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【Yahoo專欄｜疫情重創下的海外房產投資】
回想幾年前，台灣政府抑制房價炒作，祭出各種打房政策，頓時房地產成交量大幅下滑，投資客一窩蜂前進海外地產，尤其東南亞主打低總價、高投報的物件最為熱門，看似一片欣欣向榮輕鬆發大財，沒想到卻面臨了一連串的危機。
以秘密客朋友真實發生案例，多年前參加了某場大型海外地產說明會，在東南亞買了一間小宅，全是看好當地的經濟發展，以及看似美好的公共建設藍圖，萬萬沒想到交屋多年仍遲遲找不到租客，還得面臨貨幣持續下跌的匯差影響，苦熬了多年錢財就此卡住，只好趕緊退場認賠百萬殺出。
■《地產秘密客》官網：http://decohome1986.pixnet.net
■《地產秘密客》建案搶先報社團：https://reurl.cc/j7vMnD
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#海外地產 #地產秘密客
【疫情重創下的海外地產】
全球疫情持續延燒，重創各國經濟發展，嚴重的國家面臨長期封城危機，衝擊最大的當然就是觀光產業，旅行社、航空業哀鴻遍野，連帶影響海外地產詢問度瞬間降至冰點。
還記得幾年前，台灣政府抑制房價炒作，祭出各種打房政策，頓時房地產成交量大幅下滑，投資客一窩蜂前進海外地產，尤其東南亞主打低總價、高投報的物件最為熱門，看似一片欣欣向榮輕鬆發大財，沒想到卻面臨了一連串的危機。
一窩蜂的背後，在於不了解當地國家民情以及供需量問題，挑選的地段區域，如果新屋量體過大，或是購買的物件並非當地人接受的主流產品，甚至異想天開龐大商務客會帶來租屋需求，但事實卻面臨了空置率以及未來轉手性的問題。
秘密客朋友的實際案例，多年前參加了某場大型海外地產說明會，在東南亞買了一間小宅，全是看好當地的經濟發展，以及看似美好的公共建設藍圖，萬萬沒想到交屋多年仍遲遲找不到租客，還得面臨貨幣持續下跌的匯差影響，苦熬了多年錢財就此卡住，只好趕緊退場認賠百萬殺出。
賠錢了事還算運氣好，還有聽聞房子沒蓋完，建商、代銷倒閉捲款烙跑的狀況，知名海外地產投資公司亞太國際地產驚爆悄悄停業，遭投資人指控詐騙涉嫌吸金十億元，讓投資人成為海外房產孤兒，實在令人傻眼。
隨著海外地產熱潮持續遞減，加上今年全球疫情影響，嚴重的國家如美國、歐洲、亞洲各國，房地產交易量瞬間下滑，更別說台灣人會選擇在現階段前進海外置產的可能性。
以現階段來說，台灣不論是防疫或是健保制度、醫療系統健全皆領先國際，也越來越多住在海外的人選擇返台置產，近期觀察到有不少台商二度回流，將資金放在國內房地產作為自住或資產配置、避險標的，反而拉抬許多高端產品的市場買氣，反觀海外地產在這波疫情衝擊下，恐會延長投資買盤的觀望時間，甚至面臨到一連串的嚴峻考驗。
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#地產秘密客 #海外地產
#不能旅行的日子
#宅經濟海外網購
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Selfridges 英國百貨公司電商
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很多人喜歡到歐洲購買精品、保養品、化妝品或是服飾
現在因為疫情的關係，無法出國到歐洲旅行
去了當地，目前歐洲大多數國家都在施行禁足，各個商業活動都暫停，即使飛到歐洲也無法逛街
.
