【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」
外電指地產商受中央施壓引起全城烘動,地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點,「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線,如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義,以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」,從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。
■ 1 #囤積居奇
單是四大地產商抬面有上千公頃土儲,估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲,亦未完全反映入公司年報, 圈地規模遠超枱面所及。
這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地,都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展,現時都歸咎政府阻礙他們點地成金,也不讓出來還原各種用途,為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋,收回之後又能借機變豪宅。
地產商的囤積壟斷,並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備,還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案,準備好通過最後都可以失踪泡湯,繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽,彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。
■ 2 #壟斷式圈地
除了大規模囤地自肥,過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。
一直以來透過在新界與村長「打好關係」,大地產商之間已形成了無形的收地地盤,亦令其他潛在競爭者無法進場,明顯的例子如新界東北及洪水橋,明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地,大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。
土地業權外,亦透過不限於「田地生產」的手法,從小業主手上集中化市區業權作重建,亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策,大大加強收購議價能力,掃平中下階層在舊區的生存空間。
■ 3 #操控衣食住行每個環節
過往談到「地產霸權」,一般都指不單是在住屋問題上由地產主導,而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動,深植日常生活的每個環節,各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中,連街市規劃也可以操縱。
真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事,而當今被套上「壟斷行為」的罪名,很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位,未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。
■ 4 #公眾輿論帶風向
地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內,過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士,透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式,讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情,帶出有利地產商利益的論調,實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音,曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。
透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果,過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調,令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題,主導土地房屋施政。
而當今還能保有「帶風向」的權力,在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。
■ 5 #利益主導政府施政
當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策,例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度,放寬祖堂地等,都會獲得過政府大力幫手背書成訂立, 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程,卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。
人脈財力使然,這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力,就能輕易破除,這些都應該會被明眼人看在眼內。
■ 6 #區位租值壟斷
壟斷不僅只在資源上、媒體中,還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷,令區域中心地段全面配合地產利益,才能有效收割小市民的租值。
這樣就不停留於大地產商的行為,領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇,不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。
■ 7 #阻礙政府收地與發展
近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置,1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃,可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場,守護著他們愈儲愈多的土地儲備。
事實上,過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴,發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍,政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。
現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派,但明顯土地發展最有力的反對派,其實就是地產商本身,這並不是發展商憑口就能帶過的事實。
■ 8 #非正規掠地起豪宅
地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷,更甚者是「不務正業」,利用這些公共事業大搞地產,懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目,如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。
這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力,變相廉價搶地,將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。
