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【九龍大洗牌﹕旺角油麻地重建現況報告】

市建局的角色設定就是以法定機構身份𢯎盡著數，發展可以免補地價，又有收回土地條例特權收地，以往仲會食街賺發展面積等。最新旺角油麻地重建研究正提交發展局審視（註1），預期會攤大手板要求放寬發展地積比 / 發展密度以及免費取得附近官地等新優待。

市建局準備在旺角和油麻地兩區範圍食大茶飯的前夕，值得一齊檢視重建對旺角、油麻地兩帶來的主要改變。透過整理屋宇署批出拆樓紙（拆卸工程同意書）的樓宇，一共整合了2005至2019年間樓宇重建後的現況：

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●發現一：15年60個重建地盤用途大不同

油旺中15年來有60個重建地盤的發展紀錄（註），當中11個為市建局項目，49個為私人重建，重建地盤佔地合共約340,000平方呎，。重建前後比較，寓所/商業處所（旺角區內住宅大廈類型），佔整體重建地盤面積的比例由71.8%，減少至62.1%，與此同時，酒店的佔地盤面積則由0.9%上升至19.1%。

市建局及私人重建後用途分佈 （地盤數目）
| 用途 | 市建局 | 私人 |
| 住宅 | 9 | 10 |
| 酒店 | 1 | 20 |
| 商鋪 | 1 | 4 |
| 租住* | -- | 7 |
| 商廈 | -- | 5 |
| 工廈 | -- | 3 |
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| 小計 | 11 | 49 |

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●發現二：住宅用地酒店化

其中一個最明顯的趨勢，可以留意到許多油旺重建地盤都變成了酒店，佔油旺重建地盤數目裡面三分之一（21間），單是油麻地12個重建地盤佔9個都是酒店。

雖然旺角予人印象是人多車多的商業中心，但係規劃格局來說，商業用途 (Commercial) 規劃其實主要集中彌敦道兩面延申一條街範圍，其他地方大部分都是高密度住宅 (R(A)) 規劃，變化不單只侵蝕了市區住宅土地資源，不少新酒店都夾雜進高密度住宅用地裡，大量來港旅客的需求對旺角、油麻地基層社區環境帶來龐大壓力。

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●發現三：加劇「貴細擠」

另一個趨勢可以看到重建過程將較廉價的平民房屋拆毀，改為投資需求（租值）帶動的次級（subpar）私樓房屋，例如區內的尚璽、逸新、珀軒、奧朗‧御峰（市建局項目）、利奧坊等，近期落成的重建項目均有納米單位（260呎以下），而當中恆基地產發展的利奧坊曉岸及凱岸兩期，便合共興建 694個納米單位。

重建過程不少都有公帑、法律（強拍條例）、公共政策支持，但結果是舊樓劏房變成貴價納米樓，夏寶龍說2049年香港無劏房，按現時重建趨勢，2047年劏房居民可能要搬進納米樓住，「貴細擠」可能會更嚴重。

投資需求對重建的影響，同時體現在7棟重建後發展商沒有出售*，保留整棟大廈出租的重建發展，這類重建部分是服務式住宅如﹕31 Argyle、碧薈，亦有以一般代理招租的，如中旅社持有的中旅閣，市區有價值的土地慢慢被財團以收租物業的形式持有。

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●發現四：蛋糕商場層層疊

區內重建亦帶來一種特別的建築風格，不少重建住宅樓盤均會有三層的「蛋糕商場」底座，加上平台花園及會所又高一兩層，務求將最低層的單位比鄰近的舊樓天台更高，確保住客在單位內不會看到附近街道環境，又將社區的公共空間，圍起作私人後花園。某程度反映重建發展商或是住宅的矛盾心理，本身因為地區交通及生活方便，即是單位坐落的環境才會使單位有價值，同時間又厭惡最接近的街道景觀，形同在舊區裡面建立與外隔絕的瞭望台。