介紹一個英國百貨公司線上網站
👉Selfridges
我個人是把他稱作英國倫敦走在最時尚尖端百貨公司
這個百貨公司 以 亮黃色為品牌形象，走在倫敦街道，很容易就發現很多人會提著這家百貨公司的亮黃色提袋走在路上
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如果你是想要購買 “精品” 或是 比較時尚潮流品牌，首推到Selfridges購買
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現在因為疫情的關係，不能出國旅行，也是可以透過百貨公司的網站購買他們館內有的品牌
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直接從網站點選，就可以空運到台灣你家
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以下介紹幾項網購的特色
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#靈活多元的幣別
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這是英國的網站，最基本的售價就是英國當地售價
但是你在結帳的時候，除了英鎊還有其他很多幣別可以選擇，像是韓元、澳幣、人民幣，甚至是台幣也可以
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不同幣別會有匯差影響，購物結帳前可以先研究購買當日的全球匯率
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#扣除英國當地稅金VAT
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我們都知道，到歐洲各國購物，離境都可以在機場辦理退稅
當我們是在國外購買這個英國網站物品，如果是符合退稅的商品
在你的網站結帳處，非常貼心會直接幫你算好“退稅價”
你根本不用自己去處理，網站系統就會幫你算好退稅價格
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你買到的物品都會是“英國當地退稅價”
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但是❗
因為台灣海關對於海外購物會有關稅
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Selfridges這個網站更是厲害
他會幫你算好台灣的關稅
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總結你在網站買了一個商品最後會是
👉商品英國原價 - 英國退稅 + 台灣關稅 = 最終結帳金額
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#國際運費郵資
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從英國寄到台灣的國際運費是25英鎊
最重要的一點一定要知道
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如果你一年內會在這個電商平台購買“兩次”以上
一定要加入會員購買一年份的購物郵資方案
只要你買兩次以上就划算
..
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#什麼商品最划算
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到底在這個網站買什麼才划算呢？
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😆買你有需要的東西最划算😆
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“英國當地品牌”
“美妝保養品”
“精品”
“特價商品組合”
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以上這三個方向，我覺得最划算，購買價格都會比你在台灣購買還便宜
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很多女生會在這個網站購買國際品牌或是歐美品牌的 “化妝品”以及“保養品”
