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很不幸，蔡女士和我有點微妙的「親戚」關係。縱使我再不願意也好，基於利益衝突，我也不方便說什麼，而且外間也有很多人表態和陳述了，我也不需要有太多補充，大家心中有數。

我雖然不能在此表態，但有些文化的話我還是可以說的。我不知道信報的傳統倫理承傳自何門何派，還是從中共立國開始計算為傳統。但我可以很認真的告訴你：中國傳統倫理係絕對禍及家人。

商朝時，中國墓葬傳統是活人陪葬，一代皇帝和權貴死去，奴隸婢女紛紛陪葬，這是最早「禍及家人」的體現，及至明太祖亦有行陪葬。當然活人陪葬被孔子大力抨擊，然而孔子呢個一事無成的死廢青，竟然講出了「始作俑者，其無後乎？」此等「無大無細」的說話，人地都死了家人，想整個陶俑姐，竟然被孔子咒佢絕子絕孫，那不是刻毒、涼薄又是什麼？不是在人家傷口灑鹽、滅絕人性嗎？不過，婊人禍及家人的孔子，後尾被封為聖，世稱萬世師婊。

好啦，唔講咁遠，呢期興禮崩樂壞，所以大家唔好學孔子，我地繼續講「傳統」。相信各位睇TVB大嘅朋友，應該知道每逢大家族的古裝劇，必然會在第15集左右出現「抄家」的情況，然後主角們冰釋前嫌大和解再絕地翻身。「抄家」的另一個好朋友「誅九族」，都是傳統正規刑法，可謂根正苗紅，一人犯法，全族當災。覺得誅九族很野蠻？放心，還有一個小清新軍事術語：連坐，在一、二次世界大戰時也很常見，不過就更野蠻，純粹把戰俘三九唔識七放在一起，總之一人犯錯也是大家受罰。啊，對了，現在香港警隊好像在學堂也是這樣用連坐訓練警察，呀金箴前輩要不要聯同左膠們寫信去投訴警隊，要他們訓練時「禍不及同袍」、「符合倫理」？

好，我地又再搬一搬龍門，唔講古代，畢竟好多人的傳統都係由中共立國計起，與其說數典忘祖，我還不如恭維長輩「識時務者為俊傑」。來到近代，鬧細路仔最嚴重係邊句？無家教。係呀，無論中國定香港，在文化上依舊是以「家」為單位，一榮俱榮，一損俱損，無人會「禍不及妻兒」。

當然，也有好處的。既然禍及妻兒，自然也福澤妻兒。你睇下毛_東個乖孫呀新宇，任職戰略研究副部長，看他平時談話的智商和那副尊容，要不是大家都姓毛，佢一早俾人捉左去研究啦。此外，高官們的家庭福利以至子女出國，也是出自公帑，你睇林鄭怕唔怕你鬧你咒？唔怕。受人錢財，替人enjoy，錢我袋左，俾你班廢青咒下有咩所謂？你咒我個仔？哈哈，我即刻落order推普教中再教改玩死你地所有人個仔呀！駛咒你地架咩？唔鍾意呀？去外國讀囉～sorry呀～醒唔起你地唔係公務員無津貼添～❤️

另外，「禍不及家人」，咁做咩事成間教院畢業都唔請兼唔俾實習呀？下？當你擁護緊當權者的家人之際，平民連校友都俾人誅連呀，呢個咪就係傳說中嘅誅第十族囉～係呀誅九族已經好野蠻，點解向校長可以名正言順誅人第十族嘅？口德村嘅居民、呀金箴前輩，講兩句黎聽下？飲得鉛水多最多智力下降姐，唔會啞架喎，你講啦，你講啦嘛～快啲幫教院的學生啦，教院出左個唔愛高官的反動派敗類已經好慘，啲學校校長仲要向教院傷口灑鹽，滅絕人性唷～❤️

講真，咁樣迫條靚仔，如果真係迫到佢跳樓，你地班道德潔pig一個二個都係殺人兇手。我再講真，從來最心狠手辣的，不是五毛不是當權者，人地打份工，做夠就收手；但只有左膠，才會在他人的痛苦中獲得甘飴的正能量，他們是出於興趣，真心想你死的，這才是最恐怖。

