關於 中國醫停車場月租 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

謝謝攝影師 DK Chen 分享他於2019月9月30日「京華城18週年慶」最後一天特賣活動開工前，為京華城員工拍攝的「畢業照」，同時記錄了他們告別京華城的動人影像。

2001年11月23日開幕的京華城，已在2019年11月30日吹熄燈號，結束整整其18年的歷史。未來，京華城所在地將開發成為四棟地上18樓、地下7樓（保留京華城既有的地下室連續壁及基樁）的頂級智慧化科技商辦大樓，由李祖原設計。

京華城所在之地原本是唐榮鐵工廠臺北機械廠（設立於1957年，在1973年遷往新竹縣），1987年由威京集團購得，占地2.66公頃（約為8,000坪）。

1990年，都市計畫委員會決議通過，該地由工業區變更為第三種商業區，限制做醫療衛生機構、百貨公司、國際觀光旅館或文化休閒設施等使用，容積率為392％。

京華城之興建於1998年3月8日動土、2000年6月2日上樑、2001年9月完工。

原訂2001年10月22日開幕，卻因同年9月襲台的納莉颱風帶來豪雨造成台北大淹水；9月17日，大量的雨水湧進了京華城的地下室，淹滿地下七層樓的水量多達40萬噸，導致京華城無法如期開幕；在全力搶修下，京華城的開幕日僅僅延後一個月，趕在同年11月23日正式開幕。

京華城坐落在台北市松山區八德路四段138號，北臨八德路四段、東臨東寧街、南臨市民大道，地處台北市的黃金地段，以「商業中之高科技產業」為經營訴求，展開現代新穎之經營風格。因此在開幕時，京華城自認會是一個每年能夠吸引3600萬人潮的國際級都心型觀光休閒購物中心。

京華城耀眼醒目的建築設計構想，源自中國傳說裡的「雙龍抱珠」，其中的大型球體建築之直徑達58公尺、基礎深達85公尺（地下7層），為國內首創最深建築基礎結構。

另外，京華城之建築的最大特色，就是以四根巨柱載重，創下目前世界最大球形商場建築結構體的紀錄。

2017年，一直有容積率爭議的京華城傳出解套消息，釋出了當時的最大型商用不動產標售案；年底，台北市政府都發局提出都市計畫修正版本，同意京華城容積率放寬到560%。

2018年2月底，京華城臨時股東會決議通過處分資產提案，並且授權董事長處理。當時市場咸認，台北市政府通過京華城容積回復560%之後，令京華城的賣相變佳，其不動產市值至少增加百億元。

2018年3月27日《工商時報》報導，佔地面積達4,986坪的京華城求售，並委託戴德梁行首開國際標；據市場估計，京華城不動產價值上看新台幣300至350億元，有機會創下台灣有史以來金額最大的不動產標售紀錄。

台北市政府把通盤檢討松山區都市計畫一事列為2018年度時程，因此市場預期，京華城若能爭取到鬆綁六大用途，將可進一步開發為高級住宅，其開發價值更可上看600億元。

一旦京華城有機會都更重建，未來開發為辦公大樓是最好的一條路，因為近年的住宅市場雖從高峰下來，但辦公和商業不動產市場仍繼續往上走，若以目前台北東區辦公大樓每坪月租上看3,000到3,700元而言，京華城將會引起金融壽險公司的興趣。

市場人士預期，由於京華城已連年虧損，若能順利處分獲利出場，對於多年來都沒享受到轉投資京華城貢獻獲利的11家大小股東來說，將是一大加分的退場機制。

京華城基地面積為4986.71坪，堪稱史上底價最高的標售案，首次標售底價高達380億元，2018年12月開標，卻因無人投標，以流標收場。

2019年2月，京華城標售案捲土重來，不過更改了標售規則，採「未知底價」的方式投標，即事先不公布業主出價，而是由業主在開標前一周，將標售底價以信封密封後交予戴德梁行保管，直到正式開標時，先開啟信封公布標售底價後，再開啟投資人已投遞之投標封。

