《財務自由行》第98回
【以物業成為資產】--【以商舖成為資產(中)】
商場由2013年開業至今一直人流極少，現兩年時間已過去，租客仍是極少，商場只能以死場去形容。沒有租客就沒有租金，回報率相等於零，即是價值是接近零，若然往後商場仍無法有真正的人流，基本上實質價值會是買入價的一、兩成。
商場當舖的投資價值一向有限，一旦淪為死埸，往往難以翻身，加上業權太散、管理不善、定位不當，亦令不少商場當舖無法起死回生，深之都，佐敦廣場都是經典的例子。
佐敦廣場於1992年改建為商場，翌年各小業主收樓後，即發現舖位是「縮水舖」，實用率僅一半，小投資者當中包括藝人薛家燕。其後商場成為死場，商場舖位租不出，業主自用又無生意。1998年管理公司更撤離，丟低一眾小業主，而該場之後就一直丟空。
至2010年，有財團以劃一收購價每個$13.8萬收購佐敦廣場鋪位。薛家燕最終以約$27.6萬元將兩舖賣出，較1992年購入價的$254萬元勁蝕$226萬元，勁蝕約9成，投資18年僅收回1成資金。
不少人都想一嘗做「舖主」的滋味，可惜買地舖又不夠資金，故不少大財團就看中普通人這個心理，因而以資金少又能做舖主作賣點，利用各種宣傳及包裝的方法，吸引經驗不足的初階投資者，但往往真相要到收到舖後才出現。因此，投資者切勿因想做「舖主」而貪平投資商場舖，因價值往往有限，而當中的風險卻絕對不少。
--地舖--
地舖是各種固定資產中，價值最高的一項，因為地舖是做生意最為便利的地方，只要該舖能為那店帶來顧客，帶來生意，那就有經濟上的價值。正由於所能產生的經濟效益大，故願意支付的租金亦是大的。
另外，從最基本的供應需求，也能評估到地舖有很大的價值。香港的土地本身極少，而我們的住宅只能向上發展，愈起愈高是一個解決供應的辦法，但地舖就只會有一層在地面，即是從比例計算是愈來愈有價值，因此，地舖的供應是相當有限的。
當然，商場、樓上舖的發展會令商舖的供應增加，但地舖始終十分獨特，有些條件是商場無法取代的，如便利、泊車、獨特性、廣告等因素。另外，一些位於黃金地段，以及十字馬路旁的四隻角，更是無可代替的資產，而價值當然極高的。
至於如何尋找有價值的商舖，則是一大學問，地區的因素固然重要，但確實位置與其他特點亦是重要的考慮因素，不能單以「旺區」、「發展區」這些表面因素而決定價值。
人流暢旺當然是重要，但一些細節位亦值得留意：例如商舖對出的行人路平坦寬闊，價值就較高，起碼路過的人都會放慢腳步去看看，遇到合心意的產品就會走進去。
同樣道理，若店舖位在紅綠燈或斑馬線旁亦不錯，一般都較容易吸引顧客。如果舖位前可以停車，則更佳，尤其經營食肆，可以吸引駕車的顧客。當然，已有來去水位、有前門後門等設備的舖位，適合經營不同類型生意，甚至較大型的食肆，其價值自然更高。
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