關於 估 你 唔 到 咁 筍 價 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

#小編食好西 之 海景嘉福洲際酒店生蠔鴨肝回本buffet實測😋
9月海景咖啡廊嘅自助餐有新主題，主打鴨肝生蠔，而家要食到生蠔嘅自助餐一係就好貴，一係就質數參差，今次試下佢究竟堅定流先！🥳🥳🥳

🎊優惠詳情🎊 https://flyagain.la/97923
🎊預訂網址🎊 https://flyagain.la/q2k3
📍預訂日期📍 即日起～9月14日23：59
📍入住日期📍 9 月 9 日至 10 月 31 日

🚌位置及交通
海景嘉福洲際酒店位於尖東核心地帶，尖東站、紅磡站行過去都好近，附近超多巴士站，好易去！食完之後想去散步落下格都唔難，酒店隔籬就係天橋過海濱長廊，或者行返去彌敦道都唔係好遠！

💰焦點1－🦪生蠔
生蠔係今次自助餐嘅重點！平時自助餐都係得一至兩款，今次你就有三款生蠔！🦪🦪🦪包括就係法國Fine De Claire、愛爾蘭生蠔同埋蘇格蘭生蠔！估唔到係自助餐都可以食到mini 蠔吧platter，都係一個大驚喜！如果想食齊3隻蠔就要頭圍食啦，因為小編想臨尾食甜品前食多次，都係得返1款蠔🥲

去到熱食部分都見到唔同蠔嘅蹤影：薑蔥炒蠔、日式炸蠔、蛋奄列配蠔、蠔仔粥等等🤯食咗咁多生冷嘢，係時候食返啲熱嘢暖下個胃～其他嘢食例如日式炸蠔睇落好似炸得好脆好金黃，不過咬落就唔太搵到蠔嘅身影🧐除咗出面嘅食物，每位都會有一客芝士焗蠔，睇得出用咗2－3隻芝士，好邪惡🧀🧀

去到甜品部分，都仲有蠔！大家唔洗驚唔係暗黑料理，而係個仿生蠔造型的柚子忌廉芝士慕斯，好精緻好有心思！☺️

💰焦點2－匈牙利鴨肝
作為主題食材，今次鴨肝入饌嘅菜式都唔少：頭盤沙律、壽司、炒飯、鴨肝多士、仲有鴨肝焦糖燉蛋！🤯🤯
頭盤嘅鴨肝慕絲沙律配石榴籽蔓越莓汁用咗好多雜莓，感覺都唔廉價，食落去酸酸甜甜亦都可以解到鴨肝本身嘅肥膩感，幾好幾好！😆
而個鴨肝壽司一見到都嚇親，厚到成塊午餐肉咁！不過同壽司飯一齊食唔大驚喜，感覺就好似為鴨肝解膩咁，而壽司可能都擺過一陣，所以就凍咗🤥🤥
至於個多士就即煎好香口，下面法包吸咗鴨肝油，咬入口油香爆晒出黎，好香好邪惡！🤤
如果以上嘅嘢都未填飽你個肚，可以食埋呢個海鮮露筍鴨肝炒飯，不過望落都唔係好大驚喜🥴
至於甜品鴨肝焦糖燉蛋係今次甜品師傅精心研發，一個有咸香嘅焦糖燉蛋都幾新奇！可以試下！🤡

💰🦐🦀海鮮
海鮮種類都唔少架：青口、小龍蝦、凍蝦、翡翠螺、煙三文魚都係自助餐基本嘢，正常發揮；而麵包蟹就好貼心界開咗幾份，裡面都多膏嘅，可以一戰！加分位就係個醬汁：今次見到有紅酒醋同泰式辣醬，幾開胃，又可以有啲新鮮感！

