210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！
如何讓銀行看得起你？
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。
我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。
以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！
不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！
房貸利率
每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。
方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。
我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案？
兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。
國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。
如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。
只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！
省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210622-6.html
國泰世華附卡申請 在 [情報] 國泰世華COSTCO聯名卡- 看板creditcard - 批踢踢實業坊 的美食出口停車場
朋友是在國泰工作的，以下資料是確定的消息。
他說現在七月就可以開始辦了，不用等到八月。
重點整理：
1.COSTCO聯名卡申請書需填寫會員卡號。
故，必須先成為COSTCO會員，才可申辦國泰世華COSTCO聯名卡。
2.不限新戶，只要有提早在今年辦國泰世華COSTCO聯名卡，就享有早鳥活動的優惠。
（不然國泰世華卡友那麼多，限制新戶才有優惠還不被罵死…）
3.會員卡、聯名卡二合一，以後去COSTCO消費可以只帶一張COSTCO聯名卡。
（COSTCO聯名會員相片卡）
4.102/12/31前
店內無法消費
店外當期帳單3000元以下，0.5%回饋1元多利金
當期帳單滿3000元，1%回饋1元多利金。
102/12/31後
店內消費100元，1%回饋1元多利金。
店外消費200元，0.5%回饋1元多利金。
5.COSTCO聯名卡的御璽卡和白金卡免年費（感覺表格那年費是寫好玩的…）。
基本條件：
只要是COSTCO會員，不論會員主卡、家庭卡、附卡持卡人，
皆可申辦聯名卡正卡或附卡。
申辦資格：
無限卡 年滿２０歲 年薪２００萬或資產達３００萬
御璽卡 年滿２０歲 年薪６０萬或資產５０萬以上，且現職滿一年
白金卡 年滿２０歲 年薪２０萬或資產５萬以上，且現職滿半年
申辦規則：
1.申請書需填寫會員卡號。
2.會員主卡人可申請聯名卡正卡或附卡，
家庭卡亦可申請聯名卡正卡或附卡，
會員附卡亦可申請聯名正卡或附卡。
3.同一份申請書，每一ID限申辦一卡，不可同時申辦兩卡。
103/1/1起方可於COSTCO賣場刷卡消費：
因102/12/31前COSTCO賣場的收單銀行仍為中國信託，
故本行COSTCO聯名卡無法於賣場內使用，
自103/1/1起COSTCO改由本行承接收單業務，本行COSTCO聯名卡即可於賣場使用
折抵多利金（103/1起）：
臨櫃刷卡繳交會費：
1.只要是COSTCO會員主卡人，無論持有COSTCO聯名卡正卡或附卡，
皆可於賣場臨櫃刷卡繳交會費，會費與賣場消費為分開兩筆結帳。
2.有1元多利金即可折抵，100%折抵
3.多利金不足額再以信用卡扣款
4.全年不限時間皆可折抵會員年費
特定期間扣抵消費：
1.目前開放8~9月可折抵COSTCO賣場消費，聯名卡正卡及附卡持卡人皆可抵用多利金
2.有1元多利金即可折抵，可100%抵扣
聯名卡產品介紹：
1.正卡人及附卡人皆可使用多利金。
2.限抵用店內消費及扣繳會員年費（含自動扣繳會費及臨櫃刷付會費）
3.店內消費折抵期間：103年起為每年8~9月及特殊活動期間。
4.每年9月~次年8月累積的多利金需於次年10月底使用完畢，
於103年開始執行清除作業。
範例：發卡日~103/8/31累積的多利金需於103/10/31使用完畢。
103/9/1~104/8/31累積的多利金需於104/10/31使用完畢。
5.逾期未用完之多利金不得轉換為紅利或刷卡金。
6.9~10月信用卡帳單出訊息提醒客戶多利金即將到期。
7.店內消費100元累積1點元利金；店外消費200元累積1元多利金。
8.退貨交易會扣回多利金。
9.COSTCO聯名卡僅回饋多利金，不提供紅利點數/刷卡金回饋。
10.正、附卡人累積之多利金為歸戶至正卡人帳上。
早鳥活動：
1.活動其間：至102/12/31止
2.首刷禮500元多利金：
102/12/31前首次申辦且核發本行COSTCO聯名卡，
於核卡後30天內，於賣場外刷一般消費單比滿NT$1000，即可獲得500元COSTCO多利金。
