大家好,我HBK。終於又來到我分享遊玩《NBA 2K22》心得的時候了!
圖片這五位球員是這一代我 #最愛用與覺得最OP的幾個,大家也能分享一下有哪些球員好用?#只能說我對瓜瓜是真愛🍈,狂練起他來!
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很多人在私訊問我玩的感想是怎樣?所以我就在這做簡單的分享,把自己這幾天的遊戲體驗告訴大家,雖無法與一些專業玩家相比,但做為每一代都有玩的老玩家,我想大家還是能參考一下。
而我主要實測的是【#PS5的次世代版本】,至於【PS4的本世代】我也有稍微跑一下,也想告訴大家一點心得,那本世代就放在最後面再簡短跟大家說,基本仍是兩款不同的遊戲。
不得不說次世代的《NBA 2K22》在遊戲性上又超越了上一代!在整體流暢性又更勝以往,不管是比賽的細節還是My CAREER都與2K21有著很大的改變,就分成【進攻方面】、【防守方面】與【MC模式】與【推薦球星】這四方面去跟大家討論(MT我只玩一下而已)。
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🔲🔲進攻方面🔲🔲
🏀投籃條變化與流暢度
2K22這次在投籃條做了很大的改變,從以往的橫條變成直立的模式,剛開始可能會不習慣,但玩了一陣子後會發現這能讓投射上更為上手,可以 #更貼近球員實際的跳投節奏(由下往上),只要肯花時間去抓球員投籃的出手速度與高點,就連字母哥都能夠連續投進三分(但主要得空檔機會)。
整體投籃的流暢度與銜接動作應該是這幾年我覺得最好的,就從急停中距離跳投、背框後仰投射用起來都比以往自然,對於 #喜歡秀中投兩分球,不愛只投三分或禁區突破的玩家而言體感是很棒的,我自己就是屬於這派別的。
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🏀花式隔扣灌籃條與空拋進攻的按鈕
然後這次在花式隔扣灌籃上還必須要抓準時機放掉圓條才扣得進(一般灌籃不用),就連空拋進攻也要適時按鈕才會進,我覺得我喜歡這樣的改動,雖需要時間適應,但 #讓進球更有參與感,玩起來更需要點技術與專注力。
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🏀突破難度提升與運球達人時代
這次與2K21很不同的是,在突破切入上變得難上許多,想透過擋拆就輕易過人已不容易,就連LBJ與字母哥這種坦克怪物都不是說輾就輾,因此 #對於運球技術很棒,很有節奏的玩家就特別有利與吃香,在這一塊就能看出實力的分水嶺。
且這次2K22假使運球很犀利,連招有使出來的話,防守者還會有被 #晃到快跌倒而陷入木頭人的狀況,這畫面看得真的只能用超爽來形容,尤其這一代想輕鬆直搗黃龍攻擊籃框又不是很容易的情況下顯得更有成就感。
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🏀講求製造空間的機會與能力
2K22我覺得投籃變得更為流暢有感,但假使前面有防守者干擾要進球也不是很容易,不過只要能夠 #製造空檔機會要進球是很容易的,這差距很明顯!因此只要能夠耐心導球尋找機會,基本上要投進外線不是難事。