比在台灣購買，大概可以打7折左右
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精品因為單價都比較高，除非你是非常迫切熱愛
但我自己是小資族，買不起精品，所以相關的折扣就沒有研究過
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注意❗
部分商品會因為不同國家法令而有限制
如果不能進口或是運送的商品，會在你結帳時候就告知，無法購買的商品就會被剔除
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最近要減少出門
那就可以上網點點滑鼠購買
大約等個兩週的時間就可以收到囉！
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在 Selfridges購買的三大好處
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#保證買到正品一定不會是仿冒品
#直送台灣且幫你算好各種稅費
#不用出門就可以買到歐美商品
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最後小提醒
#購物結帳記得善用信用卡優惠
/
#現金回饋
馬上現賺現金折扣超划算
#哩程累積
集滿疫情結束的下一張機票
有經歷過原油負油價的時代嗎？
美國政府最難控制的就是油價，
那麼，這個標的的波動就會比較大，
覺得貨幣兑都是在盤整很沒勁嗎？
喜歡挑戰刺激嗎？那你就非常適合交、易、原、油！
歡迎私訊蕙寧詢問哦。
＃資金小可以交易原油CFD嗎？
＃我去哪裡交易原油CFD？
＃奈米油是什麼？
＃我可以用槓桿的方式交易原油CFD嗎？
＃要花多少錢才可以交易原油CFD？
＃我除了原油CFD還可以交易哪些商品？
以上問題歡迎私訊蕙寧詢問！
————————————
楊蕙寧
群益期貨槓桿交易部 - 業務經理
LINE : https://lin.ee/fI5JyLr
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群益期貨股份有限公司 109年金管期總字號003號
（上市期貨商-股票代號6024）
台北市大安區敦化南路二段97號B1
連絡電話：(02)2700-2888
槓桿交易部專線：(02)2700-1518
任何系統參數需由投資人自行設定。 在交易極為活絡的情況下，撮合之價格上下變動可能會相當迅速，系統可能無法立即判別執行或延遲執行，交易人需自行負責其風險。 群益外匯王所提供之即時報價資訊，不代表勸誘投資人進行交易，且不保證此資料之正確性及完整性。 使用群益外匯王委託買賣，仍可能而面臨斷線、斷電或網路壅塞等阻礙，致使委託買賣無法傳送或接收或時間延遲。 所有投資風險及影響市場行情之因素無法逐一詳述，交易人應依自身之財務狀況、經驗及其他相關情況審慎評估此類交易是否合宜，交易人應確認完全瞭解交易風險及商品特性為之，本公司將不負責工具或交易所產生的任何損失。槓桿保證金交易具有一定風險，交易人應先評估本身資金及所能擔負之風險，過去績效或未來預期的表現不可作為日後績效之保證。
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#拒絕外匯詐騙 #外匯美人魚 #奈米銀 #奈米指 #奈米股
美元走微笑曲線的時代來臨了！！！
以過往經驗來看黃金與美元是走反向關係，
我們雖然沒有持有黃金但卻可以做空黃金CFD，不懂嗎？
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如題,先說敝人對財金沒有很懂~
https://rate.bot.com.tw/Pages/Static/UIP003.zh-TW.htm
上面連結是台灣銀行的掛牌匯率表
我想問的是
為什麼一個幣值,會有不同的匯率(買入/賣出)
這是有什麼目的或意義嘛!?
是人為故意的?!還是某些金融交易運作後,所造成"不得已"的結果?!
想來請教一下~感謝
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作者: Oikeiosis (怎麼啦) 看板: ask-why
標題: Re: [請益] 為什麼會有匯率差?
時間: Wed Feb 24 20:27:36 2010
※ 引述《leoblack (朋友看太重的猫)》之銘言：
: 如題,先說敝人對財金沒有很懂~