2019年3月29日，京華城標售案第二度開標，但因「未有有效標單」投標，再度以流標收場。

2019年6月27日，京華城進行第三次標售，底價載於標單不揭露，但因無有效表單而三度流標。

2019年9月25日，京華城第四度標售，底價打9折落在342億；最後由威京集團旗下的中石化透過鼎越開發以372億1萬元標下。中石化表示，主要看好台北市A辦供不應求，未來將打造四棟頂級商辦，目前傾向出售，但也不排除出租。

2019年9月25日晚間，京華城副總經理阮信囊證實，京華城將於11月30日正式熄燈，結束18年的營運；約有120位員工依勞基法進行資遣，百貨公司裡的200多家專櫃會通知廠商結束營業相關事項，至於禮券部分，電子禮券等同現金，會退還給消費者，而商品券則有使用期限，將擬訂後續退還事宜，盡快對外公告。

2019年11月30日是京華城的最後營業日，京華城的創辦人沈慶京近日受訪時表示，京華城是他「理想的幻滅」，經營18年來，若連折舊算進去，總共賠掉130億元，光是現金就賠超過60億元。

沈慶京不諱言指出，京華城失敗的最主要原因是商場環境設計欠佳，包括垂直電梯數量不夠、樓層的透明度和穿透性不足，以及停車場空間規劃欠佳造成尋車不易。但即使發現了缺點，想要改善，卻因為必須付出極高的代價而只能打消念頭，結果導致連年虧損，於是，後續的增資全都是為了繳納利息給銀行。

未來，京華城所在地將開發成為四棟地上18樓、地下7樓（保留京華城既有的地下室連續壁及基樁）的頂級智慧化科技商辦大樓，由李祖原設計，於2020年拆除京華城後申請建照動工，並預計在2023年完工，屆時可望成為台北新地標，且讓我們拭目以待。

2019.11.30 京華城最後營業日之旅：
https://www.facebook.com/ZhangZheSheng/videos/711421482700973/

京華城已盡化煙雲。

今天行經臺北市八德路昔日京華城所在地時，特地停下腳步拍照，以和我之前於此處拍攝的影像作對照。

左上圖攝於2019年11月30日下午，在市民大道五段（近東寧路口）往北拍攝；這天是京華城的最後營業日，可以看到大樓外牆上的海報寫著「即日起－11/30 Bye Bye SALE 封館出清 全面2折起」。

左中圖攝於2020年2月18日，在吉祥路和八德路口往南拍攝。

左下圖攝於2019年11月28日，在八德路四段的監理所前面往東南方拍攝。

右邊三圖皆攝於2021年7月18日。

2001年11月23日開幕的京華城，已在2019年11月30日吹熄燈號，結束整整其18年的歷史。未來，京華城所在地將開發成為四棟地上18樓、地下7樓（保留京華城既有的地下室連續壁及基樁）的頂級智慧化科技商辦大樓，由李祖原設計。

京華城所在之地原本是唐榮鐵工廠臺北機械廠（設立於1957年，在1973年遷往新竹縣），1987年由威京集團購得，占地2.66公頃（約為8,000坪）。

1990年，都市計畫委員會決議通過，該地由工業區變更為第三種商業區，限制做醫療衛生機構、百貨公司、國際觀光旅館或文化休閒設施等使用，容積率為392％。

京華城之興建於1998年3月8日動土、2000年6月2日上樑、2001年9月完工。

原訂2001年10月22日開幕，卻因同年9月襲台的納莉颱風帶來豪雨造成台北大淹水；9月17日，大量的雨水湧進了京華城的地下室，淹滿地下七層樓的水量多達40萬噸，導致京華城無法如期開幕；在全力搶修下，京華城的開幕日僅僅延後一個月，趕在同年11月23日正式開幕。

京華城坐落在台北市松山區八德路四段138號，北臨八德路四段、東臨東寧街、南臨市民大道，地處台北市的黃金地段，以「商業中之高科技產業」為經營訴求，展開現代新穎之經營風格。因此在開幕時，京華城自認會是一個每年能夠吸引3600萬人潮的國際級都心型觀光休閒購物中心。

京華城耀眼醒目的建築設計構想，源自中國傳說裡的「雙龍抱珠」，其中的大型球體建築之直徑達58公尺、基礎深達85公尺（地下7層），為國內首創最深建築基礎結構。

另外，京華城之建築的最大特色，就是以四根巨柱載重，創下目前世界最大球形商場建築結構體的紀錄。

2017年，一直有容積率爭議的京華城傳出解套消息，釋出了當時的最大型商用不動產標售案；年底，台北市政府都發局提出都市計畫修正版本，同意京華城容積率放寬到560%。