但這就很講求綜觀大局與適時出球的操作,同時也讓一些Playmaker球員的重要性提升(傳球準確度要好),而禁區假使能有強點也可以呈現出inside out的優勢,尤其這一代電腦AI防守判斷很快很常執行包夾,就能馬上轉換外圍攻勢去轟炸對手。
我自己有玩好幾場七六人,Joel Embiid很容易會被包夾招待,而此時像Ben Simmons沒有外線就會變得比以往更難打,真的在遊戲中也能體驗到團隊進攻會受到影響。
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🔲🔲防守方面🔲🔲
🏀火鍋店開張了
如果你玩2K像我一樣更熱衷在防守這一塊,特別喜愛賞對手大鍋帽的快感,那2K22能夠滿足你這方面的需求,因為在 #干擾投籃與蓋帽系統都得到提升,這一代球員防守能力的好壞會給你很大的落差感,能說是 #防守悍將崛起的時代,防守勳章的多寡是能改變戰局的。
在防守身體的碰撞與封蓋機制上都感到更加優化,從擋拆的小動作、突破後的身體碰撞都越來越給人拳拳到肉的感受!且這次體毛哨目前玩下來覺得有變少,想輕鬆闖入對手禁區大門內的難度提升很多,假使對方有門神坐鎮,那更要有被賞鍋的覺悟。
這樣的機制讓我玩得挺爽快的,當初我會很喜歡2K2就是享受Dikembe Mutombo轟鍋的快感再搭配當時我最愛的Allen Iverson。雖然2K22沒二十年前鍋子那麼好送,但這次也讓我有 #重溫一點開火鍋店的感覺了。
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🏀電腦AI的提升
這次2K22還有一個讓我很有感的是電腦AI不管在 #進攻或防守都變得更聰明且有章法。假使我們玩家做為防守方,還真不能不盯好自己要跟防的對象,電腦都會快狠準的傳給有空檔機會的球員,而前面有提到,只要一不留神空檔一放就很容易被對方投進,即使職業或全明星等級的電腦也都不能讓人在防守端偷懶不跟。
而在針對擋拆後的空拋或者是順下攻勢的防守,電腦這次也比以往判斷還精準迅速,如果你是常常會跟電腦過招的玩家,我認為2K22在挑戰難度上得到了提升,這次假使想贏名人堂就更必須打得更有耐心與專注,且還得有精湛的操作才行。
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🔲🔲MC模式與MT模式🔲🔲
🏀MC宛如開放世界的RPG
My CAREER無疑是次世代2K22的重頭戲!
今年的MC比往年自由度更高上許多,一開始就能在「籃球之城」趴趴走,即使不去管要繼續升學去NCAA還是去G League挑戰都沒關係,一開始你就能專注在稱霸街頭這目標。
且今年MC越來越像是 #開放式的RPG遊戲一樣,能在地圖上接許多任務,譬如一開始就能遇到LaVine給予任務去藉此提升等級、VC幣或是勳章點數等等能讓自己變強的東西,只要肯花時間解任務,都能慢慢打造角色能力與外觀,在整體玩家與玩家互動上變得更加迷人。
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像我自己也仍在摸索,有課了一點錢想衝起一支角色,但現在還在猶豫要玩什麼位置,很想創一支類似Kobe的搖擺人,但又很想玩禁區防守悍將,如Ben Wallace的火鍋專賣家,又或者像是Dončić這樣節奏型的攻擊組織手,真的超難抉擇....