（正附卡歸戶計算，每戶限回饋1次。
（例：母親是會員正卡人，她申請聯名正卡，
父親是會員家庭卡或附卡持卡人，他申請聯名正卡，
則共送1000多利金）
3.申辦自動扣繳會費禮500元：
102/12/31前，申辦以本行COSTCO聯名卡正卡扣繳COSTCO會員年費，
即可獲得300元刷卡金回饋，於103年成功扣繳會員年費，即可減免200元會員年費。
（每一ID限回饋1次
（例：母親是會員正卡人，她申請聯名正卡，
父親是會員家庭卡或附卡持卡人，他申請聯名正卡，
但只得母親申請自動扣繳，父親不行，
於是結合首刷禮1000多利金，總共1500多利金，
且父親的首刷禮不可折抵母親會員年費。）
4.消費滿額最高享1%回饋
102/12/31前，當期帳單刷COSTCO聯名卡滿NT$3000，
當期一般消費即可享有200元累積2元COSTCO多利金之加碼回饋，
（原為200元累積1元多利金），刷越多賺越多！
（意即：當期帳單消費原為2800元0.5%回饋14元多利金，
消費累積滿3000元，自動加碼為1%回饋，變成30元多利金。
消費3500元，回饋35元多利金，以此類推。）
注意事項：一般消費不含預借現金、保費、太平洋SOGO百貨貴賓廳購買SOGO禮券、稅
款、學費、公用事業費用、路邊停車費、語音繳納各項費用、利息及其它
手續費等非消費款項，如有退貨交易將予以扣除。
卡片等級與基本權益：
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│ │ VISA │ 無限卡 │ 御璽卡 │ 白金卡 │
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│ │首年年費│ 具COSTOC會員資格即享有首年免年費 │
│ ├────┼─────────┬───────────────────┤
│年│次年年費│ 年消費達30萬元 │ 具COSTOC會員資格 │
│ │ │ 享次年免年費 │ 即享次年免年費 │
│費├────┼─────────┼─────────┬─────────┤
│ │ 年費 │ 正卡1萬元， │ 正卡1800元， │ 正卡1800元， │
│ │ 標準 │ 附卡免年費 │ 附卡免年費 │ 附卡免年費 │
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│卡友消費回饋│ 店內消費100元回饋1元多利金（回饋率1%） │
│（多利金） │ 店外消費200元回饋1元多利金（回饋率0.5%） │
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│ │Priority│ Ｖ │ Ｘ │ Ｘ │
│ │ Pass卡│ │ │ │
│ ├────┼─────────┼─────────┼─────────┤
│卡│旅遊保險│ 6000萬元 │ 3500萬元 │ 2000萬元 │
│ │ 保障│ │ │ │
│ ├────┼─────────┼─────────┼─────────┤
│友│機場外圍│ 不限次數， │ 不限次數， │ 不限次數， │
│ │免費停車│ 每次最多30天 │ 每次最多10天 │ 每次最多7天 │
│ ├────┼─────────┴─────────┴─────────┤
│權│國壽保費│ 保費1%折扣 │
│ │ 優惠│ │
│ ├────┼─────────────────────────────┤
│益│太平洋 │ 購物享9折 │
│ │SOGO百貨│ 部分商品95折 │
│ ├────┼─────────┬─────────┬─────────┤
│ │免費道路│ Ｖ │ Ｖ │ Ｖ │
│ │ 救援│ │ │ │
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│ │ 年滿20歲， │ 年滿20歲， │ 年滿20歲， │
│ 申辦資格 │ 年薪200萬或 │ 年薪60萬或 │ 年薪20萬或 │
│ │ 資產達300萬 │ 資產達50萬以上 │ 資產達5萬以上 │
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（PS：資產為房子車子基金股票…等，保險不算）
無限卡獨享優惠：
頂級美饌饗宴：
台北加賀屋、台北花園大飯店、裕元花園酒店、台南大億麗緻、
高雄漢來每週一~週五午餐或晚餐，二人同行指定套餐5折（同行第三~四位85折）
高爾夫擊球優惠：
美麗華高爾夫鄉村俱樂部平日免果嶺費優惠
臺豐球場擊球優惠價NT$1750起
無限卡&御璽卡獨享優惠
高鐵網路購票88折：
於台灣高鐵網站刷卡購買7日內標準車廂車票，
憑前月帳單新增消費達NT$1萬（含）以上，次月可享票價88折優惠。
（每月限購4張）
國際機場接送只要NT$380起：
購買國際航線機票或支付國外團費80%以上，享台北至桃園機場、
高雄至小港機場單趟NT$380起（御璽卡NT$390起）。
頂級飯店下午茶買一送一優惠：
台北國賓、台北西華飯店、台北美麗信花園酒店、新竹國賓、裕元花園酒店、
台南大億麗緻、高雄漢來→每週二下午茶買1送1優惠
完畢
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