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中國房地產買賣 在 好房網News Facebook 的最佳解答
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中國房地產買賣 在 龔成 Facebook 的最佳解答
【有長線投資價值的領展】
領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）
5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）
--企業簡介--
領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。
物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。
以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。
--房地產投資信託基金（REIT）--
【圖1】--領展物業組合
領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。
在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。
資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。
雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。
--去政府化。釋放價值--
【圖2】--物業分派資料
【圖3】--物業收入資料
領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。
這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。
不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。
--翻身商場提升價值--
自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。
領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。
領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。
【圖4】--「T.O.P」商場
在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。
【圖5】--5年租金及租用率
由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。
同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。
--發展前景--
發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。
2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。
另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。
領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。
--疫情因素--
領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。
加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。
--投資策略--
綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。
由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。
現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
中國房地產買賣 在 阮饅頭 Mantounguyen Facebook 的精選貼文
【早期西貢的四大富豪之一- Chú Hỏa】
不確定大家還記不記得在上個月我們談到Majestic hotel的時候我們有談到一個西貢四大富豪之一的Hứa Bổn Hòa，人稱Chú Hỏa，越南以前常常有一句話，Đi tàu Chú Hỷ, ở nhà Chú Hỏa「火車去Chú Hỷ，家住Chú Hỏa」，據說Chú Hỏa的房地產在西貢與堤岸地帶約有30000套，土地應該已經到無數的等級，雖Chú Hỏa為四大富豪之尾，但是其實Chú Hỏa對於南越的市容有非常大的貢獻，今天就讓我們一起簡單的來聊一下這位傳說中的Chú Hỏa。
一、Chú Hỏa的早年時期
Chú Hỏa的本名為Huỳnh Văn Hoa，原本為福建省的中國人，而後在1863年開始移居到越南生活，在仿間談論在致富的過程有三種說法，例如Chú Hỏa一開始到西貢是做撿瓶子與撿一些舊的東西維生，但是他的生活在撿到一個舊椅子下有一袋黃金之後就一夜致富了，另外也有一種說法是因為Chú Hỏa其實是中國人，在Chợ Lớn有時候會看到一些垃圾是被大家認為沒價值的，而Chú Hỏa知道這些東西都是可以變賣的元、清朝的高級古董，後來透過轉手買賣而致富，其實大家對於Chú Hỏa的印象都是非常勤奮且很努力的在工作，也是透過這樣的態度去造就他後面的成功。後面的Chú Hỏa開始跟一個法國人合資開設當鋪，之後的Chú Hỏa就用當鋪所賺到的錢開啟他的房地產事業，因為他相信，房地產在後期只會愈來愈有價值。
二、Chú Hỏa家族的房地產事業
在Chú Hỏa去世之後，他的家族成員也繼續在西貢的房地產事業上進行商業買賣，一開始Chú Hỏa家族與法國人合資一間買賣公司用以管理Chú Hỏa在生前的房地產，而後在1925年成立自己的房地產公司來進行更多房屋的建設，包含西貢與Chợ Lớn的30000套連棟別墅，這個擁有房屋的數量當時接近佔了西貢與Chợ Lớn的一半以上（當時的西貢-Chợ Lớn人口只有50萬人左右），另外在1925年所建立的Majestic Hotel也是在他們家族旗下的房地產，另外，不只在西貢與Chợ Lớn的建設，其Chú Hỏa家族的事業也擴展到了頭頓地區，因此可以說Chú Hỏa家族雖然非常的富有，但是對於越南南方的經濟繁榮、擴大以及西貢的整體面貌有非常非常大的貢獻，這是非常多的西貢人下給Chú Hỏa家族的結論。
三、Chú Hỏa家族的建設
上面所提到的30000套連棟別墅其實分散在西貢與Chợ Lớn的各個地方，包含一郡的Đồng Khởi路與Nguyễn Huệ路上很多目前被印度店作為布料買賣的以前都是Chú Hỏa家族的財產，另外在一郡的Lê Thánh Tôn與Lý Tự Trọng路上有很多也是Chú Hỏa家族的，這些房子普遍上都是一層或是兩層的磚瓦平房的種類，另外檳城市場左邊右邊的那塊地，圍繞在檳城市場旁邊的地方，都是Chú Hỏa家族的，1925年蓋的Majestic Hotel、1909年蓋的Nguyễn Trãi醫院、1937年蓋的西貢綜合醫院、1937年蓋的tu du醫院、1949年蓋的Kỳ Viên寶塔等等都是Chú Hỏa家族的財產，另外最重要就是西貢美術館，以前是Chú Hỏa的家，這些全部都是Chú Hỏa家族一手打造的，對於西貢整體的貢獻，是目前都還可以感受到的，雖然很多都被列為其他人列已經列為私有財產，但是房子的整體造型也很多都沒有被改變，繼續傳承從以前到現在的那些史事痕跡。
中國房地產買賣 在 中環孫老師 Mr. Central Official Youtube 的最佳貼文
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中國房地產買賣 在 中環孫老師 Mr. Central Official Youtube 的最佳解答
這段時間，中國的有關部門要求對中國的媒體進行監管，尤其是財經類的自媒體，不允許妄議中國經濟和許對中國經濟進行負面評論。它恰恰說明中國經濟現在是經不起評論，真實的情況應該是非常糟糕。更重要的是，此舉是在為未來造勢，迎接閉關牛的來臨。閉關牛是一幅什麼畫面呢？就是韭菜唱著頌歌，讚美蓬勃發展的中國經濟，然後鐮刀聽著頌歌聽著讚美，然後一邊愉快的收割。
#閉關牛 #中國股市 #經濟數據 #中國經濟
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中國房地產買賣 在 李哈利Harry Youtube 的最佳貼文
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