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【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研

鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。

▍港鐵作為物管的「當然成員」

現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。

最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。

港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3

我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。

港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。

除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。

▍港鐵業權壟斷全攻略

港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種：

- 「巨無霸式」業權壟斷：
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。

- 「堆砌式」業權整合：
透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。

- 「落釘式」業權否決：
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。

在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況：

- 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。

- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。

- 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。

- 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。

即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。

參考資料

【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044

【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095

【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG

【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

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中證監調查方正系 舉報戰燒至香港

文|陳正偉

有消息顯示，有股東正收集證據準備舉報北大方正旗下在港上市的北大資源（618.HK），這意味著，政泉控股與北大方正之間因代持風波所爆發的舉報與反舉報戰火已經蔓延至香港。种种跡象表明，雙方的纏鬥已從「隔空對戰」升級到「貼身肉搏」。

北京政泉控股有限公司（下稱「政泉控股」）與北大方正（即方正集團）之間因北大醫藥代持風波所產生的矛盾愈演愈烈，雙方的戰火也將蔓延至香港。據《亞洲財經》獲得的消息，有股東正準備資料向香港證監會以及港交所舉報在香港上市的北大資源涉及違規。方正系或需面臨內地和香港同時雙線作戰的窘境。

有股東正準備舉報材料向北大方正旗下在香港上市的北大資源提出相關指控。據《亞洲財經》獲得的資料顯示，股東主要質疑「發現北大資源存在非常重大收購事項及關聯交易涉嫌欺詐、對關聯人和公司董事存在重大的資訊披露不實以及代理持股未如實披露等嚴重違法違規事實，損害了投資者的利益」。

戰火蔓延香港

資料顯示，股東主要質疑北大資源（時稱方正數碼）於2012年9月宣佈收購天合及天然居兩項資產中存在收購涉嫌欺詐、利益輸送違法行為，股東質疑天合地產曾投資於楚天時代及宏博兩附屬公司，分別持有50.51%及70%的權益，並於收購日之前出售兩項投資，獲得收益1.92億。 但股東聲稱，經查詢全國企業信用資訊公示系統得知未見天合地產出售楚天時代及宏博的資訊，且質疑楚天時代與武漢正信國有資產經營有限公司、正中資產管理有限公司、武漢長江世紀投資有限公司、天澤控股有限公司等交叉持股、互為股東，董事高管人員高度重合且多為北大方正關聯人員，故該舉報懷疑北大資源出於虛增擬收購資產的目的，虛構了天合地產對楚天時代及宏博的投資。

記者採訪到了為代理上述舉報的香港律師Hank.Lo，他向《亞洲財經》證實上述舉報行為的存在，不過，他暫時不願意透露具體的舉報內容和證據，以及舉報進程，他只強調目前正積極收集相關證據，會在適當的時候公佈事情進展。

從事上市業務的律師韓韻對《亞洲財經》指出，若公眾懷疑上市公司存在市場罪行或失當行為，可以通過郵遞，傳真以及網絡等方式向香港證監會提出投訴，而由2012年4月起，香港證監會已實施在兩個星期內就涉嫌的市場罪行或失當行為的投訴給予初步回應。

北大資源否認舉報

《亞洲財經》向北大資源發送郵件查詢上述舉報是否屬實。不過，北大資源未有針對具體指控的交易做出解釋，但卻直接通過律師向《亞洲財經》發出律師信。

北大資源的律師信寫道：「上市公司的所有重大資產收購及關聯交易皆經過香港證監會、聯交所審核，並經上市公司股東大會、董事會以及獨立董事批准，並由境外及境內法律顧問、獨立財務顧問出具法律意見書及交易之公平意見」，又表示，「涉及上市的公司所有相關資訊以上市公告為準。」

在內地，政泉控股與北大方正之間的舉報與反舉報戰愈演愈烈，政泉控股此前向中國證監會等監管機構舉報北大方正高層李友、魏新、餘麗、李國軍等人涉嫌虛假披露、內幕交易、利益輸送，侵佔國有資產等違法違規行為。對此，北大方正多次發出聲明以及公告對上述的指控予以否認。