2018年2月底，京華城臨時股東會決議通過處分資產提案，並且授權董事長處理。當時市場咸認，台北市政府通過京華城容積回復560%之後，令京華城的賣相變佳，其不動產市值至少增加百億元。

2018年3月27日《工商時報》報導，佔地面積達4,986坪的京華城求售，並委託戴德梁行首開國際標；據市場估計，京華城不動產價值上看新台幣300至350億元，有機會創下台灣有史以來金額最大的不動產標售紀錄。

台北市政府把通盤檢討松山區都市計畫一事列為2018年度時程，因此市場預期，京華城若能爭取到鬆綁六大用途，將可進一步開發為高級住宅，其開發價值更可上看600億元。

一旦京華城有機會都更重建，未來開發為辦公大樓是最好的一條路，因為近年的住宅市場雖從高峰下來，但辦公和商業不動產市場仍繼續往上走，若以目前台北東區辦公大樓每坪月租上看3,000到3,700元而言，京華城將會引起金融壽險公司的興趣。

市場人士預期，由於京華城已連年虧損，若能順利處分獲利出場，對於多年來都沒享受到轉投資京華城貢獻獲利的11家大小股東來說，將是一大加分的退場機制。

京華城基地面積為4986.71坪，堪稱史上底價最高的標售案，首次標售底價高達380億元，2018年12月開標，卻因無人投標，以流標收場。

2019年2月，京華城標售案捲土重來，不過更改了標售規則，採「未知底價」的方式投標，即事先不公布業主出價，而是由業主在開標前一周，將標售底價以信封密封後交予戴德梁行保管，直到正式開標時，先開啟信封公布標售底價後，再開啟投資人已投遞之投標封。

2019年3月29日，京華城標售案第二度開標，但因「未有有效標單」投標，再度以流標收場。

2019年6月27日，京華城進行第三次標售，底價載於標單不揭露，但因無有效表單而三度流標。

2019年9月25日，京華城第四度標售，底價打9折落在342億；最後由威京集團旗下的中石化透過鼎越開發以372億1萬元標下。中石化表示，主要看好台北市A辦供不應求，未來將打造四棟頂級商辦，目前傾向出售，但也不排除出租。

2019年9月25日晚間，京華城副總經理阮信囊證實，京華城將於11月30日正式熄燈，結束18年的營運；約有120位員工依勞基法進行資遣，百貨公司裡的200多家專櫃會通知廠商結束營業相關事項，至於禮券部分，電子禮券等同現金，會退還給消費者，而商品券則有使用期限，將擬訂後續退還事宜，盡快對外公告。

2019年11月30日是京華城的最後營業日，京華城的創辦人沈慶京近日受訪時表示，京華城是他「理想的幻滅」，經營18年來，若連折舊算進去，總共賠掉130億元，光是現金就賠超過60億元。

沈慶京不諱言指出，京華城失敗的最主要原因是商場環境設計欠佳，包括垂直電梯數量不夠、樓層的透明度和穿透性不足，以及停車場空間規劃欠佳造成尋車不易。但即使發現了缺點，想要改善，卻因為必須付出極高的代價而只能打消念頭，結果導致連年虧損，於是，後續的增資全都是為了繳納利息給銀行。

未來，京華城所在地將開發成為四棟地上18樓、地下7樓（保留京華城既有的地下室連續壁及基樁）的頂級智慧化科技商辦大樓，由李祖原設計，於2020年拆除京華城後申請建照動工，並預計在2023年完工，屆時可望成為台北新地標，且讓我們拭目以待。

2019.11.30 京華城最後營業日之旅：
https://www.facebook.com/ZhangZheSheng/videos/711421482700973/