總之這次MC模式會讓人 #更想投入時間與心力去好好玩,之後有想一起在街頭組隊的人可以私訊一下,大家能一起切戳或組團,感覺會相當有意思。
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🏀MT的選秀與球鞋實驗室
My Team我真的玩得不夠多,這次幾乎都花時間在MC模式與測試快速比賽上,但MT新增的選秀模式我覺得挺不錯的,就是五個位置從卡包中挑選人物,帶有運氣的成分,也能靠贏球向上提升選秀權再去提升陣容。
至於球鞋實驗室能強化球員能力,越好的鞋子有越多槽位能插提升能力的卡,而把一雙好鞋拿給自己最得力的主將穿,藉此更能凱瑞全場,這都是過去沒有的玩法,也讓人更想收集好鞋。
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🔲🔲推薦球星與球隊🔲🔲
最後也到了我最想與大家分享的球員試用心得。
2K22目前玩下來,我也幾乎每支現役球隊都有打過,自己選了五個我最愛用或是覺得最OP的球員!而這是屬於我個人的操作,所以沒有一定的答案,純粹是與大家分享與討論。
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🏀Stephen Curry
依舊是2K的大魔王人物!且這代運球強化後Curry能秀出很刁鑽的盤球能力,搭配他仍然是最恐怖的外圍三分砲火,只要很熟悉他投籃機制與運球節奏的玩家,依然可以在場上大殺四方,玩起來相當賞心悅目。
🏀Kevin Durant
KD也是魔王級別的模組!高塔砲的優勢、輾壓同身高的突破反應與速度,又可以背框壓制跳投,中距離又準,做為外圍定點三分射手又強,就如現實一樣是超級核心插件,且這代KD在防守端也能有不少貢獻,真的跟現實一樣是很OP的角色。
🏀Giannis Antetokounmpo
字母哥雖然沒上一代那麼強勢(閃電第一步輾爆所有人),但他的機體仍是魔王等級,攻防轉換下是沒有人能擋住他的!且字母哥我自己操作他禁區背框後仰的命中率也挺高的,不管是面框突破或是背框強打,他仍是遊戲中很無解的角色,加上他防守非常強,我認為他與Curry和KD是遊戲裡最OP的三巨頭。
🏀Luka Dončić
雖覺得沒上述三位那麼像魔王,但Dončić真的是我2K22在 #操作起來覺得最好玩的球員!他的運球非常流暢刁鑽,然後他又有高度可以背框單打,面框也擅長後撤步跳投,傳球與護球能力又好,只要熟悉他的運球節奏,這支角色可以玩得很帥且變化性很大,真心推薦可以練Dončić。
🏀Carmelo Anthony
我對Melo是真愛!我這代2K22玩湖人我都主打Melo當全隊第一得分主力,且他是真的能扛起這位置(能力評價雖只有78),撇除體力下降有點快之外,他的 #背框後仰非常好投且動作就是帥!而沒力時,他也能充當好外圍定點射手,靠LBJ或Westbrook做球給他,只要有愛,#老瓜也仍是能當扛壩子。
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其餘如LBJ、Kawhi、JoJo、Joker或AD也都很好用,但如果要我只選五位的話,上述五個就是我心中最好用或OP的人選!而我其實也很想練Rose,但無奈我操控的不好,玩起來不是那麼順。
至於好用的球隊,我心中T1等級的不外乎就是湖人、勇士、公鹿和籃網,其中籃網是最OP的!不僅只有KD非常好用,Irving與Harden也都相當強勢好操控,真的能說是魔王級別的球隊。
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🔲🔲《NBA 2K22》總結🔲🔲
假使你有PS5,然後喜歡看NBA或打籃球,那《NBA 2K22》是極力大推的!遊戲性很高,尤其在MC模式就能夠玩很久!假使單機對戰也能享受新一代的 #凸顯的防守機制與運球強化,並去適應新的投籃條,整體來說是比上一代更加有趣。
至於PS4版本,這次在對戰細節的體驗上也同樣有進步!不像上一代太過嚴苛外線命中率不佳,但也不會讓你覺得輕易就能投進,因為這代防守的影響力大幅提升,必須打得更聰明、更有系統才能延續得分火力,像一些擅長使用戰術的玩家就會特別有優勢(因為創造空檔很重要)。
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MC上PS4版本也與2K21有著不同變化,從之前街頭變成在 #一艘豪華郵輪上,雖沒次世代籃球之城地圖那麼大,但其實玩起來也挺有意思的,有不少設施可以用,且坐電梯就能迅速到達,還有遊戲間可以玩投籃機,整體是比上一代體驗更加。
如果短期內沒有買PS5的機會或打算,又想玩籃球遊戲,本世代的2K22還是相當推薦,絕對有比2K21在小細節與遊戲性上得到提升,我覺得會比2K20、2K21還要好玩,大家能夠自己評斷。
最後想再次說,湖人球迷們一定要重用瓜瓜!他是絕對不會讓你們失望的💪
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同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平 香港寸金尺土,普通打工仔窮一生薪水,才能買到一個劏房型單位,黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲,但細心留意會發現,總有一個死場(死寂商場)在附近,明明位處市中心交通方便,但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯...