: 我想問的是
: 為什麼一個幣值,會有不同的匯率(買入/賣出)
: 這是有什麼目的或意義嘛!?
: 是人為故意的?!還是某些金融交易運作後,所造成"不得已"的結果?!
: 想來請教一下~感謝
因為銀行持有外幣會有成本
所以要有這個差價來反應這個持有外幣的成本
當持有外幣的成本降低時 這個差價會比較小
而持有成本高的時候 差價就比較大
（比如說在台灣美金 美金的持有成本向來最低）
而手續費原則上是銀行行政的成本
比如說行員人事費用或是交易系統建置成本
這兩者不同的是 一個跟金額成正比 一個跟交易次數成正比
這是不是故意的、人為的呢？
我想應該不是無意間發現的、或是神諭的、大自然鬼斧神工的力量之類的...
: 推 WINDHEAD:銀行：啊滾水免錢歐？ XD 02/24 10:07
: 推 landyfox:可以想像成委託銀行辦事的手續費 02/24 10:15
: → leoblack:那怎麼不手續費另計?!又,怎能保證每次都收得到?! 02/24 10:26
: → leoblack:如果只單向買入/賣出的話~手續費不就收不到了?! 02/24 10:27
: 推 svuper:你就把銀行想成商店!! 售價一定比進貨假高啊 02/24 11:24
: → svuper:至於你說單向買入/賣出的問題，因為錢不是銀行生產的 02/24 11:28
: → svuper:他只是賺取差價 所以不可能永遠的單向買入/賣出 02/24 11:29
: → svuper:所以說成手續費我是覺得不大對啦....把匯差想成盈利比較好 02/24 11:31
: → svuper:因為我上次去換旅支 除了匯率被賺，100鎂也收我20塊台幣 02/24 11:32
: 推 HuangJC:買壓和賣壓又不會一樣,你去 TOYOTA 門市買一輛車,當天二手 02/24 11:53
: → HuangJC:賣回,我看準你是二手,一樣會用二手買入.. 02/24 11:53
: → leoblack:可是買入/賣出的匯率不是央行定的嘛?!所以央行想賺錢?! 02/24 12:32
: → leoblack:還是央行故意的~讓各個銀行有賺頭~才會有人想經手?! 02/24 12:49
台灣的匯率自從民國67年以後 就不是央行公告訂定的了
而是由市場自由浮動
而央行僅能用手上的外匯存底在市場買賣 並以此影響匯率
央行的政策目標是控制貨幣穩定 賺不賺錢不是很重要
然而實際上台灣央行賺錢的實力滿雄厚的 每年都可以上繳上千億給國庫
: → HuangJC:所謂專制或民主,其實在貨幣政策上就有差.如果央行放手,那 02/24 14:37
: → HuangJC:就是自由經濟,央行想不想賺,別人經不經手,由市場決定吧! 02/24 14:38
: → HuangJC:不過即使政策施壓,也還有黑市運作,可以去查一下黑市匯率 02/24 14:38
: → HuangJC:談到貨幣就有所謂'有三個因素不可能同時掌控',可以查查 02/24 14:39
: 推 gamer:匯率不是央行定的，央行那有這麼威。 02/24 19:12
: 推 HuangJC:我一直想查是哪三個因素,看過就忘了;不過央行如果決定不民 02/24 19:14
: → HuangJC:主,那就可以.比如台灣曾鎖美金/台幣=1:40 鎖很久,故意的 02/24 19:14
: 推 gamer:新台幣匯率是和美元及黃金掛勾，換句話說新台幣的價值取決於 02/24 19:15
: → gamer:市場上黃金和美金的價值。 02/24 19:16
...這不是事實 新台幣的匯價、購買力 都跟黃金沒有關聯
新台幣的匯率是市場自由波動 有時候央行進場干預
沒有跟特定貨幣掛勾的特徵
: 推 HuangJC:所謂三個因素,就好像我們講 PQ曲線,如果你一定要漲價,就無 02/24 19:17
: → HuangJC:法拒絕銷量減少.你無法'我又要漲價又要銷量不變',當然或許 02/24 19:17
: → gamer:你講的應該是因為全世界的匯率幾乎都與美元掛勾，所以對美匯 02/24 19:18
: → HuangJC:可以用行銷來達成.所以一般我們談貨幣就是說這三個因素你 02/24 19:18
: → HuangJC:無法同時鎖死;但你可以選擇..當我決定不民主,我可以鎖匯率 02/24 19:18
: → gamer:率只能在一定比率下波動。 02/24 19:19
: → gamer:不過這個系統在1971年後就慢慢崩潰了 02/24 19:20