【龔成問答信箱】（Q19321-Q19340）

Q19321：

阿sir 我係你舊生！最近嘗試對幾隻新經濟股進行估值，但面對以下困難：

1. 多隻股票因是半新股，財務數據不足
2.有些仍然處於虧損狀態
3. 市盈率超高，不知如何衡量

另外遇到一個問題是找行業市盈率。阿sir 提過網上的「同行比較」包括範圍太廣，但有時又不知道哪幾間是真正的同業，因此無法找出行業市盈率作比較。

阿sir 可能會叫我先選一些簡單的公司作練習（例如功課六福），但因為想買入一些有潛力的新經濟股，又不想每次麻煩阿sir 給意見，所以想自己先嘗試。煩請阿sir 有時間指導一下，謝謝

龔成老師：

1）半新股的確有這個情況，所以我自己都會保守D，或等佢上市一段時間後，有更多數據，會較好。

2）這類股要睇將來的發展，如果這刻是處於投資期，虧損都是正常，而投資者分析時，就會建基於將來的業務與盈利，多用將來的數據分析。

3）同上一點一樣，如果是一些業務增長快的股，你用過去數據計市盈率無意思，要用將來，預期的數據去計算先得。當然，估值會較難，同時唔會一定準。

至於行業問題，你可以睇一睇佢自己或同業的招股書，一般都有行業分析的，佢可能會講述行業情況及競爭對手，就可以從中找到對手。另外，你要以「消費者」的身份去想，有那些產品會選？這就是尋找對手的方向。

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Q19322：

Hello龔成老師，我睇緊你嘅有關50隻優質股嘅書，我有個投資嘅問題想問，就係公司年報顯示股東嘅淨利潤增加，嗰年股價就會上升？多謝！

龔成老師：

這是一個複雜的問題。

我地買股票，就是買企業，企業賺錢，企業價值就會上升，股價自然上升。當盈利不斷增長，股價同樣會向上。

因此，在簡單的概念，盈利向上，股價向上，這是有關係的，但不是一定。

因為企業的價值是長期的，我地不能只睇一年的情況，如果佢今年盈利跌，但預期之後會利好，都可以股價向上。簡單來說，我地買企業，就是買佢往後多年的情況。除了盈利外，仍有好多野要分析的。

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Q19323：

請問9988，1177可以咩價入？
3690、388、1299點呢？

龔成老師：

阿里（9988）面對內地監管可能收緊，因此風險度增加左，最大的影響在於螞蟻的貸款業務，這亦是中國叫停上市的其中一個原因。

因為這部分是一些網上的小型貸款業務，增長快，但監管並不如銀行般緊，因此，中央會有更多的監管針對這部分，影響了賺錢能力。

整體上，阿里，長遠仍是有發展，賺錢能力雖然有少少減，但長遠會同政府同議一些監管方法，以及找到合理的賺錢模式，你預阿里$250以下是合理區的頂位，這股可長線。不過，中短期會波動。

如果有貨，可持有，但就唔需要太急加注，如果未有貨，現金足，可以這刻小注，之後跌1成以上再加注。

中生（1177）出左業績，比預期差，所以股價都有所回落，都是正常市場情況。

不過，又唔需要太過著重短期業務，一間企業中短期業務總有變化，都好正常，最重要是睇長期。這刻長期分析，又未算差，整體質素無變，長遠仍是有發展的。當然，仍要多觀察之後的業績，先有更立體的情況，但暫時見唔到核心改變。

佢由之前的貴，去翻現價合理區中上部，現價又未到大手時機，相信中短期仍波動，要有心理準備，但長遠無問題的。

友邦（1299）有質素，現價勉強合理，都可分注小注。至於另外兩隻，都有發展力，但現價略貴，回翻少少先。

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Q19324：

老師 我最近轉了股及加了月供 想問o唔ok呢？
我年齡30 想5年儲到100萬 已婚 1子

股 ～ 6618 500股 ＄117
11 100股 ＄137.8
9988 200股 ＄272

月供
2800 ＄3000
700＄2000
1211＄2000
388 ＄1000

龔成老師：

你持有的股票，都是有質素的，恆生（0011）是收息股，而阿里（9988）及京東健康（6618）則是潛力股，都可以持有，其實你應該加翻D平穩增長股，之後就唔算要增加收息股，因為你年齡仍有增長力的。

