如何與房東/客好聚好散？
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衞航下午應法律扶助基金會之邀，參與警廣「聰明法寶」公益節目，分享租屋族如何保障自身權益，簡短分享如下，請有需要的朋友參考：
一、租屋族一定要注意的事。
👉 二房東無權出租，除非經屋主授權。
建議租屋前請房東出示所有權狀、房屋稅單，並與身分證做比對，證明是屋主本人或確實經屋主授權。
👉 務必確認承租地址、範圍及附帶設備。
舉例來說，曾有房東利用想租房子的人欠缺經驗或急著找房子，看屋時載明附有電視、冷氣、冰箱等電器，搬家時才知道租約上寫的是另一間，實際承租房屋家具破舊，無任何電器用品，對房客權益影響很大。
甚至還有各項設備都要另外付押金的案例，對於沒有詳細看清楚租約條款的租客，根本是層層剝削。
👉 審閱期不得少於三天。
且請記得閱讀租約條款對房客有沒有特別不利的地方？
租約正本是不是有兩份？
內容是不是一樣？
房東口頭承諾的內容有沒有寫在租約裡面？
以避免被某些無良房東設計。
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二、在租約條款方面：
👉 清楚約定押金數額、租金數額、繳納方式等。
包括：每月租金多少錢？是月繳還季繳？現金交付或轉帳？以免未來衍生爭議。
👉 押金數額，不可以超過二個月租金總額。
(租賃住宅市場發展及管理條例，以下簡稱租賃條例第7條第1項)如果房東要求超過，請記得要求修改，以免負擔過重。
👉 社區管理費、清潔費、維護費、(公共)水電費、瓦斯費、電話費、網路費，或其他公共設施更新所需分攤的費用，都要寫在租約裡，且最好有獨立單據或計算依據，以免發生爭議。
有的房東甚至收定水電費，或每度水電都收取過高金額，請大家要特別注意檢視。
👉 如果想要轉租當二房東，必須獲得房東同意。
實務上常見沒有約定，房客卻擅自轉租，甚至額外賺錢，例如：租給電信業者當基地台，一旦被發現，很可能被房東終止租約。
👉 除非另有約定，否則應由房東負責修繕房屋及附帶設備。
房東應該在簽訂租賃契約前，向租客說明由房東負責修繕項目及範圍，並提供聯絡方式(租賃條例第8條第2項)，請大家務必要留下房東常用的聯絡方式及互動經過(如LINE對話紀錄，可以證明早已通知房東修繕)，方便留下證據。
👉 不得記載事項。包括：
不得約定房客納稅時不得申報租賃費用支出、
不得約定房客不得遷入戶籍、
不得約定廣告僅供參考等。
(其他詳請參考「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
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三、承租入住後，又該注意哪些地方？
👉 已收金額務必要求簽收或留存匯款(或轉帳)紀錄。
曾有房東收現金後，因未簽署收據，竟主張房客沒有付房租，對已付租金又無法舉證的房客而言，非常不利。
👉 如果約定由房東負責修繕，但沒有在收到房客請求後適當進行修繕(如抽水馬桶沒有在當天或隔天恢復通暢)，房客可以自行修繕，並請求房東償還其費用或於租金中扣除(租賃條例第8條第3項)。
👉 如果房子內部有裝修必要，房客要取得房東同意，才可以依相關法令自行裝修，且不得損害原有建築的結構安全。
例如：有些房客為了室內使用方便，而自行拆除隔間牆，如果拆到承重牆，恐怕會損害建築結構，若造成損害勢將面臨房東求償，租約期滿回復原狀也非常麻煩，所以一定要取得房東同意，依法令辦理。
👉 如果有法定情形，例如：
(1)房客毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當賠償；
(2)遲付租金或費用達二個月租金，經催告仍拒繳；
(3)未經房東書面同意而轉租等，
房東都可以提前終止租約，請租屋族務必注意避免。
👉 租約到期或終止後，請會同點交返還房屋。房客返還房屋並清償債務(積欠租金或恢復原狀費用)後，記得請求返還押金。
要特別注意的是，很多人以為只要人搬走就可以請房東退還，但實際上租約通常會約定房客要負責回復原狀，因此如果沒有恢復原狀，房東可扣除費用才退還剩餘押金，但至多不能超過一個月押金。
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四、常聽到有些房客長期不繳房租，或人間蒸發遺留很多個人物品，如果你是房東該怎麼處理？