#地圖炮
#寫得預左被unlike
#好行夾唔送
#咩叫難聽過粗口
#唔好同我講傳統
#我左還左但唔會膠
#乜依家文盲都可以寫文咁趣緻嘅
#文壇關愛座
#成年人有責任指正後輩
#教導倫理觀念
#好彩我成左年唔駛你教
#贈番你傳統一句老而不死是為賊
#孔子呢個死廢青講架唔關我事

咩叫難聽過粗口？立法會有示範

請廣傳 : 其實蔣元秋知唔知自己講乜？自己 樣衰好啦！唔好醜化精神病患者/精神科醫生呀八婆！ 民建聯議政能力真低！

蔣麗芸事件 ，告上平機會， 一人一信捍衛精神病患者尊嚴和醫生專業！

投訴處理程序 : http://www.eoc.org.hk/EOC/GraphicsFolder/Complaint.aspx…

如對填寫此表格有任何疑問請電委員會熱線 2511-8211 或電郵complaint@eoc.org.hk 。委員會職員會儘快與閣下聯絡。若在七天內未收到委員會任何回覆，則可能因為系統故障而未能收到閣下之投訴，為此請致電本會熱線

《十大政府200億買工商舖你要知!》

政府200億買工商舖，令我想起 ...... 從前有阿炳阿茂，投胎見閻羅王。 閻羅王問邊個想一世付出，邊個想一世索取。 阿茂就覺得梗係一世索取啦。 咁阿炳就唯有一世付出。大個咗， 阿炳付出咗好多努力， 血汗 ，金錢， 成為咗嘅大富翁， 周圍捐錢。 阿茂啦， 就繼續索取，一世都係乞兒。

如果你有睇我《十大創業忠告》， 我嘅第二忠告就係「你越要得到嗰樣嘢，你越先要付出。 最好的往往已經係身邊。」 香港係個福地， 你越想政府做好啲，你越先要支持佢，唔係反對佢。 佢依家攞二百億出嚟買社福物業，梗係話好啦。支持咗， 再仔細睇真啲條數 ，大家商量點樣優化佢。 唔好為反對而反對， 又話咩官商勾結，又話咩杯水車薪。講到呢度，我知好多人可能已經好憎我。Whatever ... 我而家就仔細從十點同你睇下佢條數: 

第十: 政府話動用200億買入60項物業， 涉及61萬呎樓。即係平均呎價三萬三，係超級高! 已經足夠買中上環甲級寫字樓。 我後面信德中心高層向海單位都只係賣緊三萬三蚊一呎， 政府唔使買到咁靚呀! 

第九: 今時今日，即使是100%地舖， 面積較大，位置較靜的民生位置，好多現在成交都不足兩萬蚊一呎。 睇下今日經濟日報呢個 table, 全地舖或者連一二三樓，呎價9000至到萬四元就有交易， 靚位嚟㗎。 我唔係好明政府條數點計囉。 可能今日講高啲，日後買平咗就唔使孭鑊啦。

第八: 對工商舖必定是好事，業主套現了200億，自然資金也會投回工商舖。 如果去買樓，肯定佢哋唔係首置，要交15%嘅從價印花稅。 好似我咁，用公司名買，30% 。 仲要再鎖多三年， 工商舖只係最多畀8.5%， 無任何轉售限制。

第七: 咁樣買商用物業做社區設施(包括長者鄰舍中心 及幼兒中心)一般都需要喺6樓或以下先至合到消防條例， 如果要做互助幼兒中心，更加要喺三樓或以下。 因此好大機會係地舖加一/二/三樓。 如果你查看社署現有設施的選址， 絕大部份都是相連地舖，方便出入。

第六: 雖然政府話只是佔香港整體非住宅總存量的0.14%，嗰個數字絕對是「作細」。因為絕大部分工商舖類型的物業政府是不會買的。 牽涉人命出入的地方，已經肯定不會是工廈或者中高層的商廈。 佢又講到明唔會考慮核心區嘅甲級商廈或者得嗰幾百呎嘅街舖仔，只剩下低層的已活化工廈或低層乙丙級商廈及較大間嘅商舖。

我計過， 總存量無佢所講嘅4.3億平方呎咁多， 七除八扣，應該只係得約8600萬平方尺。 大約係咁計啦。 所以要買61萬呎，應該佔整體可以考慮樓面嘅0.72%啦。比佢公布數字高五倍左右啦。

..........