💰限量食品🤑
開始晚市嘅時候就會棟個牌話你知幾點會有咩食推出，例如7點半會有即燒乳豬🐷，呢個真係必排！望住師傅去燒層皮，佢嘅脂肪唔算太厚，但係個皮係非常脆，整體脆而不膩，好食！
之後甜品時間就有黑松露巴斯克芝士蛋糕，小編都係第一次食！松露味偏淡，口感濕潤綿滑，唔錯嘅，不過唔睇牌我真係唔知係有松露😳可能2種重口味撞埋一齊要調校調校下🤔
之後8點半小編諗住收手，然後出面好多人排火焰雪山！🔥諗住好似芝士蛋糕咁可以之後先拎，點知已經冇晒😭😭下次想食記得排定隊！

🥘 熱食
介紹完咁多嘢食，仲有冇其他？有！燉湯、焗龍蝦、即烤羊架、連炸蝦熱狗都有！🤯好惹味嘅麻辣炒龍蝦鉗、慢煮豬肉、燒牛肉／三文魚、印度串燒等等，各國美食都有齊晒，完全唔馬虎！

🍰 甜品
欣賞呢度甜品全部都係一口甜品！容易拎又唔會破壞整個蛋糕，仲每份都咁多料，唔洗揀！除咗甜品，仲有6款Haagen-Dazs雪糕，任食唔嬲！🍨🍨🍨

💬 總結
今次海景嘉福嘅自助餐就好似同生蠔愛好者挑機咁，就係驚你唔食，一次過推出咁3款生蠔、由頭盤到甜品都有貼題，食物種類都有好多，唔會覺得悶👍🏻另外想講嘅係擺盤小小心思位，喺沙律同Cold cut都放咗食用花上去裝飾，成碟嘢即刻高級咗！係小編私心嘅加分位🤟🏻而家有優惠，平日＄540連加一，可以一戰！

完

【屋。28】
呢位網友應唔係經紀，昨日post提出估價1032萬的高層荃西三房買樓Powerteam在約960至977範圍幫你買到。網友溫馨提示話佢hse28都有呢個盤（示價910萬）。叫我唔好玩? 我對呢位網友讚多於彈。亦謝佢道出網上搵盤幾大問題:

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1.呢單deal我地做既，業主真正開第一口價990之上。點解經紀落910係網站呢?估計因為土地註冊處網上資料見到近幾個月成交最平係910附近，所以佢為網上笠客就show910萬低層價。但我地真賣既單位係高層，註冊既係低層

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2.由此單真交易可睇到網站上同真開價有幾大落差，業主真正開價近990萬，而最尾我地運用當區資深經紀傾到一平再平，簽約都成深夜11點幾。比著懶經紀一定先揸高你口價至980然後出個「驚喜」你978完事。而唔會去touch個業主心中更低價。

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3.經紀哥哥搵食難，每口價利益大。我看遍各大地產post只有奚落行家既負評，未有經紀教人點傾靚口價既絕密。

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4.Powerteam網上既盤有時真係網上有，大行開咁多地鋪如果撈唔哂d好盤，咁佢幾十萬租一個鋪做乜？而一般經紀為促成成交或防止有人攞料，第一浸睇樓只比門面野客人睇及將叫價大幅叫高，令很多客人有感出黎睇同網上既資料很不一樣，費時失事。

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5.最慘不一定係費時，你走左個堅筍盤既損失可能係你一年人工。

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6.另外亦有些人用hsexx既放盤時間去衡量個盤是否筍? 如果create time久遠即差盤冇人要？實情係有些盤半年前已放，但業主冇心放掛高價等水魚。例如到9月佢堅要錢了，即改價變筍盤。所以又唔係睇create time.另外原本唔筍既野真係可一日變筍。

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7.網站亦沒透露一些對買家講價有用的資訊，反正網站最大收益就係黃金置頂吧，網站設計對付費者傾斜亦不足奇。而有大行好努力咁話要比真盤源你。就當盤係真，價同量又點呢？

【張單係鋪頭簽通常似筍野? 定係係街簽似中筍盤?】
而家大部份成交盤均高於銀行估價，而買樓Powerteam昨日成交左將軍澳高層樓盤比估價低93萬。又一次比幾千，不過今次慳成近100萬! 7月至今已成4 deal，先謝謝同事!! 再感謝大家。

1/咁平開價皆因無樓睇。而我地傾到變有樓睇

2/D人未join Powerteam之前成日搵埋d低層平盤黎當筍盤。其實識搵係可以既高層又有筍!