: → gamer:這和民主無關，這決定於國家對貨幣的政策為何。 02/24 19:20
這是布列頓森林體系金本位制度 將美金跟黃金作為世界上清算貨幣的本位貨幣
不過 這個制度跟HuangJC說的外匯三難並無關連
那個外匯三難是說
一國政府不可能同時控制 1.固定匯率 2.獨立貨幣政策 又能保有3.資本自由進出
這在金本位時期就有這個狀況 直到今天金本位崩潰已久
這個三難的狀況仍然是有效的
台灣的央行算是很威的
匯率波動小 而且資本完全自由進出 而且貨幣政策相對獨立
所以彭淮南才會長年被排名為A級央行總裁
: → HuangJC:如我上例PQ曲線,那三個因素就是 價格/銷量/行銷 無法同時 02/24 19:21
: → gamer:你現在央行要控制匯率也是可以啊，狂買美元或是狂印鈔票一樣 02/24 19:21
: → HuangJC:掌握.這和民主有關,只是或許和'開不開放總統民選'這種有關 02/24 19:21
: → gamer:做得到，只是看央行的策略是什麼而已。 02/24 19:21
: → HuangJC:比如以前控制匯率時可以定一條法律:禁止貨幣交易 02/24 19:22
: → gamer:難道你以為前一段時間美元狂貶，都是市場機制嗎？ 02/24 19:22
: → HuangJC:我不在乎有行無市,市場上出現不同賣價就宣告違法.. 02/24 19:22
: → HuangJC:以市場機制來說,不應在有交易時視為違法;所以這是不民主的 02/24 19:23
: → gamer:你訂國內法禁止貨幣交易有的屁用啊XD 02/24 19:24
: → HuangJC:我在講的是歷史,是事實,有沒有屁用就去查查吧.. 02/24 19:24
: → gamer:外資要賣你新台幣，你管得著嗎？ 02/24 19:24
: → HuangJC:美國可以用航母及核彈達成啊..不民主也看你拳頭多大 02/24 19:25
: → HuangJC:這是別人力量比你大,可不是台灣民主了.. 02/24 19:25
: → gamer:賣鬧啊。這有和軍力有什麼關係？你要和誰打戰？全世界的投資 02/24 19:26
: → gamer:客還是全球化企業？ 02/24 19:26
: → HuangJC:這本來就和軍力及政治智慧有關係,找不到該打誰是政客的問 02/24 19:27
: → HuangJC:題;但美國想買便宜的油,人家不賣,它就知道打誰,這總沒錯 02/24 19:27
: → gamer:你如果不想要國家貨幣被操作，就常見的方式是就是減少貨幣在 02/24 19:27
: → HuangJC:等美國打不過,我們就說油元會起來,美元會下去了.. 02/24 19:28
: → gamer:其他國家手上的存量，比方像人民幣。 02/24 19:28
: → HuangJC:就說有三個因素不可能同時被掌握;一次最多只能固定兩個啊 02/24 19:29
: → gamer:那所以伊拉克被打完了油價有降嗎？好像沒有耶。 02/24 19:29
: → HuangJC:把這三個因素放進廣義經濟學裏看,仍然會符合市場原理的 02/24 19:30
: → HuangJC:但我們提'民不民主'時,就稍微狹義點,方便討論.. 02/24 19:30
: → HuangJC:這時不用'一顆飛彈是多少錢'來算,而是認為'武力干預市場' 02/24 19:31
: → HuangJC:但武力的確可以被量化,也有這樣的報告出來. 02/24 19:31
: → HuangJC:美國很頭疼的是武器很貴,打完怕不划算;至於划不划算未必反 02/24 19:33
: → HuangJC:應在油價上,之前收過一份報告說美國有賺;不是賺在油價 02/24 19:34
我是看不懂軍力跟匯率之間為何有關...
但是不想國家貨幣被操作 跟減少外人持有貨幣 也不見得有關啊
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作者: Oikeiosis (怎麼啦) 看板: ask-why
標題: Re: [請益] 為什麼會有匯率差?
時間: Fri Feb 26 02:25:24 2010
※ 引述《Oikeiosis (怎麼啦)》之銘言：
: ※ 引述《leoblack (朋友看太重的猫)》之銘言：
: : 如題,先說敝人對財金沒有很懂~
: : 我想問的是
: : 為什麼一個幣值,會有不同的匯率(買入/賣出)
: : 這是有什麼目的或意義嘛!?
: : 是人為故意的?!還是某些金融交易運作後,所造成"不得已"的結果?!