香港差餉物業估價署(2018年香港物業報告)

全港寫字樓總面積 1,205萬 平方米 
(當中只有35%是非甲級， 及粗略估計約只有約三分一是6樓或以下)
Net 1,513萬平方呎 
+
全港工廈總面積 1,640萬 平方米
 (當中只有210萬平方米已活化，及粗略估計約只有約三分一是6樓或以下)
Net 753萬平方呎
+
全港零售物業總面積 1,143萬 平方米 
(當中應減去只得幾百呎的街舖。估計全港約有10萬間，每間平均約600平方呎，即應減去約6000萬呎樓面）
Net 6,302萬平方呎
= 淨額約8,568萬平方呎 (政府可以考慮買入的非住宅總存量)
(1平方米 = 10.76平方呎)
Note: 政府公佈非住宅總存量是4.31億平方呎，大約5倍
.........
第五，根據土地註冊處， 撇除領展同年賣咗120億商場，2018年成年商舖只是有約363億的成交， 二百億即使分三年買，都係大的數字，佔每年的18%。 即使包括埋商廈，加多374億成交， 再包括埋工廈，再加多440億，都佔近6%。但記住， 當中好多係甲級商廈(e.g. 中環中心/力寶中心/信德中心等)， 同埋未活化嘅工廈，社署一定唔會買。 好似上面乘返大五倍的話， 即係佔可考慮購入工商舖市場的3成成交量。Yes, 3年 x 3成。

第四: 政府話200億買入60項物業作158項社福設施， 即每項物業約3.33億。 唔計領展，近年商舖過3億元成交每年約只得十幾單。 即是說即使政府全部掃貨買入，掃足三年，都未夠數。 掃埋商廈/及已活化工廈先得。 但係我估政府唔會買全幢太古城中心或者舊式工廈自己活化掛。因此對大面積及較靜的舖一定有正面影響。

第三: 我同全港經紀了解過，在市場較適合政府的商舖(數千呎以上的民生段)放盤約有100個，叫價合共約150億。 如果唔計現有老人院及幼稚園? 就再少多一半。 因為政府不會買入間老人院，又再趕走啲老人家， 唔 make sense. 要買足200億的非現有社區設施，唔容易。我估最大機會買入的物業會是現有吉舖/酒樓/桌球室/桑拿/商務中心/銀行等。 

第二: 我相信政府難考慮買入近年剛剛被投資者買入的舖，例如上年9月黎永滔以2.75億買入的荃灣中心3.8萬呎樓面， 或者今年3月林子峰用1.15億買入嘅青山道 One New York 近萬呎樓面，don't take me wrong, 佢哋兩個都係我好朋友，好好人。但如果政府買嗰啲剛剛買入嘅物業， 買得平，佢哋唔會賣。 買得貴，會比人感覺有好大的官商勾結嘅嫌疑， 政府面對輿論嘅壓力會好大。 買入我李根興嘅貨，一定畀人鬧死。最大機會是買入持貨多年的發展商倉底貨或者個別業主嘅陳年舊貨， 即使個價貴啲，在市場上則難以比較，價錢較容易過到公眾或傳媒的監察關口。

第一: 最後，唔好忘記市區內有好多最靚嘅位有好多劏場，難聽啲，俾傳媒經常形容為死場。 近年劏出嚟嘅就已經牽涉近三千間舖。。佢哋依家嘅售價往往都只係當初劏出嚟價錢嘅三分之一/四分之一。 最核心嘅佐敦廣場， 高鐵旁邊咁旺嘅位，上年8月都只係成交咗每呎970。Yes, 你冇聽錯，每呎970， 係香港近年嘅新低。如果政府願意吹雞叫業主聯合放售， 全層或者部分商場樓面都好， 我相信好多業主都願意輸少當贏。 俾錢發展洗，不如幫幫啲小業主啦。 起碼畀人插少啲「官商勾結」， 贏返啲呢幾千個小業主個心，Really! 