👉 最簡便的方式是簽訂經公證的租賃契約，針對未依約付租金，或租期屆滿未交還房屋的狀況，只要「載明應逕受強制執行」，就可以直接聲請執行房客的財產或所得，並取回房屋。
👉 沒有簽訂經公證的租賃契約，而房客欠租達二期以上，經催告仍不繳租金，房東即可依法終止租約要求房客遷出返還。若房客拒絕辦理，房東可訴請返還並要求支付相當於租金的不當得利。
👉 若房客無法取得聯絡，或經聯絡還是不願意來搬個人物品，除另有約定(例如約定為廢棄物，任由房東處理)外，經房東定相當期限催告仍不取回時，房東就可以自行處理(租賃條例12條第2項)。
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五、如果不知道租約條款如何約定，網路上有沒有範例可以參考？
👉 當然有。內政部不動產資訊平台有很多種契約書範本可以下載參考或用來簽署。
👉 以租房子來說，有「住宅租賃契約書範本」和「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。
(網址：https://pip.moi.gov.tw/V3/g/scrg0301.aspx)
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六、遇到住宅租賃糾紛，可以尋求那些協助管道？
👉 法律扶助基金會對於遇到住宅租賃糾紛，經濟上又比較弱勢的民眾，有提供免費的法律扶助服務，歡迎有需要的民眾撥打法律扶助基金會全國專線412-8518，如果用手機撥打請加（02），口訣是「412幫我一把」，就可以預約申請。
👉 要特別說明的是，申請法律扶助是免費的，只要預約後攜帶：
(1)戶籍謄本或戶口名簿、
(2)國稅局的財產及所得資料，
(3)案情補充資料，
經法律扶助基金會審查，確定「申請求助案件有道理」，而且申請人屬於「經濟上弱勢」民眾，就會指派律師提供協助，歡迎善加利用。
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誠摯希望每個人都能略懂日常法律常識，才可以確保自己與家人的各項權益。
匯誠清償證明 在 [閒聊] 繳費收據請千萬不要丟- 看板TaichungBun - 批踢踢實業坊 的美食出口停車場
文長，但是建議大家看一下，避免我的事情發生在各位身上
跟大家分享一下我的真實故事
去年發生的，至今年
民國89年，西元2000年，11月22日，我拿著十萬元要去清償自己的卡債
我清償掉我自己的卡債，慶豐銀行，當時繳了五萬五以上(確切金額真的忘記)
(只記得我先繳掉慶豐銀行，因為剩餘的錢不夠清償台新銀行，所以清償中國信託)
(中國信託清償了一萬七，台新銀行則繳納兩萬二，有幾千塊是繳納手機費)
當時還沒有所謂的清償證明，也就是只能保存臨櫃繳款收據
而我民國95年暫搬離家中去外地工作，那時因為整理，所以把一大堆的東西丟棄
(包括收據以及電信申請單與一大堆雜物)
好戲來了，快前年底，民國101年11月底左右，我突然收到慶豐銀行積欠卡債的電話
這可嚇到我，心想明明已經清償，怎麼又有催討債務?
當下掛掉電話還去電165，然後我還打電話給警政署查詢這間＂資產管理公司＂
然後這間資產管理公司就又都沒消沒息
直到去年四月，又來電
我說我確定有繳款，不可能搞錯或是繳到別間清償卡債
為何我會記得那麼清楚？因為當年就是慶豐銀行催收人員打電話到我家恐嚇我母親
然後也騙我母親他是局長，我被通緝等等
所以我才趕回台中（當時人在台北工作）
而當時是我自己不對，一點責任感都沒有，欠錢要還原本就是天經地義
而因為我自己的不負責，導致引發那麼多困擾
包括我如果當時負責任第一時間就繳款而不是演變停卡，也不會有今年的不愉快
也因為如此，我很確定我當時有繳清就是我母親借錢給我要我先繳掉慶豐銀行
任誰都不想接到這種恐嚇及嚇唬電話
而我一繳納完畢回到家還打電話給那位催收先生
他當下確定入帳後，我還叫他不要再打電話給我母親
去年四月，資產管理公司就是要我拿出收據
但我怎麼拿？！過了十幾年，慶豐銀行也倒了，被另外三間銀行合併
一開始的電話中，就是雞同鴨講，說買下我的債權，我如果有清償就拿出收據
幾通電話下來，我真的很煩，我當時連幾年幾月幾日繳的都忘記
重點來了:
我去法院聲請閱卷，發現慶豐銀行忘記註銷我的支付命令......