另一種在旺角重建出現的特別情情況，就是將唐樓大修成整棟商鋪。例子有市建局上海街618號項目將唐樓改裝成商場，豉油街Adidas鋪位，中國移動西洋菜南街鋪位等。這類重建好可能是因為商業區高昂的店鋪租金 / 商業活動需求，引來將商用樓面面積向上擴散空間重組的細規模重建。

旺角與油麻地的重建歷史，似乎反映商業/地產主導，種種酒店化、納米樓化、蛋糕商場化的發展脈絡，市建局將公佈的「油旺」大規模重建，亦好可能會延續甚至加速基層生活空間被壓縮、小店地區文化被邊緣化的漫長過程。

香港如果有一日可以變得更公義，重建帶來的社區區隔和社會不平等的問題，會是必須處理的一座山。而市建局在重建過程亦必須由今日的逐利者，改為推行公共政策的執行者。

重建項目地圖
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黃店告急｜將軍澳全黃美食廣場遭業主勸退 或七月結業市民跨區懲罰
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良心食店大家就聽得多，良心Food Court大家又有否聽過？位於將軍澳唐俊街，就有一個聚集良心食店的Food Court — 日日食美食廣場。美食廣場於去年6月開業至今，不過上星期創辦人就在Facebook專頁發佈帖文，指Food Court現時只能繼續營業兩個月。我們一於來到將軍澳，看看這個良心Food Court有甚麼好吃？又有甚麼特別？
將軍澳並非市區，交通不算便利，而且美食廣場所在的「日日食良商場」兩個入口都相當隱蔽，記者第一次來時繞了一大段路才找到，由港鐵站出發，可先橫過寶邑路十字路口，一路沿唐俊街向海邊走，再於至善街轉右，就能看到商場的大入口，乘升降機上一樓；或者跟記者一樣，橫過十字路口後，沿天晉匯商場與停車場間的一條小路直走，直至看見左邊「日日食良」的另一個入口，經扶手電梯上一樓。
四間街坊推介
雖然位置偏僻，但其實「日日食」都有不少忠實食客，不少網民大讚食物質素不俗，價錢相宜抵食，會專程由大西北前來用膳支持，而現場最多食客推介的是主打石燒定食的「柴石燒」，招牌菜當然就是以熱石奉上的牛扒，今次試食的「美國安格斯西冷」上碟時熱氣騰騰，牛扒較薄身，而石板又相當高溫，使內外都有明顯燒焦，吃入口雖然肉汁豐富，但質地較粗糙，且西冷應有的濃厚肉香味都有所流失，不過牛扒的尺寸比一個手掌還大，定食還包括麵豉湯、珍珠米白飯、麻醬沙律，份量相當多，以一個午飯而言都挺豪華，晚飯就適合不過。除了可以選擇牛肉，比較特別的還有石燒鰻魚、豬胺扒、雞翼和雞扒。在Food Court都食到石燒定食當然非常難得，不過石板溫度難以控制，可能會出現越燒越老或熱石溫度下降等情況，食客進食前都必須留意一下。
另外，亦有不少食客大讚「五一牛腩」夠平夠抵食，指明賣牛腩，當然要叫一碗招牌「五一牛腩麵」，牛腩肥瘦適中，肉、筋、油花吃起上來有層次、有口感，肉質軟腍而爽口，彈牙爽口的幼麵亦加分不少，湯底清甜，但略嫌太鹹及肥膩，不過只需$38尚算抵食，加上Food Court的環境比起一般茶記更為舒適。
如果中式不適合你，都可以一嚐主打西式的「Upper Room」。我們今次挑戰其「慢煮雜菌松露雞堡」，漢堡上有雞扒，雞扒上再有黑松露沙律醬和雜菇，兩塊漢堡包不算鬆脆，有點軟，但雞扒鮮嫩多汁，一咬入口就有肉汁溢出，而且黑松露比想像中味道突出，一入口黑松露的味道充斥於口中。
每間餐廳都沒有餐飲提供，如果吃飯後想喝飲品，都可以到「奶茶聯盟」以$9－$24加購飲品，款式種類多元，有較普遍的檸檬茶、好立克、可樂選擇，都有特飲如黑牛、紅豆冰、美祿恐龍、黑糖奶茶等。比較特別的特飲有「阿華田爆脆火山」，阿華田上加了朱古力的脆片，所以稱為「火山」，脆片增加了飲品的口感，是另類的選擇。