3/近日樓市已升業主可能會反價，送票時要一入即中考功夫

4/我地只比左一個盤，買家上網睇完就知好野! 第二日入票、睇樓、成交、就係咁簡單! 買樓睇成年都攪唔掂係冇人肯比好盤/好價你~

5/業主一開價之後比4-5個經紀狂call，煩到直情發老脾cut經紀線。爭呢個盤返黎唔易，你認為張單係鋪頭簽通常似筍野? 定係就咁係街簽似係中筍野?
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停晚市多月,落筆呢一刻估計2月尾至3月就會開返晚市
早排出旺角搵食,同朋友去左呢一間主題餐廳
一般來講,主題餐廳食物水準未必好突出(即係麻麻地球

但係呢一間真係做得相當唔錯,仙奴迷應該開返夜市後要黎支持下佢

餐廳環境乾淨企理,由門口到玻璃窗每一角都見到阿仙奴既主題物體,例如掛起簽左名既波衫
明星卡,海報,記念品等等裝飾,疫情下生意難做

我係用一個食客角度去評價,因為我唔係仙奴粉
SET LUNCH 供應時間由12點至5點半
當天供應有六種,沙律,焗飯,牛扒,魚柳,意粉等
午市2點半後再減$10,另收加一
午餐包餐湯及牛油法包
落單後次序先上湯同法包

當日係甘筍濃湯,應該係用甘筍直接打成蓉
飲落清新甘甜,入口暖胃
法包抹上濃濃既蒜香牛油,烘得脆身可口

低卡芝士黑松露焗黑毛豬蛋炒飯 $62
呢個焗飯非常好吃,好吃在於佢炒飯香
松露醬加芝士味道好夾,味道好出色
連黑毛豬都係好好吃伴碟係燒番茄同雜菜
先試一口豬扒,厚身有肉味,肉質嫩而有彈性

炒飯粒爽身,特別校調既黑松露醬汁散發濃香
再加上焗過,令到成碟飯味道更突出
應該係近年食過最深刻既一款焗飯

香烤美國1855牛肋排蜜糖燒汁$82

1855牛肋排,同一般既好唔同
係一個牛肉既名牌,估唔到用到咁高級食材
脂肪比較多,肉味濃,口感多汁嫩滑
其實仲好食過牛柳或者西冷
油脂夠多,食起黎夠脂香又夠嫩滑,肉汁豐富
一年疫情,令我們都變凍肉專家了...
骨少肉多,份量有2大片,82蚊,抵食到爆
平過你自己煮,仲有配埋餐湯同伴碟雜菜

兩個人吃,甜品叫一份就夠
橘子白朱古力芝士蛋糕
擺盤精美,賣相精緻

蛋糕上放滿一層水果,下層係芝士蛋糕
芝士味淡,橘子清新,酸中帶甜解油膩
一份兩個人剛剛好
總結,食物水準好好,加上主題餐廳
午餐一位平均$100有找,高水準西餐廳超值

Lockeroom Dining
地址：旺角砵蘭街215號朗晴坊8樓
即係SUKIYA牛肉飯個位上面商廈

營業時間：星期期日至四 12:00 – 22:30，星期五、六及公眾假期前夕12:00 – 23:00，公眾假期 12:00 – 23:45 *逢星期一晚可供包場
電話：+852 5270 0008
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錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:

買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?

馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。

計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。

總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。

之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。

咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?

之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?

你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。

以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。

根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV  估值。

而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。

雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。

合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。

法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。

十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。

土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!

扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。

皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。

去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。

因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。

以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。

可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。

最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。

我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。

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