總結， 我支持政府呢個200億方案， 我只係覺得佢有啲數可以計得準啲姐。 但我做開舖,佢唔係呀媽。我相信舖價不會大升， 但肯定好多持啱貨的業主會價錢企更硬。 今時今日太政治化，希望這個方案能夠今年7月成功通過立法會， 對工商舖，對小業主，對我都將會是一支強心針。

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《十大政府200億買工商舖你要知!》
第十: 平均呎價三萬三，太貴!
第九: 全地舖或者連一二三樓，近期呎價9000至到萬四元就有交易。
第八: 業主套現了200億，會回流工商舖，是好事。
第七: 商用物業做社區設施一般都需要6樓/3樓或以下才符合消防條例。
第六: 不單止佔香港整體非住宅總存量的0.14%，應是佔整體可以考慮樓面嘅0.72%才對。高五倍!
第五: 佔可考慮購入工商舖市場的每年30%成交量。
第四: 每項物業約3.33億。 按近年商舖成交量，掃足三年，都未夠數。
第三: 市場較適合政府的商舖放盤約有100個，叫價合共約150億。
第二: 政府難考慮買入近年剛剛被投資者買入的舖。
第一: 政府可以考慮買入市區劏場舖。

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街坊小店，從來都只是做鄰舍生意，由早餐A到碟頭飯，日夜如是，堅守多年，面臨結業，卻因為太子爺浪子回頭，令小店不再小，衝出界限，跨區發展。由流浮山走到慈雲山，除了是榮記老闆娘Polly姐的愛情故事，亦是扭轉這間小店命運的關鍵。

金蠔 VS 蠔豉

「羅撚蠔」，在流浮山經常聽到的三個字。驟耳聽，似本土粗口，但人家沙井話「金蠔」叫法，親切得多。蠔，可以有多種食法，本土蠔生食，被群起而攻之，但如果嫌薑葱、砵酒、酥炸太平凡，可試試蠔之鄉沙井人傳統食法，由插杆養蠔起計，養足四年，再生剝風乾日曬一至兩日，令蠔身保留80%水分而裙邊略帶金黃，呈半濕半乾狀態，就是上等「金蠔」。

「金蠔」和「蠔豉」不同之處，除了身價，肉質亦有大分別，蠔豉要曬上四至五天，水分保留20%以下，肉身不會太肥而乾身。「金蠔」煮法簡單，兩邊輕煎金黃色，幾分鐘後上碟，沾上砂糖，配着冒煙白飯一流。（配砂糖據講可以辟走蠔澀味）


傳統食法好，但放在已經傳統到有點殘舊的慈雲山茶記，未必成為大眾口味，當愛的故事上集正面臨結業危機，太子爺李耀榮（Ray）剛好回來接手，憑着媽媽Polly姐的家族蠔業，發展愛的故事下集，以「金蠔煲仔飯」將小店起死回生。「細個一放學就落茶餐廳幫手，同學去玩，我就趕住返鋪頭切麵包，沖華田，唔憎就假啦。」對阿Ray而言，家人經營食店，簡直係是童年惡夢。「成日屈喺間鋪，一個星期開足七日，年初二、三就開門，喺鋪頭多過喺屋企，你話有乜理由一畢業唔搵工走。」

好景不常，Ray出走後做過跟車、做過攝影師，經營過小生意，風光過後，輸得一無所有。回到起點。「當日我返嚟茶餐廳，媽咪無講啲乜，直到我講咗句，返嚟幫手好唔好？」媽咪望住我，好簡單答：「好！」對Ray而言，這個簡單的好字，令他百感交集，窩心得差點流下男兒淚。曾經往外闖，見盡人情冷暖，還是回到家，才有實在的安全感。


廚房雖小，鬥志卻很大

人生總有高低潮，最難聽的說話都聽過，「有朋友見我衰咗，要返榮記，睇死我唔得，咩死廚房佬，撈唔掂，踎喺廚房一世啦！」冷嘲熱諷，的確可以令人磨滅鬥志，但偏偏Ray卻要成為最失敗的成功者，廚房雖小，鬥志卻很大，「我當時諗，我唔可以俾人睇死，唔成功無所謂，但至少，要俾人知道，我係有實力，就算輸唔緊要，反正我已經無嘢可以再輸。」

一個砂鍋，改變一生

Ray回到榮記，很快就熟習環境，畢竟在此度過廿多個寒暑。最初只是跟餐牌做，慢慢就想改變了，畢竟還年輕，當然想有突破。「諗過好多方案，例如加燒味，但諗深一層，就知唔work，點做都唔夠大集團好，左諗右諗，最後就諗到做煲仔飯。」原因簡單，Ray覺得香港有水準有風味的煲仔飯很少。