也就是我當時明明有清償，但是支付命令沒有被撤銷
（支付命令是民國88年五月聲請的）
於是我花時間一一去電查詢那時候也有繳款的中國信託及台新銀行
終於查到我當時繳款的確切日期
而台新銀行是負責併購慶豐銀行所有信用卡部分
台新銀行幫我確認了我無積欠慶豐銀行信用卡債
（縱使債權被資產管理公司買走，電腦還是保有信用卡積欠不良紀錄）
我把這時間點以及台新銀行查覆的事跟資產管理公司說以後
阿哈，對方終於改口說有查到我的臨櫃繳款紀錄
（一開始都說沒有沒有沒有，要我拿出收據然後傳真）
但是繳款金額跟我說的不符，我只有臨櫃繳款＂兩萬元＂
我要對方把我臨櫃繳款資料寄來給我看，對方說沒辦法，要我自己提出我清償的證明
我當下也只好告知，數次告知，N次告知
＂請送交法院＂
去年九月底左右，公司就收到了強制執行命令，我就趕緊提訟＂債權不存在＂
但是強制執行是有效力的，除非我清償債務或是拿出保證金
不然就是每個月要扣錢
開庭這期間，共開了六次，對方從原本要索討的十三萬多
（我支付命令是四萬三千多元）一直被我抓苞，一直變更金額
第一次出庭，我說假設我臨櫃繳款兩萬元，請問債權金額為何未更改
對方開庭完就馬上跟執行處變更金額（扣掉應算利息，本金變為三萬多）
第二次出庭，以影本方式將刷卡及繳款明細給我跟法官
（那還是用電腦打字打的）
（因為我拿這影本去問台新，台新銀行說信用卡明細表不會是這樣）
撇掉那份影本最後的繳款紀錄是兩萬元，被我抓包我未清償前還有另外繳納15100元款項
第三次開庭（原訴訟代理人請假，換人上陣）
因為代理人不明其究，不懂之前開庭有哪些辯論，於是當天開庭沒有任何進展
坦白說，我當天出庭真的備感疲憊，因為我都得跟公司請假去＂台北＂出庭
當天來回真的很累很累，然後第二天又要上班
當開完庭，我真的想要放棄，心想就再多繳納一次，真的，當作倒楣
只是沒想到開庭完沒幾天，被告代理人（就是原訴訟代理人）寄達答辯狀給我
燃起了＂我就跟你槓＂，除非法官裁決我輸，不然我就跟你槓
因為那封答辯狀硬要掰掉我所繳納的15100元
而且還用掰的，硬要把支付命令聲請日弄成請求之標的日
這差別在哪呢?!簡單的說
我支付命令聲請日是民國88年五月
請求之標的日是民國89年六月
差在如果用請求之標的日計算，那我88年五月至89年六月的錢等於都沒繳
也就是看了這封答辯狀，加上對方都用拖字訣，何謂拖？！
從第一次出庭我就要看我的債權證明，出庭了三次都沒看見
因為我需要有債權證明，我才可以跟台中法院聲請支付命令再審
而第一次出庭，我就要對方給我臨櫃繳款資料
因為元大表示要有臨櫃繳款資料，上面會有受理人員名字才有辦法幫我調閱當天資訊
於是我火大，不但寄達反駁也告知對方＂法官沒有裁決前，我們就一直走法律＂
第四次出庭，對方終於改口我的確有繳納15100元
並且又再度變更金額，但是還是沒有把我要的資料給與我以及法官
（就是債權證明以及臨櫃繳款紀錄）
還當庭嗆我＂妳要自己舉證，我們沒有義務幫妳＂
............
