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光陰似箭，日月如梭，轉眼間2019年已經接近尾聲，還有兩個月就要到2020年。未來一年的香港樓市，走勢將會如何？
先回顧今年香港樓市的走勢：主要是「先升後跌」的格局，從年初到六月升幅約為8至10%，但六月後受到政治事件的影響，平均樓價回落接近5%，但仍高於年初時的水平；至於工商物業方面，上半年的價格算是平穩，但七月後就急轉直下，特別是一些放售較急的舖位，業主劈價幅度較數月前的開價高達三四成，寫字樓及工廈也回落一成以上，但仍得不到市場的承接。
對於2020年的香港樓市，以下是我的一些看法：
（1）住宅樓價平穩：雖然政局混亂及暴力示威情況，估計不能在短時間內解決，但香港人（特別是「新香港人」）對住宅的龐大需求，目前仍是供不應求，加上三四年後新建房屋數量將會懸崖式暴跌，以及美國進入減息周期，2020年暫時看不到住宅樓價大跌的擔憂。我估計2020年樓價的走勢，應該只是數個巴仙的上落幅度。
（2）600至800萬物業跑贏大市：上周《施政報告》放寬九成按揭貸款的樓價上限，由原來400萬元提升至800萬元，八成就提高到1,000萬，將導致一批「高薪低產」的租樓一族，即是家庭收入高達六至八萬元，每月按揭供款可承擔三萬元以上，但手上擁有現金不夠一百萬的人，衝入市場購買600至800萬元的二手樓，就算將來有負資產風險都唔係好理。
（3）納米樓跑輸大市：以前很多人買納米樓的原因，並不是因為供唔起，而是俾唔起首期。現在800萬物業都可以借到九成，「高薪低產」就不會考慮兩三百呎的納米樓，轉向較大面積的兩房單位；以前納米樓的平均呎價，較同區較大面積的樓宇高達三成，未來將會跌得好慘。
（4）二手樓市成交回升：以前很多人都會問，有些家庭每月收入七八萬元，點解買唔起樓？因為他們在職場上都是專業人士，唔會甘心住三五百萬的細樓，但買一間市區的兩房單位，首期一次過要俾三百萬現金，就絕對負擔唔起。這批多年來租樓住的人將會入市，帶動二手成交量回升。
（5）一手市場仍受歡迎：政府放寬九成按揭貸款之後，很多人都問：既然二手樓都可以借到九成，一手樓呼吸Plan的優勢大減，會否導致一手市場銷情減弱？我覺得總會帶來一點影響，但不會嚴重影響銷情，因為近年新盤開價普遍與同區二手接近，加上「新香港人」比較喜歡買一手，只要發展商開價合理，市場是唔會俾二手樓全部搶走的。
（6）寫字樓前景「審慎悲觀」，舖位更是「非常悲觀」：政治事件對香港營商環境的影響是深遠的，就算未來示威情況減少，但營商者仍會非常審慎，在各方面的計劃及動力都會拖慢，內地人及企業減少到來香港，連鎖店老闆會減少分店數量，開新店計劃暫時停止，外資也會縮小在港業務範圍。我估計2020年寫字樓及工廈價格起碼再跌一成以上，商舖就更加跌兩至三成。
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