過去的兩個月，隨著中國證監會對方正系的立案調查，以及法院對相關訴訟的受理，政泉控股與北大方正的矛盾從紙面上的「隔空對戰」升級到了訴訟層面上的「貼身肉搏」。事實上，就政泉控股指控北大方正涉嫌內幕交易以及侵佔國有資產的行為（詳見本刊2014年12月號），近期的消息正顯示中國證監會對方正系的調查逐漸深入。

中國證監會在2014年11月18日對雙方矛盾的源頭企業——北大方正旗下的北大醫藥——進行立案調查。北大醫藥於11月21日發出公告確認收到了中國證監會的《調查通知書》，並公告稱，「因公司涉嫌違反證券法律法規，根據《中華人民共和國證券法》的有關規定，決定對公司進行立案調查」 ，隨後在2014年12月12日晚，北大醫藥發出公告，首次在公告中加入了「如公司存在或涉嫌存在欺詐發行或重大資訊披露違法行為，公司股票將被深圳證券交易所實施退市風險警示並暫停上市」的字句。

深交所公開譴責代持行為

從事內地證券糾紛訴訟的律師劉華浩對《亞洲財經》分析說，這或許是因為11月16日中國證監會正式實施了《中國證券監督管理委員會關於改革完善並嚴格實施上市公司退市制度的若干意見》（下稱《意見》），他指出，在該《意見》實施之前，內地上市公司不會因為重大違規事件而被責令退市，或因如此，北大醫藥更改了公告內容，向投資者披露自己可能存在退市的風險。他指出，《意見》的實施將令上市公司的違法成本大大增加。

不過，就在2014年12月12日的前一晚，根據北大醫藥的最新公告，北大醫藥在2014 年 12 月 11 日收到深交所對政泉控股及北大資源集團控股的《紀律處分事先告知書》，稱政泉控股及資源控股存在未及時披露代持協定及權益變動情況、股東大會審議關聯議案時未回避表決的違規行為，深交所擬對政泉控股及北大資源集團控股給予公開譴責的處分。

矛盾升級：雙方開始訴訟交鋒

深交所對政泉控股及北大資源集團控股可謂各大五十大板，但這並不意味著中國證監會對北大醫藥的立案調查就此結束。不過，北大方正也對政泉控股發動一輪反擊。

11月26日，北大方正旗下的方正證券向民族證券出具了《股東決定書》，決定聘請天健會計師事務所為民族證券2014年度審計機構及內控審計機構，但民族證券提出反對意見。表面上雙方的矛盾是就審計機構的聘用上出現矛盾，但醉翁之意不在酒，北大方正與政泉控股實際上市對於方正證券與民族證券整合上的具有矛盾。

隨後，方正證券又在一則公告中表示，在11月30日收到控股股東北大方正《關於提請核實政泉控股財務資訊披露等問題的函》，提及公司 5%以上股東政泉控股在重大資產重組實施過程中提供的財務資訊涉嫌虛假披露。在12月16日，北大方正亦公佈了其起訴政泉控股的民事裁定書，北大方正就旗下企業與政泉控股的房屋買賣合同糾紛提起訴訟，民事裁定書判決對相關物業採取了查封保全措施，北大方正稱將繼續採取必要措施維護自身利益。

對於北大方正的反擊，2014年12月9日，政泉控股組織員工通過拉橫幅的方式到方正證券總部維權，雙方的矛盾首次走上街頭，同時，政泉控股以股東知情權糾紛為由向長沙市天心區人民法院起訴方正證券。雙方的矛盾正愈發升級。

《亞洲財經月刊》
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【廣傳保衛花生友應有權益，抵制豪宅保安濫權！】
花生友呢期遇上信心危機，個個拍片拍到手都振埋，喊出嚟！

https://www.youtube.com/watch?v=o_XMZltSKYA
大窩坪帝景峰信和保安阻人在公眾地方拍照惡過狗 (2014/07/26)