■ 9 「#智商勾結」
還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織,一方面能因慈善牌可獲免稅優惠,另一方面亦能借助他們影響政府施政,製造對地產利益更有利的政策環境,一石二鳥,可謂「智商勾結」,但這些行為大眾是看到的,亦可理解是另一種助長壟斷的行為。
■ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」
根據不少過往報導,傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」,有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商,這種富豪「共富」的合作模式,方便在過往地產股票市場大手交易,互惠互利做Deal。
不論鋤Dee會是否存在,或者是否已經在新時代香港式微,外人不得而知,但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」,今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。
小結:風聲已聞 危難未至
現時其實只聞風聲草動,未有實質行動,但現今地產商還想以小恩小惠打發就算,更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆,現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關,靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗,但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化,如何換莊,畢竟香港地產收益供養不同利益版塊,政商之間還是你中有我的利益共同體。
想留意更多有關地產商壟斷行為:
【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩?
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台 鐵 紅線 土地 在 高雄好過日 Facebook 的最佳解答
【承續上一代的記憶 給下一代的車站 還有我的青春】
19年前,我還在車站旁邊的學校唸書,老車站停用前最後一天,我和同學特別帶著相機去門口拍照。那時候,沒有想到臨時車站一用就是16年,沒有想到會離開這座城市,沒有想到會再回來。人生中,會有許多沒預料到的事,會有許多永久失去掉的回憶,但也有隨著歲月過去不變的事物。老車站就是一個有Happy ending的故事。
世紀之交,當這座城市正在進行交通大動脈的改建,準備捷運與鐵路地下化的施工時,市民決定不要和台北一樣摧毀記憶,要留下陪伴市民一甲子的老車站。困難的是,和後來也保存車站的台中、台南不同,高雄車站之下還有垂直交會的捷運紅線,難以避開,因此,高雄選擇不怕麻煩,大費周章的保存並遷移老車站。
19年前,高雄車站的搬遷是全高雄人的一件大事。當時市府本想象徵性地找萬人來拉動車站,移動一點點也好,但移動的建築體面積約570平方公尺,高17.5m,重量2500噸,並沒有這麼簡單。
在移動之前,要先把建築「切下來」,在下面加固,用千斤頂撐起來以後安裝軌道和推進裝置,上述這些工程從2002年3月7號開工,花了5個多月完成。另外遷移的還有建築後方的九塊外牆,以及噴水池的鯉魚雕像,加起來要搬的結構約莫3000噸。工程日本清水營造工程團隊來進行,巧合的是,該公司的前身,當初正是興建高雄車站承包商。
2002年8月16日,上千名高雄人齊聚一堂,時任總統陳水扁也出席遷移工程啟動儀式。致詞時特別提到:「一個沒有老車站的城市,就是一個失憶的城市;留下老車站,就是留下城市願景再發展的開始。」
那時候市府特別找了李炳輝和辦桌二人組做了一首歌《再會啦!車站》,有一陣子高雄各種媒體廣告都在放,對旋律若還有印象,就可以看出年紀。典禮就在彩帶舞蹈與市民共唱這首主體曲中大功告成:
再會啦 老車站
再會啦 老車站
再會啦阮的青春
阮的愛人 懷念火車聲
再會啦 老車站
再會啦 老車站
再會是暫時
未來重逢才是咱的 永遠
2002年8月29日,車站到達定位,之後開始安裝固定裝置,並進行回填工程。隔年1月完工,作為願景館開放。捷運通車後,換鐵路地下化進行,願景館又調整為高雄鐵路地下化工程展示館,這一等,就是好多年。
我記得,當公民團體爭取高雄車站重新設計時,有不少沒經歷過這段歷史的人,表示老車站幹嘛一定要搬回去? 中間博愛路直接穿過去不就好了? 那時候我格外的氣憤,除了原有的車站歷史地景、站前中軸線等意義外,最重要的,還有過去市府與市民一起的約定:今天我們把車站搬走,有一天會再回來。
終於,隨著Mecanoo獲得計畫主導權,車站作為正面入口意象的設計被保留。在2018年地下化車站通車後,又過了3年,我們也終於等到老車站回家的那天。
和19年前相比,可惜受中國武漢肺炎疫情影響,沒有這麼多市民能參加觀禮。但今天的典禮在傳承之餘,又有了更新的意義。19年前拉著紅絲帶的舞者,成了今天表演的編舞家;19年前督工的林欽榮局長,現在是台上的副市長;而像19年前一樣,今天的典禮,也有著另一首滅火器專為車站創作的主題曲《高雄驛起飛》。
海風吹呀吹
高雄準備欲飛
飛向未來對全世界
展現咱的美麗
夢想揣呀揣
原來佇出身的土地
願望是平安生活會得過
上愛的人 永遠做伙
小時候走進車站,高聳的天井透入天光,照在熙攘人群身上,那樣的記憶已經隨著時光漸漸褪色。所幸我們這代人,仍然能看著一樣的天井,和下一代講述老車站的故事。親愛的小朋友啊,曾經這座車站離開十九年,在我們的青春中被遺忘,後來他又回來了,這就是我們永遠的高雄車站。
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【成功爭取農委會三千萬元補助,啟動鼓山魚市場活化改造】
鼓山魚市場為高雄遠洋漁業的發基地,也是第一座現代化魚市場,見證哨船頭、新濱町等地蓬勃發展。魚市場及拍賣場建物迄今已超過25年,因臨海環境造成鏽蝕裂化、周邊環境雜亂老舊,缺乏完整規劃。
陳其邁市長上任後,延續亞洲新灣區計畫,並將「鼓山魚市場改造案」列為重要計畫,規劃斥資1.91億元,再造魚市場風華,並串聯棧二庫、哈瑪星鐵道文化園區、駁二延伸至旗津,形成亞灣觀光旅遊新廊帶。
改造案於今年4月宣布啟動後,經瑞隆多次邀集中央地方單位召開協調會,研議改造及補助方案後,促海洋局優先推動「第一拍賣場活化」工程,以集中活化效益。並和農委會達成計畫共識,於七月上旬將修正計畫書提送中央審查。近日,農委會針對第一拍賣場活化改建工程,已正式同意補助三千萬元經費,工程預計於九月正式動工、明年二月完工。
原第一拍賣場土地,將拆除危樓、周邊環境綠美化改善,保留原有結構風貌,局部採用透光材料作為建築外衣,營造室內空間明亮及新舊美感結合。原空間規劃農漁精品展售中心,介紹在地漁農業歷史、產品展示販售、餐飲休憩、工作室等功能。
亞洲新灣區是高雄產業發展的核心區域。感謝中央這幾年的大力支持,海音中心、輕軌完工邁向最後一哩路,捷運黃線及紅線南北延伸啟動,運輸路網將更便利完整。產業方面,橋頭科學園區、5GAIOT、高軟二期及加工區轉型,將打造南台灣科技廊帶。同時,農委會60億元前鎮漁港於明年完工後,將奠定國際級魚市場的地位,鼓山魚市場則以農漁業推廣販售及休閒觀光,賦予全新風貌,重現魚市場風華。
感謝陳其邁 Chen Chi-Mai市長、史哲副市長、簡煥宗 高雄市議員及海洋局的積極推動,感謝陳吉仲主委、陳添壽副主委的支持促成,亞灣新高雄,繼續向前改造邁進!
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指著地上的拖吊痕跡,這是豐原火車站門口,周邊機車位一位難求,不少人乾脆直接停在紅線上。豐原火車站長期存在違規停車問題,雖然有公立停車場及路邊車格,但不是距離太遠,就是已經停滿,讓不少通勤族相當煩惱。
配合鐵路高架化工程,台鐵去年起收回原是機車寄車行的倉庫,減少約200個停車格,目前車站已經沒有停車空間。台鐵豐原站長賴昌正表示,未來鐵路高架化工程完工之後才有辦法釋出空間,增加汽機車車格。
豐原火車新、舊站銜接至少需要一年半,市議員陳清龍說,一年多的空檔必須找出適合空間,他也提出,協調東站的國有財產署土地,做為臨時機車停車場。
此外,他也要求交通局就目前周邊道路情形,增加路邊車格以及協調現有的汽車停車場,開放機車使用,以紓解目前通勤機車族的停車問題。