起死回生，再重生要做色香味俱全的煲仔飯並不容易，排骨、滑雞、臘味是經典，但無特別，「有次喺屋企食飯，攞啲金蠔出嚟煎，就係咁，俾我諗到用曬乾過嘅海產做煲仔飯，金蠔有海水鹹鮮，唔需要添加調味，已經鮮味突出，加埋白飯，嗰種香氣，未食已經口水流。」

兩母子試完第一個製成品，覺得不錯，當Ray定價過百元，兩母子就各持己見，「媽咪覺得過百蚊個煲仔飯，唔會有人專登嚟慈雲山食，但我覺得，香港人對食好講究，只要質素好，就會嚟。」有麝自然香，跨區都有捧場客，加上Ray的外公生前在流浮山做蠔業，有些江湖地位，要拿上等貨並非難事。既然貨源穩定，品質有保證，當然事半功倍。「估唔到因為我呢個煲仔飯，令外公停咗嘅蠔業又再重生，感覺好奇妙。」

輸了時間，贏了婚姻

這招牌煲仔飯，令Ray贏回親情、事業，還有愛情。「我識到我老婆，都係因為呢個煲仔飯咋，佢未嫁我之前係Food Blogger，咁啱有次朋友食飯，我請佢嚟試食，之後就一齊咗。」婚後更生了個可愛囡囡，良緣天注定，婚姻竟然可以靠煲仔飯？！

冬天必食煲仔飯，對我們而言，是溫飽是滿足果腹之慾，對慈雲山榮記而言，挽回面子，也贏得食客掌聲。

採訪：馬小玲
攝影：謝致中、邱覺達

榮記茶餐室
地址：慈雲山毓華里12號地下
電話：2328 9232
營業時間：星期一至六 6:30am-10pm、星期日6:30am-6pm
詳情： http://bit.ly/2UvawA5

註：煲仔飯6pm後供應

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「操」past paper，好多人既理解都係「做」past paper，結果就係見到有啲同學日做夜做，做極都無進步，真係好無奈，啲時間就咁浪費晒。其實所謂「操」past paper，「做」只係其中一個步驟，連埋其餘四個步驟，五個步驟真係缺一不可。

1. 溫習
如果你做past paper前完全無溫過書，咩都唔識，其實你唔應該期望你做完全有啲咩得著。正如我而家俾啲泰文既練習你做，你一個字都睇唔明，其實就算做完俾埋答案詳解你睇，你都係唔會識得泰文。所以每做一個topic既past paper，你第一步係要先溫書，溫到去一個地步，就算你係錯左，睇返詳解都大概知道係發生緊咩事。

2. 做
呢步其實個個都明，係咪？

3. 對答案
我親眼見過有人係老師派返份功課或者試卷俾佢，佢睇一睇個分就黎手丟左佢落垃圾筒，有兩個可能性，一佢係天才，對佢黎講操練係多餘既，但我見過最多既，係連自己係啱係錯都唔知既，佢地通常就係最底層既人，對呢啲人黎講，其實所謂做past paper，完全就係浪費緊時間，好似你唔會覺得一個人係咁對住空氣射箭，會射到有一日佢可以百發百中，因為好簡單，喺佢既練習入面，根本就射唔射得中呢個concept。

4. 分析
無乜人係做完past paper唔對答案，但就係有好多人做完past paper唔識分析。分析啲咩？唔係分析條題目，唔係分析個答案，係分析你點解做錯。好似片中咁講，其實錯既原因最常見都係嗰幾個，Concept唔清、無skills、理解唔到題目、數學問題等等，每一個原因既跟進其實都唔一樣，如果你錯Concept，但就以為自己只係唔小心理解錯題目，只係識得叫自己小心啲，咁你做多一百幾十條都會係咁錯落去，因為你根本就斷錯症，呢個亦係最多人操極卷都無進步既原因。

5. 跟進
分析得啱之後，最後係要跟進返，從頭去計劃一吓下次可以點做先唔會再錯同一樣嘢，例如我自己會將啲錯過既concept或者係題目既陰濕位抄低晒佢，下次再做past paper前溫一溫呢堆嘢先再做，如果某啲題目我無skill既，而老師又教唔到我，我就會拎晒所有相關既題型既問題出黎，嘗試諗一個Skill係可以應乎晒相關既問題，然後係咁練習。

所以所謂「操」past paper，其實唔係剩係一個動作，你要有齊溫習、做、對答案、分析、跟進，呢五個Steps不斷循環去做，咁樣先叫做有意義地「操」past paper。希望幫到大家。