一直都是我自己在舉證，也一直都是我抓包，我沒要你幫我
我只是要求拿出買下我的債權證明以及臨櫃繳款紀錄都拿不到
我沒有這些東西如何聲請支付命令再審？！以及元大金控的協助？！
就是拖字訣，好，心想那就下次開庭看會不會拿出來
法官也命被告，因我主張民法第126條
再重新計算一次我的債務金額，然後寄達法院跟我本人
沒幾天我又收到了答辯狀，一樣，沒看還好，看了就火大
於是我提出了民法第126條
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第126條 利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，
其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。
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以及民法第二百九十七條一項
========
民法第二百九十七條第一項規定，債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，
對於債務人不生效力，債權人自應先對債務人為債權讓與之通知後，
始得對債務人之財產實施強制執行；否則，其強制執行之聲請即非合法。
========
簡單的說就是，以民國89年11月22日我繳款開始計算
五年間慶豐銀行完全沒盡到催收債務的權益，利息就不得計算
要至通知債務人債務日起，才可以從通知日那日開始再計算
另外
我完全不知道慶豐銀行把我的債權賣給被告
慶豐銀行不但沒有通知我，被告也沒通知我
（被告雖然當庭說有刊登報紙，但這在民法第297條之一不生效力）
第五次出庭，好精采，對方又降低了金額，只變兩萬八千多元
從原本要討十三萬多哦，遽降為兩萬八千多哦
（比我被法院強制執行到他們那邊帳戶的錢還要少哦，我被扣了五個月哦）
法官當庭也命被告仔細重新計算我的債務金額（因為我主張民法第126條）
一樣，被告當天還是沒把我要的資料給我
然後呢，一樣開庭完沒多久又有答辯狀，喔耶，超扯的答辯狀
為何？！
因為就是要給我計算利息，但是他們是怎麼算的呢
他們是從民國89年11月22日消滅時效失去效力至94年（五年）
然後要從94年硬要再給我計算利息，利害吧，就是要錢
這就犯了詐欺罪了，恩，因為我反駁消滅時效沒再回溯的
另外，假如民國98年才買下我的債權，可以主張尚未當繼受債權人的索討債務利息
（慶豐銀行已經是消滅時效，但被告民國98年是我的債權人，不能往前追溯消滅時效）
（而且還是要索討之前還不是債權身分的利息95年至98年）
這一年的利息有多少呢？！
我假設他們要討的本金是28000元 （我的日息是5.4) 以下算式是大略性
28000 * ( 1+5.4/10000 ) 這是日息 18元 一個月約為 540元 一年約6480元
他們理應是從告知我債權人換成是他們的101年11月起算才對
等於最少要多拿走我51840元的利息
這驚人吧？！
一早就收到答辯狀，看完我馬上就奔法院
真的火大到我已經要直接告刑事詐欺，我連在法院寫狀紙氣到手整個是抖的
結果寫到潦草無比，語無倫次，真的，我寫到我自己都快看不懂我在表達什麼
心想先出去買杯飲料，真的氣到口超乾的
買了飲料馬上大口吸，怪了，氣就消了
然後只用補充理由狀寄達給台北法院跟被告
也明明白白說詐欺，就看見許久許久許久沒有響起的對方來電號碼，就撥進來了
以上，希望版友們多加注意
至今，我還是不相信對方真的擁有我的債權，如果真的有，早就拿出來讓法官裁決了
就不需要開六次庭以上，因為債權證明可以證明我真的沒有清償，法官會裁決我敗訴
而就是因為我清償，所以這十年來都完完全全沒有任何慶豐銀行的催收通知
就我上面述及的，消滅時效是銀行最基本的常識
沒有一間銀行會任由消滅時效而放過這麼龐大的利息
以我例子而言，假如我當初沒清償，用三萬多本金的方式計算利息
至民國98年有16萬多的利息不含本金，哪間銀行會這樣？
而我所猜測，這間資產管理公司的確有買下部分慶豐銀行的債權
而在閱卷時，有看見我的這張支付命令
但是因為沒有買下我的債權，因為沒辦法買（我清償，只是銀行忘記撤銷支付命令）
所以沒有辦法變更支付命令的債權人
（通常繼受債權人會跟執行處變更支付命令聲請人以及債權憑證債權人）
（以免買下債權，卻因為沒變更而讓原債權人繼續擁有債權執行權益）
希望版友多加小心這種事情發生
而這些人大多都會因為我們不懂法律，而一直坑錢
最重要的
收據留十年以上也不要丟，免得像我這樣拿不出來，慶豐又倒了
而元大金控（合併慶豐銀行的銀行部分）可以幫我卻因為對方不給我臨櫃資料而沒辦法
=======補充=======
因為有打錯字
另外如果有版友遇到這情況，請不要縱容對方，要維護自己的權益
可以跑趟法院，我相信會有很好的解答
因為據我前陣子跑法院，我才知道我的情況非唯一個案沒錯
另外請搜尋網路相關法條
尤其是民法第126條以及297-1就可以讓自己有更大勝訴機率