我見你供都是都是有質素的股票，都可長期進行，基本上是無問題的。

但要留意翻，現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q19325：

咁如果市區物業較細，得200尺左右，但樓齡幾年至10幾年較新，有投資價值嗎？

我怕納米樓將來無價值，而我暫時又只可負擔到400萬以內物業。謝謝老師！

龔成老師：

最好當然在250呎以上，因為這是一個家庭最基本的需要，所以，在價值層面，200呎的樓點都會差少少，或者你找一些樓齡高少少的樓，但又未算太舊，區份唔好太差，去平衡。

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Q19326：

6099宜家係入市時機嗎？
謝謝

龔成老師：

招商證券（6099）主要業務包括財富管理等業務，例如代理買賣股票、基金、債券、期貨及其他衍生工具，賺取手續費及佣金。

同時亦有投資銀行業務，為企業客戶提供一站式的投資銀行服務解決方案，包括股票承銷及保薦、債券承銷、財務顧問服務及場外投資銀行等服務。

質素都有少少，但不算好強，因為睇翻佢過往的業務情況，有點不穩定，同時未算好賺錢。業務會較受投資市場影響。

現價合理，但這類股增長力未必好強，唔建議投資太多。

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Q19327：

老師，1628你點睇呀？
而家2.8元
值得買入嗎？

龔成老師：

禹洲集團（1628）主要於中國廈門、上海、福州及合肥從事物業開發、物業投資、物業管理以及酒店業務。

佢係新加坡、香港、上海、合肥、福州、廈門等地均設有分支機搆。

整體質素都有，但未算好強，佢在行業中，未算有好大的規模與優勢，另外，負債較高都對這股造成風險。加上業務有點波動，這股唔建議投資太多。

現價合理，如果控制注碼都可考慮這股，長線投資價值都有，但未去到最高質類別。

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Q19328：

老師，有什麼優質股可以推介我呢？因為自己買的股全都下跌的。

只希望能在一年賺回30-50万...可以嗎？

龔成老師：

財不入急門。

你要用平衡，穩健的方法有效增值。要建立一個長期的優質組合，唔好太著重中短期股價表現。

你可以考慮盈富（2800）。

另外再加：銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：安碩恆生科技ETF（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。部分要等回少少先入。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q19329：

你好老師，我就近40歲，打算買一些收息股長擺到55歲左右退休時收息做日常開支 。

我的組合如下
3988+2388銀行
941 電信
87001 +00978 房產
883 資源
548 +1800 基建

共大約200萬
你覺得以上組合如何？
謝謝

龔成老師：

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

以你的年齡，其實財富仍有增長力，建議你投資「平穩增長股」+「收息股」，到50歲先較集中在收息股。

你上述的股票，都可以，建議加上置富（0778）及恒生高股息率ETF（3110）。

另外，建議你同時加上平穩增長股，你可以考慮盈富（2800）。

另外再加幾隻：銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q19330：

其實本來一直有每月供開 2800，0066，0012，0003，1038同埋金沙的。每月供款11,500.

只是今年股市突然大跌，我停了月供上面幾隻，只保留月供2800。因為看不到前景，所以無為個幾隻股票月供了。

5年一百萬可以嗎？月供仍要20,000嗎？

上面講的0066，0012，0003，1038 同埋金沙，只係供咗8個月左右，所以唔多股數。

龔成老師：

其實月供股票，盡量都唔需要停或改變，只要保持長期策略就得。

另外，當我地分析時，應該著重企業長期業務發展，而不是當刻股價，你上述供的都是有質素的股，可保持進行。

相信$100萬有可能的，月供$11500。

如果你想進取少少，可以加入安碩恒生科技（3067）去月供。

這基金追蹤恆生科技指數之表現，而恆生科技指數，都是一些有質素的潛力股，例如阿里（9988）、騰訊（0700）、小米（1810）、美團（3690）等的新經濟類公司，長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票，比起單一股票，風險能減低。

不過，現價都唔平，大約在合理區頂，因此，這刻不能大注投資。最好的策略，就是月供，或自行分注小注慢慢收貨，原理如同不斷儲貨，這樣就能平均買入價，減少風險。然後就長線持有。

