210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！
如何讓銀行看得起你？
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。
我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。
以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！
不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！
房貸利率
每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。
方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。
我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案？
兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。
國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。
如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。
只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！
省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)
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信用卡預授權意思 在 Re: [問題] 飯店未事先告知就刷押金- 看板creditcard 的美食出口停車場
※ 引述《lazygirlisme (懶妹)》之銘言：
: 上個月去美國玩的時候
: 雖然金額不多但感受也很差
原PO的問題還是跟發卡銀行聯絡會比較準確
1.
如果單純是"預授權(不請款)"有問題
飯店要扣住多少額度就是多少
銀行也沒轍
只會跟你說"若飯店30日沒來請款 額度就會自動恢復"
銀行也無法讓額度恢復
我之前的經驗就是這樣
額度莫名其妙少了好幾萬
跟銀行聯絡才發現某商家(之前的確有在那消費 但已經過了好幾天了)
用我的卡做預授權 但也沒要請款的意思(所以我覺得是商家後來操作錯誤 又把我的卡
做預授權)
但銀行客服也只跟我說"若對方30日沒來請款 額度就會自動恢復"
銀行這邊也沒辦法直接還我額度
因此
那段期間
我那張卡幾乎沒額度(好幾萬的額度被那商家拿去做預授權)
只好拿別張卡刷
30日之後
商家果然沒請款
額度又回來了
2.
如果是"消費(有請款)"這個部分有問題
如果飯店多收你錢(例如 總消費明明只有1000元 但帳單上顯示你消費1001元)
這時候可以請銀行把那筆消費列為爭議款
因為你被多收1元
3.
所以其實結論就是
善用銀行客服電話跟銀行聯絡
LOL
4.
最後
順便借我問一下
我感覺去歐美旅遊時
或多或少會受差別待遇
請問其他人也有這樣的感覺嗎?
例如原PO說的飯店預授權
我就有看過歐美的飯店櫃台人員
明明都是已在線上訂房時就付清房費的旅客
櫃台人員沒跟同為歐美面孔的旅客拿信用卡刷預授權 直接給房卡入住
但面對亞洲面孔的旅客就堅持要拿信用卡刷預授權
(有對岸的旅客銀聯卡無法使用 為此還耽擱很久 但櫃台人員就是要刷預授權)
上面飯店的案例或許還不是那麼明顯的差別待遇
很多機場.車站.旅遊景點.餐廳.飯店...等等的服務人員
看到歐美面孔的旅客靠近 都會微笑 主動問是否需要幫忙
看到亞洲面孔的旅客接近 卻裝沒看到 一定要等你出聲"Excuse me,....."之後 才會把頭
轉過來看你或跟你講話
所以總覺得或多或少會受差別待遇
有點生氣氣
請問其他人也有這樣的感覺嗎?
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.205.238
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/creditcard/M.1504628439.A.CB3.html
※ 編輯: correctional (111.243.205.238), 09/06/2017 00:24:30
在歐洲跟北美洲都有類似的經驗
但我上面也有說 因為不明顯 所以也沒有到要去申訴鬧大的地步
只是心情難免就像原PO最後那句"雖然沒什麼損失 但心情難免變差了"
"很多亞洲旅客不會說外語"
並沒有"很多"吧
我在各洲大城市看到的亞洲面孔 都會說英語 有的還會說當地語言(另一種歐語)
不會當地語言也不會英語的情況
只有一種可能
就是由領隊帶團出國的團體旅客
但這畢竟也只是少數
"人家不一定知道你可英文溝通"
服務人員耶
幫助外國旅客本來就是份內該做的工作
可以因為偏見而選擇性地冷落某些客人?
你還覺得這樣是正常?
你說的"台灣人更崇洋"一點也沒錯
連其他台灣人在外國遇到不公平的事情
台灣人都會先幫歐美人辯護解套
你的想法正好也驗證了自己的說法
我覺得是運氣跟機率問題
跟車禍一樣
遇到的人就是遇到了
沒遇到的人就是沒遇到
額度真的是越高越好
※ 編輯: correctional (111.248.61.160), 09/06/2017 16:10:32
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