另外沒有一個繼受債權人(此指的是銀行以及資產管理公司)會買下一個賠錢的債權
以我的情況來說，這間資產管理不可能當初花四萬多買下我債權卻只跟我討兩萬八
並且從原本大聲嗆聲要討十三萬多，打折說討十一萬多現金就不強制執行變成兩萬八
另外對方拿到強制執行不代表買下債權，只要是買下慶豐銀行多少債權(例一千萬)
他就可以自由的以債權受讓名義跟法院聲請強制執行
(我的例子是很倒楣，慶豐銀行沒撤銷我的支付命令)
但我覺得這種例子實在蠻多，所以縱使銀行疏失忘記撤銷支付命令或是債權憑證
也要用法律討回應該有的權益，支付命令之再審可以撤銷該張效力
但最重要的還是
縱使過了十幾年，收據千萬都別丟
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.165.126.206
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/TaichungBun/M.1403928999.A.FFD.html
※ 編輯: v3su (1.165.126.206), 06/28/2014 12:19:41
另外，消滅時效這麼基本，居然還看他們掰利息也沒幫我說話
才可以由受理人員查出是哪間分行哪個櫃檯，進而調閱出資料
還讓對方可以掰出支付命令請求之標的、消滅時效利息回溯都不唸的
就是要我去台北出庭 OTZ
去年新聞就有報導，如果家中莫名奇妙收了法院的支付命令而不理會也不提出異議
就算沒欠錢，也不認識對方，還是會變負債哦，這個在去年跟今年都有報導
也就是我去法院提債權訴訟，我根本不認識您，也亂掰金額
法院一樣會受理然後寄達債權命令給您，您如果十天內沒提出異議，就完了
我就可以跟法院聲請支付命令對您強制執行哦 XD
※ 編輯: v3su (1.165.126.206), 06/28/2014 14:53:42
就可以強制他們想要執行的任何債權權益，而我倒楣的就是那張支付命令
所以他們不拿出我的債權受讓證明，但是卻可以跟法院聲請強制執行就是這樣
包括那張支付命令的債權人至今還是慶豐銀行而非換成資產管理公司
而因為他們沒有我的債權證明，所以無法變更支付命令聲請人換成他們自己
而我一直就是要撤銷那張支付命令，但是對方就是不給我任何資料
再次補充
被告是101年11月底左右要跟我索討13萬多的金額
而若以日息5.4下去計算 一天78元算到我清償為止
不包含再利滾利，也就是78元以上
而若我沒仔細去抓包，我要繳納的金額請大家自行想像
另外，被告在我詢問既然98年就買下我的債權，為何至101年11月才有動作
被告答辯狀聲稱，但我想用＂嗆聲＂，被告說何時主張都是他們的權益
可以請大家合理想想，有誰的收據會保留這麼久？
那麼這些人是不是就是利用這種投機心態？
我為何會這麼說，因為我公司主管及同事、朋友跟同學、親戚
連我去中國信託還有台新銀行以及元大金控，服務客服都還比我訝異我收據留到95年
而每次都是我抓包，被告才變更金額，每一次......
我也跟法官及被告當庭說，如果沒有發現這些，被告是否都把這些當為收益？
畢竟金額落差這麼大......
所以如果版友遇到我這種情況，無論如何請不要當冤大頭
我當初繳納慶豐銀行已經氣到不行（就是那位催收人員）
還要我再繳一次給詐騙集團，但我承認第三次出庭我真的備感疲憊想放棄
如果不是對方要把我吃死死，還有硬要利息及違約金
我想我早就拿出他們後來更改的金額三萬多（本金）和解撤告
（第三次出庭，臨時代打的那位代理人開庭完有跟我協商，要我繳納本金就好）
所以不要當任宰的肥羊，寧可法官裁決敗訴賠償，不然自己的公道跟權益要討回
而我出庭那麼多次，我的車資，請假的費用，還有訴訟費一千元都討
還有，刑事要走與否是看個人，我的情況是已經可以提出詐欺及侵占
但是因為工作以及讀書關係，加上以耗時那麼久八個月，我身心真的俱疲
（幾乎每個月都開庭，除了二月份沒開庭跳到三月）
端看各位版友如何取決刑事或民事，因為民事是以被告為管轄地（法院）
其實這種投機取巧，就是用時間跟您耗，因為民事訴訟就是這樣
用時間跟您玩，玩到您累了，疲了，真的會想放棄
而他們有數不玩的員工代理人跟您耗，今天這個沒空可以由另一個
我有次出庭是看見＂三個訴訟代理人＂，我不騙大家，真的是三個
但是這些人都不是＂律師＂
因為法院組織法有規定，律師進入法庭一定要穿著律師袍
所以自己如果有不懂的一定要問專業
像是法院裡的法律服務中心免費諮詢，以及法院每天都有免費法律諮詢律師
不要傻傻的，因為那種利息計算是＂無底洞＂
再加上利滾利，假設積欠六萬多的本金可以滾到26萬不騙大家
（我每次都會提早到法院，前幾次出庭就在等候時旁聽到)
（一樣是資產管理公司，不同間，只欠了六萬多本金滾到26萬多）
（民國91年到100年的利息加本金就滾成這樣）
（還沒包含101年到103年今年）
※ 編輯: v3su (220.132.206.142), 06/29/2014 04:59:13
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