! ? Join if can.

《2021年第二季商舖基金集資》 目標集資上限港幣6000萬(最低投資金額300萬)。我額外加碼2000萬，合共8000萬。我保持25%以上基金持股。李根興

【盛滙商舖增值基金】2021年6月講座

基金如何運作？基金如何升值？基金如何派息？

盛滙專注投資香港商舖，讓客戶以較低資金購入基金參與商舖投資（低至港元300萬），相對於購入單一商舖動輒過千萬元，投資基金的客戶等同以較低門檻投資多間商舖，更可分散風險。

盛滙將於6月舉辦多場基金講座，讓你深入了解【盛滙商舖增值基金】。

首輪講座：6月10日 至11日 (4–5pm) (Full)
次輪講座：6月15日 至17日 (1–2pm) (Full)
加場: 6月18日 (4-5pm) (Full)
加入 Waitlist

地點：中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司會議廳)
對象：按證監條例，只適合持有八百萬港元以上流動資產(非物業)人士參與。

註：疫情期間，每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。

報名方法(網上登記)：

https://edwinlee.com.hk/%e8%ac%9b%e5%ba%a7/

查詢： 2830 1111 (Suki/Monica)
WhatsApp： 9218 5223

想直接開戶投資，可聯絡我(李根興) whatsapp 9036 1143 或 Marc 6092 6444 / Joe 9250 6708 / Vivian 9311 9274 / Mani 9669 1789 / Ashley 5464 7070 / Monica 9305 8194 或致電 2830 1111

www.bwfund.com (證監會持牌法團 BBL 650)

#商舖基金 #買舖要買得PRO

【炒phone天堂變地獄】第1966-67成交(堅)，感覺7分， 【信報2020年9月18日】先達廣場舖蝕82%沽 沙士後最傷。新冠肺炎疫情令商舖市道受壓，昔日旺場的手機交易集中地旺角先達廣場，商場內舖位跌價情況更加嚴重，有投資者趁機「撈底」，共斥資260萬元購入商場1樓兩個舖位。當中一個以110萬元成交，較8年前購入價低515萬元，原業主勁蝕82.4%，成為2003年「沙士」後商場蝕幅最勁個案。

根據土地註冊處資料，一名譚姓投資者先後購入先達廣場1樓兩個舖位，包括F77號舖，建築面積112方呎，成交價150萬元，呎價13393元。另一個舖位為F97號舖，建築面積102方呎，以110萬元成交，呎價10784元。

資料顯示，上述兩宗成交的原業主皆要蝕讓，其中以F97號舖的蝕幅最嚴重， 該舖2012年11月以625萬元購入，當時呎價高達61275元，現售賬面蝕515萬元，舖價8年間大瀉82.4%。

至於F77號舖的原業主則於2014年5月以682萬元入市，持貨6年賬面損手532萬元離場，蝕78%。此舖2001年時曾經以195萬元易手，即最新成交價比19年前還要低約23%。

今年5宗成交4虧本

據了解，先達廣場於2003年地產市道最低迷時期，曾有舖位蝕約八成售出。因此，最新有舖位須蝕逾82%售出，料成商場過去17年來蝕幅最大的買賣個案。

先達廣場自上世紀九十年代末開始有不少電訊行業進駐，而2010年蘋果推出新手機iPhone 4，先達廣場成為炒賣的「交易中心」，為該商場迎來盛世。但2015年的iPhone 6s系列開始，iPhone先後「炒燶」，商店生意急速走下坡，令商場空置率飆升，令先達廣場舖價由高位大瀉。

由2017年開始，先達廣場的舖位買賣都以蝕讓為主。今年連同最新兩宗成交在內共有5宗成交，其中4宗原業主損手離場，蝕幅高達80%。

。。。。。。。。。。。

2020年第三季集資加開最後一場(星期二，22號- 下午4時)

【盛滙商舖基金】9月講座 (最後一輪)
洞察時機靠專注，捕捉機會靠行動。

盛滙商舖基金專注投資香港商舖，讓客戶以較低資金購入基金參與商舖投資（低至港元100萬），相對於購入單一商舖動輒過千萬元，投資基金的客戶等同以較低門檻投資多間商舖，更可分散風險。

盛滙將於9月舉辦多場基金講座，讓您了解舖市走勢及商舖基金如何捕捉撈底時機。

日期：9月22 (二) ＜加開下午場＞
時間：4 – 5:30pm
地點：中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司演講室)
對象：按證監例只適合持有八百萬港元以上流動資產(非物業)人士

註：疫情期間，每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。

報名方法：
https://edwinlee.com.hk/%e8%ac%9b%e5%ba%a7/

查詢： 2830 1111 (Suki/Monica)
WhatsApp： 9218 5223

證監會持牌法團 BBL 650

最新 Video 介紹:
https://youtu.be/xc-T3Edb9_c
(Note: 第5間舖是前幾天剛買的，not in video )

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