《財務自由行》第93回
【以物業成為資產】-\-\【以住宅物業成為資產(中)】
-\-\轉按策略-\-\
現時在各銀行中，較短的罰息期是2年，即是說，當我在銀行A做了按揭後，2年後可轉到銀行B，而關鍵位是在每次轉按的時候，一般都能獲得1%的現金回贈（以前更多）；再加上其他的送贈物品，以前減息期時更可因轉按而有較低的按揭利息。而轉按後可以以相同的條款繼續進行供款，即是說，與原有供款模式一樣，只是由銀行A轉成了銀行B。
雖然現時很少有利率上的優勢，但關鍵是1%的現金回贈，例如$500萬樓借9成$450萬，30年，按揭利率為3%；當供完2年後，就由銀行A轉到銀行B，當時未還的款項為$430萬，轉按能得到
1%的現金回贈，即$43,000，扣除律師費的$6,000，就是獲得$37,000的現金。而再過2年後，就再由銀行B轉到銀行C，當時未還的款項為$410萬，若做轉按可得到約$35,000的淨現金。往後只要不斷重覆這個動作，就能不斷賺到現金。
當然，由於每次都要$6,000律師費，以及所需時間，若果金額太少，例如$250萬以下的物業，那就未必值得做，同時當還款期到尾段時，亦不太值得這樣做。
假設$500萬樓價，借九成，即$450萬，供30年，每兩年做一次轉按，利用這方法做十次，到最後的十年不做，扣除每次律師費$6,000，合共十次的轉按，就會得到合共$26萬現金，雖然不太多，但已是樓價的5%，也是不錯的賺錢方法。
-\-\提升租金創造回報-\-\
要將物業成為資產，就要尋找租金回報高的物業，又或用方法令租金提升。以下為當中的要點：
‧ 投資市區、交通方便地區的物業
‧ 容易出租、租金回報率高的物業
‧ 租金上升潛力高地區的物業
因此，投資者不應只投資自己居住的那一區，而是要尋找有投資價值的區域，租金回報率高正正是考慮因素之一，通常位處旺中帶靜的地段的物業，一般租金回報都不錯，所以不一定要買甚麼豪宅，最重要是容易放租，在跌市時，通常豪宅都不易放租，議價幅度很大；相反，如果地段好的中價樓，獲租客承租的機會高很多。
商業地段周邊一帶往往是投資者尋寶的地方，商業區的發展會影響周邊的樓價，其中交通方便是不少上班人士考慮居住地點的因素之一，所以這亦是買樓投資的重點。
另外，隨著內地生來港讀大學的數目愈來愈多，也即是說，大學周邊一帶如西環、沙田等地區就會因而多了一大批租客，當中，更不乏來自內地的中產尖子或富二代，都間接地推高租金。
由於租金帶動樓價，只要找到租金不斷上升及升幅跑贏整體樓市的物業，就能夠令物業成為真正的資產，樓價及現金流都會上升。此外，缺少新盤供應的地區，以及一些新發展區，隨著遷入的人數愈來愈多，亦是入市投資的良機。相反，樓盤供應量充足的地區，就可免則免了。
另外，市區單幢樓亦是尋找機會的地方，因為這可以供參考的數據少，亦很難與相似的單位作比較，以至有可能出現低於合理價值的物業。但由於這在分析時要一定的技巧，故這未必合最初階的投資者，因為要有較強的分析才能評估到單位的實質價值。例如業主開價$300萬，但實質價值可能是$270萬，又或是$330萬，因為業主
可以是高手，亦可以是缺乏知識的人，所以，單幢樓是不少資深投資者尋寶的地方。
故此，當我們視物業為長期收租的資產時，要注意的不是每天的樓市資訊，而是各區的長遠發展，無論是商業區的形成、工廈區變為商業區、政府的長遠規劃、各區的人口與收入分佈（上政府統計處的網有）、地鐵線的發展（港鐵的網站連發展中線路的出口都會有的）、各區住宅市場的結構，這都是投資者要分析的重要因素。
如何提升租金是其中要點，利用簡單裝修是常見的做法，不用太多，數萬元的基本裝修已可，不只較易租出，更能提升租金回報。
另外，若果所投資的是一些有價值地區的唐樓，花更多錢去做豪華裝修，或有品味的裝修，亦是提升租金回報的方法，這在中上環這類地區較可行。
首先，地區本身有相當的價值，可是物業卻是舊唐樓，投資者只要花多少錢去做裝修，就能吸引到一批追求生活品味的高薪人士去租住，這都是大幅提升租金的方法。
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