: : 想來請教一下~感謝
: 因為銀行持有外幣會有成本
: 所以要有這個差價來反應這個持有外幣的成本
: 當持有外幣的成本降低時 這個差價會比較小
: 而持有成本高的時候 差價就比較大
: （比如說在台灣美金 美金的持有成本向來最低）
: 而手續費原則上是銀行行政的成本
: 比如說行員人事費用或是交易系統建置成本
: 這兩者不同的是 一個跟金額成正比 一個跟交易次數成正比
[恕刪]
: → gamer:那外人持有貨幣量多，匯率較易被控制應該沒問題吧，亞洲金融 02/24 21:13
: → gamer:風暴東南亞會這麼慘，不就是因為投機客大量拋售泰銖等貨幣造 02/24 21:14
: → gamer:成的嗎？ 02/24 21:14
在自由市場控制匯率的能力跟國籍無關 跟本錢有關
外人持有某貨幣多 不代表這是他所有本錢
好比說量子基金沒有全部持有泰銖、馬來西亞令吉
但是量子基金仍然有能力狙擊這些貨幣
中國正在逐步要開放資金進出自由以及匯率逐步鬆綁
也就是說 無論人民幣的市場價值跟公告價值差距多大
中國政府都不會讓這兩個價值立刻一致
反而會用龐大的政府力量控制這兩個價值「慢慢」接近
這是投機客非常非常愛的超低風險套利
因為任何人都知道 人民幣要升值 而且是慢慢升
所以投機客當然會盡量買進人民幣 坐等升值即可
中國政府所謂「減少外人持有人民幣」
這是用行政力量去干涉自由市場
如果有效 那就是延遲中國的匯率自由化
如果無效還要硬吹有效 那就是騙騙老百姓的手法 兩者都不是什麼好東西
: 推 kunfome:和美金、黃金掛勾的是央行的貨幣發行量。 02/24 22:43
: 推 kunfome:匯率固定、金融自由化(也就是資本自由移動)、貨幣自主性 02/24 22:45
: → kunfome:要同時兼顧此三種，被稱為"不可能的三頭馬車" 02/24 22:46
: → kunfome:有興趣了解可以參考經濟學裡面的 Mundell命題 02/24 22:47
: 推 kunfome:匯率被鎖定應該是央行的政策，而不是民主與否的關連，例如 02/24 22:50
: → kunfome:中國，個人認為算是鎖定匯率。早該升值的人民幣，但現在也 02/24 22:51
: → kunfome:升值多少，前幾天中國人民幣升值一角，就已經是大新聞了。 02/24 22:51
: → kunfome:^沒 02/24 22:52
央行的貨幣發行量或是貨幣基數也都沒跟美金黃金掛勾了
不過央行也不說到底台灣的外匯存底是以什麼形式持有的了
大家也只能猜一下 大概應該是美元、歐元、日圓 三種在分吧
[恕刪]
: 推 YAHO0:不懂為什麼持有外幣需要成本? 02/25 02:26
現金一張鈔票放在口袋裡是不會自動長出利息來的
但是銀行卻會付利息給存錢的人 為什麼？
因為銀行沒有把錢全部藏起來 而是拿出去借人賺利息 或是買其他有收益的資產
銀行如果借人越多錢 可預期的收益就越多 但是銀行的現金就會越少
相反地 如果銀行手上都是現金 則可預期的收益就少
我們用最極端的例子來想
假如今天有個銀行 非常非常愛賺錢 把手上所有的錢都借出去了
於是手上就沒有半毛現金了 人們去銀行領錢就領不到了 就很生氣
然後銀行就很害怕 趕緊跟隔壁的銀行打商量
說不然你先借我一點應急 我明天馬上「帶利息」還你
這裡的「帶利息」 就是所謂的同業拆款利率
也就是一般所謂的持有現金的成本
持有本國幣有成本
持有外幣當然也有
你手上有美元的話 可以買美國國庫券（債券）
或是其他更高收益的美元資產
但是什麼都不買 就是留一張鈔票 其成本就是債券收益的利率
嗯... 對 這裡的成本概念是機會成本的概念....
如果用成本會計的觀念 現金的成本就毫無意義了
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 58.115.117.226
資產沒有要跟負債平啊 還有業主權益 央行隨便都可以用淨值（業主權益）平掉
很實際的就是 台灣外匯存底三千五百多億美元 合新台幣十兆
不過發行通貨大概才一兆（貨幣基數）
貨幣流通量M2大概30兆
簡單看一下 應該很明顯央行不必拿外匯存底跟貨幣流通量打平
外匯存底加黃金的確都可以當央行的準備沒錯
但是台灣的外匯存底不是只有美金而已
台灣說不定有超過一半的外匯存底不是美金
嗯 所以也就是說 持有不同國家的貨幣其成本不同 所以匯率差的比例也不同
※ 編輯: Oikeiosis 來自: 58.115.114.13 (02/28 05:01)
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