一人創辦 望反壟斷拓多元發展
雖然現時Food Court經常爆滿，但其實告急前這裏的人流相當稀少。創辦人阿傑指位置偏僻也沒有辦法，他自己一人創辦了這個Food Court，背後沒有大財團支撐，當初看見這裏翻新招租希望引入Food Court，認為比較能承擔租金，就果斷簽訂了合約。
「日日食美食廣場」老闆以外，阿傑同時亦是觀塘「珠記冰室」的老闆，是冰室創始人「珠爸」、「珠媽」的兒子，小時候親歷珠記於利東街被逼遷，「覺得政府的政策對小市民好不公平，業主亦很無良，會覺得沒有公道。」身為80後的阿傑認為小時候的各個商場或屋邨都更有各自的社區特色與文化，有感近年香港的商業市場越來越單一化，Food Court大多都由大集團連銷式經營，餐廳千篇一律，就渴望起碼能在飲食業上帶來一些轉變，有了創造一個屬於香港人的美食廣場的想法，「好像將軍澳這些新市鎮全都有規劃，基本上你能夠猜到裏面是甚麼，見到商場裏面都是某某財團，飲咖啡都是那兩個牌子，Food Court更如是，主要是兩個大品牌，大品牌裏都是那些店舖，市民缺少了很多選擇。所以當有這個機會去建立Food Court，我們當初的心態，就是令到進來的客人有期待或好奇。」
自己開舖 告急喚醒港人關注
阿傑與業主於去年1月簽訂30個月合約，由6月開始生效，但簽約過後，疫情爆發，餐飲業受挫，周遭地段與商場都紛紛減低租金吸引租戶，相反阿傑簽訂的協議租金金額較高，與業主商討過後，亦未能減租，故當時亦一直未能招攬良心店老闆加盟，阿傑惟有硬着頭皮自己在美食廣場中先後開設了不同類型的食店，定好食物出品方向後，由從廚多年的父親找來相熟朋友作主廚，並介紹更多志同道合的廚師加入。
租金以外，阿傑開首投資了三百萬用作裝修、添置器材、申請牌照等，於去年6月正式開業後，人流卻一直稀少，開業三個月後持續每個月蝕幾十萬，直至8月份，阿傑於《蘋果日報》刊登全版廣告，人流才得以回升，但於10月時經營商又被警告須移除Food Court內文宣，風波不斷，生意一直介乎於蝕幾萬與平手之間。
Food Court的經營一直勉強維生，但是甚麼驅使是次告急？阿傑指當時的合約還有一條條款，列明了Food Court需要達到指定的營業金額，若達不到這個指標，業主將會有權利趕走租戶。距離6月尾的第一次營業額檢討尚餘不足一個月，但生意一直有跌無升，倘若無法達標，Food Court將可能在7月尾被迫結業，阿傑逼不得已發帖告急，不希望自己的員工失業，亦希望讓香港人知道他們的初衷，「他起碼知道有人有這樣的想法，或者會喚醒大家對這件事的想法，究竟是否想去每一個商場也一樣？」
食客：全力支持 老闆：做得一天得一天
餐廳告急過後，「日日食」終於得到熱烈關注，很多食客都表示支持，不少將軍澳街坊直言同區內並沒有其他Food Court選擇，喜愛這裏的同聲同氣，「我們香港人已經失去了很多，有些東西我們僅餘的就努力捉緊，因為若這裏也失去，未必再有下一個全黃的Food Court。堅持住，每一個香港人都正在堅持，有甚麼難關、有甚麼困難即管出聲，你一告急，我們一定來支持你。」
面對網民與食客的熱烈反應及支持，阿傑相當高興感恩，「出了帖文之後，大家很支持很支持，那個開心是，不是生意好那樣簡單，是有人認同我們的想法。」阿傑表示若生意有好轉，都希望繼續堅持做下去，不想放棄，如果香港人都覺得需要他們，需要這個Food Court，就會捨命陪君子，繼續經營，並希望更多人去一起發掘市場發展的可能性。「我覺得所有有良心的都能夠發展，最好是大財團能夠看到這個是值得發展。我看見甚麼不重要，我希望我們做的行動，能夠讓別人看見，從而有些改變。」
日日食美食廣場
地址：將軍澳唐俊街18號日日食良商場一樓
記者：張樂樂
攝影：魏子朗
編輯：鄒仲安