另外，現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q19331：

老師，全球係金融海嘯之後不停印錢，不停借貸，各國負債水平已經好高，加上最近嘅疫情，最近聽到好多嘅有關債券違約嘅消息

聽唔少人講黎緊會有一個金融危機，如果係咁，我係咪應該放曬啲股票，等金融危機出現再買入會好啲呢？

同埋我宜家5成現，5成股票，會唔會太多現金？
5成現金

龔成老師：

如果真正有金融危機來到，可以這樣講。

不過，我過往20年，久唔久都見到有評論話會出現金融危機，可惜，通常多人講都唔會發生。

反而真正的金融危機，通常都是無乜人講，這樣才會造成更大的殺傷力。

我唔建議你賣晒所有股票等，因為有一半機會，你只會眼白白見所有股票不斷升而買唔翻。

因此，你保持原有的投資策略，持有優質股，長線就得，反正優質企業都不會因金融危機而倒閉。而你現時持有3-5成現金可以。

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Q19332：

老師你好，剛轉做全職媽媽。早前買咗老師「財務自由行」深受啟發，所以買了年報勝經、股票勝經

想趁空閑時間學習分析年報，希望日後有機會上到老師投資班。

因經驗尚淺，近來見blogger 推介而於 2.73 買了一隻 00697 首程，請問這股合理價如何？

是否一隻有潛力嘅股票？ 另外老師書中提及年報最好睇五年，但首程近呢幾年先轉型，請問如何分析？

另想請問老師仲有無分析年報嘅書推介？

謝謝老師解答

龔成老師︰

首程控股（0697）主要在中國從事停車場經營管理，以及私募基金管理業務。

佢由過往鋼材製造、礦物開採及加工業務，轉型至現時業務。分析年報時，應集中翻現時尚持續的業務上。

其業務會比較波動，甚至出現過虧損。整體質素只屬一般，見佢最近有盈利改善的情況，如果你持股不多，可以睇下企業的業務係唔係真正有改善，才決定處理方法。

我自己對一些轉型企業，一向都只是一般般。

書本上，你可以睇<巴菲特寫給股東的信>、<證券分析>。

記住，在投資一隻股票前，一定要做足功課。好以睇年報、公司網站、一些統計數據等。唔好單單聽消息就去入貨，咁係好危險。

當你想投資一隻股票時，發現答唔倒自已，間公司係做乜生意、個企業架賺錢模式、行業未來發展和競爭會點、財務狀況健唔健康等問題時，就最好唔好入貨住。

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Q19333：

龔sir，想問下0823，3319，0012，1038，這四隻的業務是否相關性較高，現價也是合理區，若一同持有會有相關性風險嗎？若4選1，那隻會較好。

還有0941可上望返去$60嗎？

還有0005和0011那一隻較好呢？

謝謝龔sir解答

龔成老師︰

長建（1038）是從事國際基建項目，好似電力供應。而另外3隻，都係地產類，係有一定相關性。

當中講潛力和值博率，現時恆基（0012）會佔優。

中國移動（0941）會唔會上翻$60，或者幾時上翻，我估唔倒。但以現價計，股息率超過7%，有投資價值。如果你目標係收息，現價可分注。

而匯控（0005）和恆生（0011）都是收息股，整體質素上會係恆生較好。

其實你要睇翻自己的年齡與風險承受程度，去設計一個長遠的財富組合配置。

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Q19334：

老師你好， 因為我未投資過 想開始試下投資 , 但未知點開戶 ,
是否去任何一間銀行開投資戶口就可以

因我看你問答的講到月供手續費5% 比較貴 , 正常應該係大約幾多%左右？

另外月供股係要每個月自行入錢 定銀行開戶後會自動過數幫你買入？

因看到你其中一個問答講到月供最少應持續3年以上 , 持5年

（係米意思3年keep 住入錢， 3年後就放係到等到大約5年先決定提取與否？

謝謝老師

龔成老師︰

你可以去銀行或者證券行開戶口，睇係邊個方便你。

之後，每個月會在戶口中扣除指定金額，去買入你所選的股票。銀行的話，佢基本上會每個月在你戶口扣數，你可以再問清潔。

而每月月供成本，最好持係1%。即係你用$5000供A股票，咁個成本最好係$50以內，。否則，會較影響你長線回報率。

而月供目的，就要係去平衡價格波動風險，所以越長越好。最基本要求，月供維持3年以上，並持有這些股票最少5年，咁個月供效果先會理想。

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Q19335：

亞sir,你好呀...想問你點睇隻1759?之前3.8入咗..而家跌到傻咗...唔知應該點..