本人於上星期六(2014年7月26日)步行經過帝景峰對面的行人路，看見美麗的風景­，便使用相機拍照。隨即遭到帝景峰的保安員從屋苑走過來阻止，並用手機反拍我。當時，­我向保安員表示，我站在公眾地方上，並非屬於私人地方，因此我是有權拍照。但保安員繼­續用手阻擋鏡頭，並用惡劣的態度指罵我及對我作出恐嚇，更冤枉我犯了遊蕩罪，說這裏是­豪宅區，指出我無權在屋苑對面的行人路行過，實在十分無理。之後，本人致電報警。警察­到場了解事件後告訴我，我身處的地方屬於公眾地方，任何人都有權拍攝。警察隨後跟保安­員說明我有在公眾地方拍攝的權利。在警察離開後，其他保安員仍然跟著我，欲阻止我繼續­拍攝。

https://www.youtube.com/user/rheneaschoi2011/videos
大家可以睇下呢位花生友的Youtube Channel

明報報導：少年帝景峰外拍照遭保安趕 公眾行人路 擋鏡頭稱「呢度係豪宅」
http://news.mingpao.com/20140730/gna1.htm

少年帝景峰外拍照遭保安趕
公眾行人路 擋鏡頭稱「呢度係豪宅」

【明報專訊】石硤尾半山豪宅帝景峰上周發生「禁拍」爭議事件，17歲中五生上周六（26日）獨自行山，途經帝景峰附近時有感風景美麗，站在公眾行人路拍攝屋苑外貌，卻遭屋苑保安員衝出制止，以「呢度係豪宅，唔可以影相」為由將他驅趕。保安員以手機拍攝少年樣貌，又聲言少年侵犯其肖像權，要求少年刪除相關影片，並恫嚇他已觸犯「遊蕩罪」。事件驚動警方介入，少年稱警員明言巿民有權在公眾地方拍攝，雙方其後和解，事件列「爭執」處理。

保安喝斥反拍 少年報警

負責帝景峰保安的信和物業管理有限公司職員表示，於昨日傍晚接獲查詢時，因負責的部門已過辦公時間，無法即日回覆，又稱即使收到查詢亦需時調查，故暫不便回應。

17歲姓蔡少年向本報表示，從新聞得知帝景峰附近將發展綠化地帶，上周六遂到附近行山欣賞美景，當日早上10時許，他在帝景峰對開行人路拍攝屋苑和背後景色時，有保安員迅速出現，用手阻擋其鏡頭，大聲喝道：「呢度係豪宅，唔可以喺度影相！」又以手機反拍少年。

稱少年侵肖像權 犯遊蕩罪

蔡解釋他身處地點是公眾地方，有權拍攝，但保安人員仍「手指指」及舉手擋鏡頭，又指摘少年侵犯其私隱。

其後一名60歲姓何職員到場後，繼續以豪宅不准拍照，及少年侵犯其肖像權為由，聲稱「有權」要求蔡刪除有他影像的影片，更揚言可控告他遊蕩罪。蔡邊後退邊拍攝，何多次追前指着蔡，斥他「犯法」，蔡最終報警求助。

警方發言人稱兩人因拍攝問題爭執，其後自願和解。

蔡向本報表示，警員當時向保安員解釋巿民有權在公眾地方影相，而保安員當時表現合作，他亦繼續行程，但一度被人尾隨監視。蔡批評帝景峰保安態度差，正考慮向屋苑投訴，而他亦把交涉過程拍下的短片上載上網。

律師：公眾地拍攝 無權禁止

律師黃國桐表示，站在公眾地方拍攝到的東西，即屬公開資料，任何人都無權制止拍攝，他表示：「豪宅又好，公司又好，都無權阻止人哋企喺公眾地方影相。如果要管，係管自己，唔係阻人哋影，私人屋苑保安員憑乜嘢管公眾地方？」

大律師陸偉雄看過影片後表示，本港無肖像權，內地才有，就算在公眾地方拍到個別人士面貌，都無權要求刪除。如保安員強行刪除他人影片，有可能被控侵犯個人財產罪名。事件中的少年僅是行山，不會構成遊蕩罪。