2001年6月23日中午，奧斯卡最佳外語片《新天堂樂園》完整版特別選在西門町有75年歷史的「中國大戲院」舉行首映，該片描寫戲院興衰史，在最後一天營業的中國大戲院上映饒富意義。這場首映會由民生報和向洋影業合辦，向洋影業特地在戲院擺放國內最老的放映機，並邀請多位資深放映師蒞臨觀賞電影；因為中國大戲院即將拆除改建為商業大樓，加上電影本身的號召力，看片人潮不斷湧入，等候進場的觀眾將現場擠得水洩不通。（謝謝網友 Steven Huang 分享他所拍攝的照片）

中國大戲院歇業後，其所在建物遭拆除改建為杜拜帆船酒店造型的阿曼TiT住商大樓，於2012年落成啟用，目前其一至三樓是來自日本的連鎖平價賣場「唐吉訶德（Don Don Donki）」臺灣一號店。

1935年12月，位於今台北市西寧南路127號的「台灣劇場」開幕，原為日本松竹公司直營，二戰後成為國民黨黨產，更名為「台灣戲院」，由中央電影公司經營，專映西片。

1961年8月14日，「台灣戲院」更名為「中國大戲院」，而昔日西門町的著名地標「中華商場」也是在這一年的4月落成啟用的。擁有兩廳各500個座位的中國大戲院原本是專映西片，後來有政府官員認為既然戲院名稱叫「中國」，應該要放映國片才對，於是中國大戲院就變成專映國片的戲院了。

1982年，中國大戲院開始台灣最早的「午夜場」放映。

2001年6月22日是中國大戲院最後一天正常營業，上映國片《鍾無艷》與《沒有小鳥的天空》，隔日（6月23日）下午則外借給向洋影業舉行義大利電影《新天堂樂園》完整版的首映，向李祥雲、郭詩德、洪建男、黃進文等四位資深放映師致敬，並在中影公司副總王珍珍敲錘下，宣告中國大戲院走入歷史。

2001年6月24日，走過75個年頭的中國大戲院開始拆除室內設備，並將放映設備轉移至中影旗下完成改裝重新開幕的屏東光華影城。之後，中影公司將土地賣給旺旺集團，原計劃要在此地開發飯店商場，但因部分畸零地的地主有意見，收購過程並不順利，旺旺集團決定放慢腳步重新規劃。

2007年，土地再度易主，建商阿曼開發以每坪400萬元跟旺旺買下這540坪土地，創西門町史上土地交易最高價；由於該土地使用分區是第四種商業區，樓高可拉高至30層，於是阿曼在2008年動工建造了樓高97.8公尺、地上27層樓、地下6樓的仿杜拜帆船飯店造型的住商混合大樓「阿曼TIT」，於2012年1月3日竣工。最初該大樓1至5樓由誠品公司規劃為商場，6樓以上為119戶27~110坪的住家，有如鶴立雞群的阿曼TIT大樓，立刻成為西門町的新地標。