龔成老師︰
中油潔能控股（1759）在廣東省、河南省及江西省經營液化石油氣和壓縮天然氣相關業務。

本身這類商品企業，賺錢能力就唔會太強。因為佢產品無差異性，故定價能力唔會太高。

佢本身規模好細，盈利都唔多，連1千萬都無。見佢近年盈利一直下跌，暫時所見質素好一般。長線計，最好慢慢換碼至其他優質股，咁會較好。

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Q19336：

龔成老師，您好⋯⋯一直有follow 你FB，所以係2019年開始月供股票，每月各$5000供煤氣同中電。

我現在45歲，開始想10年後可以財務自由。月入有$11萬，但用稅貸早年在外地買了物業，所以要每月要還大概$4萬（直到2022年中），現金流大約只有$10萬，由於在香港沒有物業

租金加上其他使用及交稅同照顧家人，月供股票後，每月都係差唔多月光族。

所以很想知道我要點做才可以在10年後做到財務自由？感謝

龔成老師︰

現時除了審視開支部份，有無一D可以刪減架不必開支。另外，可以做一些兼職或小生意，去增加現金流。

現時你用月供去做財富增值，就是向著財務自由的一個好方法。

但問題是你投資2隻股票都係同業，會有過度集中風險。較理想方法，就係將佢部份資金（或取消其中一隻），分散到其他行業股票，或投放在盈富（2800）身上。

以下股票都適合，你可以從中選擇。

平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）。

另外，現時大市只在合理區，每月資金唔好盡用。最好留有部份，等大跌市出現時，可以用來掃貨。

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Q19337：

你好呀龔成先生，我係一名師奶仔，自今年5月開始追你post, 一開始跟你建議買盈富基金（$23.9）

之後見你教我地月供組合可以考慮希慎，我又喺$20，$22，$24入左貨

近排見佢升到上$30，我仲應唔應該入貨？

雖然希慎收租暫時未有好大影響，但未來公司可能會傾向WFH,租細啲/ 租平啲

對希慎都有影響。
多謝你的意見，謝謝

龔成老師︰

希慎（0014）有一定的質素，可以長線投資。雖然會多左人在家工作，長遠會對寫字樓有影響，但好多公司都接受唔好員工長期在家工作，我自己都是顧主，都唔完全放心員工在家工作。

佢係銅鑼灣商舖及寫字樓地區中，係其中一個最大商業大廈業主，投資組合擁有逾4百萬平方呎之樓面面積，希慎廣場、利園等，都是十分優質的商場。

佢過往出租率均多處於95%以上，商場及寫字樓很多時更處98%以上的高水平，係典型的收租股。雖然受疫情影響，但長線相信會回復至較正常水平。

這股可長線投資，有平穩增值作用。現價計，在合理區中間。

但你要留意，我地投資時除左要選優質股外，也要注重組合的平衡性。因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。

相同行業不可佔組合多於3成，而單一企業最好不要大過15%。

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Q19338：

請問2269 和 2359 大家都係藥明系。請問邊隻會好啲啊？

係咪2269 入左藍籌好d？但每股盈利 2359 又高d。
所以唔識揀

龔成老師︰

藥明生物（2269），主要提供有關生物製劑藥物發現、開發與生產服務。

佢涵蓋生物製劑發展過程的所有五個階段，即藥物發現、臨床前開發、早期臨床開發、後期臨床開發及商業化生產。

而藥明康德（2359）是委託研究機構，佢一定有發展的空間，加上佢是大型的機構，因此本身已有優勢，可以作長線投資。

藥明生物（2269）現價唔平，當價格出現回調，我擔心幅度會唔細。藥明康德（2359）都有類似情況。從業務上，兩隻都是有質素，同時有一定的增長力，質素以藥明生物較好。

從估值上，兩隻都貴，如果要2選1，會選藥明生物。

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Q19339：

本人今年50歲，現失業中，現有15只股票，帳面虧損13萬多，不知如何處理，希望阿Sir可以在百忙之中指點迷津

應該如何處理以下股票，是否繼續持有，還是買出，可否拜托教導應怎樣處理

現持有股票：
14@2000股$28.5買
460@8000股$1.9買
547@30000股$0.83買
548@2000股$9.67買
576@2000股$6.33買
939@3000股$7.8買
1060@10000股$3.31買
1093@6000股$18買
1800@3000股$11.6買
2280@8000股$4.25買
2318@500股$87買
2800@3000股$26.2買
1177@2000股$8.72買
9618@200股$340.4買

無限感激🙏

龔成老師：

只要佢地有質素，又適合你人生階段，中短期波動唔洗太在意。

睇翻你現有持股，四環醫藥（0460）比較麻煩，因為曾經停過牌一段時間。

如果你睇翻佢年報中，每年獨立核數師的意見，你會見到在2014年出現「不表平意見」，2015年、2016年出現「保留意見」，這都反映核數師對佢盤數感到有可疑，這是一個十分不利的因素。因此，賣出是較好的策略。

數字王國（0547）如果睇睇佢的業務情況就明，營業額每年下跌，年年虧損，根本沒有投資價值，你賣出這股較好。

阿里影業（1060），炒作較多，風險高。這企業到現時仍未有盈利，市場只憑佢前景去評估，其實這會有相當的風險，這類股最多只能小注。

慧聰集團（2280）多年出現虧損，投資價值不高，建議換至其他優質股。

京東（9618）和中生（1177）係有質素潛力股，但波動性較大，唔係咁適合你年紀。現貨可持有，但不要加注。

未來投資增值時，可集中在以下"平穏增長股"身上，會較理想。

平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）。

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Q19340：

成哥，我係之前既畢業生，首先多謝你教左我咁多野，用你教既價值投資法，我第一次係股票市場中贏到錢

之前上完你堂，我都睇好未來電動車既前景，由於我之前買唔到比亞迪，又無水桶1既股票，所以現在都幾頭痕

咁唯有轉向其他既相關既汽車類別股票啦（以下依隻都係朋友介紹），我盡量用你之前既估值方法去計算股價，但由於新手信心不足，唔知計得岩唔岩，所以想問呀sir對下答案

1）425敏實集團前程如何？ 是手桶1潛力股嗎？
自己估價
PE 31.4-35.04
Ev/edita 21.06-31.06

2）恆基地產12
自己估價 27-34.8岩唔岩呀？

3）3319雅生活服務
之前上堂聽你介紹過，嘗試初步評估，但好似上市年期得2年資料，真係唔識計，想問估值合理區係邊呀？

4）由於我未有置業，所以想買一些地產股係每月租金支出上做平衡對沖（每月租金11000支出）
現在持有領展+恆基地產

想問我應該買多少金額的地產股，大約平衡租金上既開支？

5）順帶一問，除左香港，成哥有沒有睇好邊一個城市既物業有投資價值？

祝身體健康，財源廣進
你派既note真係好厚

龔成老師：

1）敏實集團（0425）不過不失，佢產品都供應比一d國際著名汽車集團，豐田、福特、通用、戴姆勒等。

佢係中國外部汽車車身零部件供應商，主要從事設計、製造及銷售以下三大類商品車身結構件等。

整體都有發展的，但未去到最高質素的企業類別。這類股，投資不是不可投資，但就唔適合佔組合比例好多，現價合理區中上部，都可長線的。

你計算的估值大致都合理。

2）恆基（0012），這股有質素，可長線，不過增長力不算強。計算估值大致合理。

3）雅生活服務（3319）不錯的，佢無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景，都是理想的，反映這企業有一定的質素。

加上這企業的背景因素，以及行業的發展，相信這企業的前景不差，有長線投資的價值。

當然，行業有時會有較大的炒作，股價上落大，要注意風險，而整體是有長線投資價值的。

由於佢上市年期較短，因此估值時會運用行業的數據較多，你可以盡量找與這企業相近的公司去比較。現價大約為合理區中間。

4）雖然這做法都可，但你要留意，在你股票組合中，同一行業唔好多過你組合的30%，否則會太過集中。你用長期的角度分析。

5）最重要是地少人多，長遠經濟向好，香港、澳門都是這類地方。另外，吉隆坡、曼谷、倫敦都可留意下。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。