2011年，阿曼TIT大樓突傳易主，由不願曝光的本土公司以28億元，買下1到5樓總計約2,600建坪的商場樓層。而原本已與前業主簽約，計畫要在此規劃成的西區最大旗艦店的誠品，也因為新買家與信義商圈經營知名商場 Neo19 的建鑫開發簽下經營委託權，而終止開發計畫。

由 Neo19 規劃經營，位於阿曼TIT大樓1至5樓，佔地1500坪的「neoWEST」商場，於2013年1月18日正式開幕；此購物中心涵蓋了3C、美妝、時尚及各大知名餐廳，包括了 SONY 旗艦店、SEIKO 精工錶、英國 Models Own 彩妝、瓦城、勝博殿，與曉確幸餐廳等，全館並提供免費的無線上網服務，期能成為西門町裡整合最為完善的娛樂休閒商場。

2014年4月14日，三商美邦人壽表示已以新台幣39.5億元取得TiT國際廣場地下1樓至地上5樓商場標的，租金報酬率符合金管會要求的2.875％門檻。

2014年11月，neoWEST 商場的租約到期之後，大樓持有者三商美邦人壽著手整合賣場，重新招租，當時大樓內開業的店面並不多，大部分的攤位仍待商家進駐。

2016年2月，韓國最大服裝集團「衣戀集團」（The E-Land Group）進軍西門町，大手筆租下阿曼TIT大樓5個樓層約2千多坪商場來經營旗下的多個快時尚品牌，其中「SPAO」西門店及主打美國加州風的快時尚休閒服飾品牌「WHO.A.U」西門店，搶先於2月28日開幕，「MIXXO」則在3月底開幕，此外衣戀集團也計畫在4、5樓引進韓式餐飲，欲打造西門町的韓國流行文化時尚指標，此舉也使得西門町繼信義商圈、忠孝商圈之後，成為各國快時尚集結的第三個超級戰區。

2020年，1989年創立於東京，目前在全球有超過160家分店，被稱作「激安（非常便宜）の殿堂」的日本連鎖平價賣場「唐吉訶德」（ドン・キホーテ）決定落腳臺北西門町的最高建築「阿曼TiT」（前身為中國戲院）的1、2、3樓。

註：唐吉訶德在2013年與長崎屋合併後，由於「激安」一詞在日本太普遍，因此將店名前面的「激安の殿堂」改為「驚安の殿堂」。

2021年1月19日早上10點，唐吉訶德 DON DON DONKI 臺灣首號店（西門店）正式開幕，採24小時營業，三層樓的總坪數達1,615平⽅公尺，販售商品包括食品、生鮮（水果、鮮魚、肉品、蔬菜）、熟食（壽司）、酒、化粧品、雜貨品、體育用品、玩具、寵物用品⋯等。

11月起分段開幕,的確比起數月前只有一個小型街市明顯多了店鋪進場,但仍然接近一半以上都係吉鋪,只有一些快餐店,大家樂,KFC等開鋪營業,但已經對於附近居民帶來方便
戲院有800個位 ,住附近既人唔就出將軍澳都可以睇戲

放面積增加至25萬呎，聖誕節前更會有第三階段開幕，戲院、溜冰場正式投入營運！當中英皇戲院落實11月1日正式開幕！

「The LOHAS康城」8月23日首階段開業食店不多，集中2樓，包括Pizza Hut、大家樂、譽居、山一和食屋。以營業時間來看，若日出康城居民要享用早餐的話，最早營業的為連鎖快餐店大家樂及粉麵店譽居，早上7時起營業。

除了超市外，亦有日用品店及零食店，包括日本城及優品360°，同樣位於商場2樓位置。另外亦有髮型店Pure Cut、醫療店思樂牙科診所、新城藥房等。另地產公司中原地產及美聯物業亦進駐商場之內。
https://ps.hket.com/article/2670307

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【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

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