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有讀者分享了一篇文章給我,是網文作家 Jenny喬 在微信上寫的,主題是:「#那個走到哪兒都帶本書的人到底有多可怕?」談的是碎片化的數位時代下,重拾書本的重要性。我很喜歡,分享給你 😀
微信原文 https://www.gushiciku.cn/dc_hk/107675144
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週末,約了個老朋友在南城吃飯,她沒車,所以只好我穿過大半個北京城去見她。平時上班我很少開車,一堵車我就心煩,生怕自己一個衝動被人拍下來成了反面教材。本以為週末交通狀況能好點,事實證明,我太低估大北京的堵車能力了。
一個小時的車程,開了整整兩個半小時,午飯直接變成下午茶,還好約的是一家帶簡餐的咖啡廳,要是火鍋店,就尷尬了。
等人,是一件多煩人的事兒,等過的人都懂。特別是在餐廳,一個人傻坐着,迎接你的是各種鄙視的目光。排隊的客人罵你浪費資源,服務員怕你要杯水坐大半天。
換作是我,可能手機都玩兒沒電了。
可人家倒好,我急急忙忙衝到餐廳的時候,她正坐在那兒認真看書,要拿筆寫寫畫畫。看見我,把書一合,微微一笑,説了三個字:“你來啦。”
當時,我腦海裏就一個念頭:這種同齡人比堵車還可怕。
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我們倆認識快十年了。這十年裏,她變了很多,從單身變成了已婚,從小職員變成了管理層。可有一點一直沒變,就是走到哪兒都帶本書。
有一年,我們倆去美國玩,我背了個空箱子,打算去買買買,她背了半箱子書,説倒時差睡不着可以看。結果,回來路上,我買了一箱子衣服,她又買了半箱子原版書。
而且那些書比我的衣服還貴。
這些年,她在我心裏一直是個很特別的人,無論多忙,我都會找時間約她,就怕兩個人越走越遠。
可能每個人心裏都有這麼個朋友,説好聽了,叫標杆。説不好聽了,就是假想敵。我總希望自己能在某個方面超越她,哪怕齊頭並進也是極好的。
可她永遠是那種看起來和你一樣,你卻永遠追不上的狀態。她的見識永遠比你多一點,視野永遠比你寬一點。你説什麼,她都能分析得頭頭是道。她説什麼,你都各種聽不懂。
有這麼個朋友,真是讓人悲喜交加。喜的是,她能鞭策你。悲的是,她一輩子在鞭策你。
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羅胖在《羅輯思維》有一期講到,現在社會的文化資本。
他提了個問題,我覺得很受刺激:如果在一次聚會上,你遇見兩位女士,一個拿的包看上去挺一般,但談吐不俗,一張口就引用了《經濟學人》雜誌對英國大選的分析。另一個拿着很貴的名牌包,説的卻都是電視劇和明星八卦。
你覺得誰的社會地位更高?
我想了想,不説社會地位,至少對我來説,更願意和前者交往。這個世界上,知識量是很貴的。
説一個我最近幾年才圈粉的人:高曉松。過去,對音樂一點不感冒的我,總覺得高曉鬆就是一個寫歌的路人甲。可看了幾期《曉鬆奇談》,瞬間就圈粉了,覺得這人特別有文化,有見識,古今中外什麼都知道。
這就是羅胖説的一個人的文化資本,也就是談資。
説起談資,這些年我最深的感觸就是,越和人聊天,越不敢聊。
班門弄斧真正的可怕之處,不是丟臉,而是你根本不知道自己丟了臉。沒人會吿訴你,他們早就看穿了你,只會點頭微笑,然後默默嘲笑。
甚至有時候,你覺得自己知道得挺多的,可別人一問,就啞口無言。
最近,危機這個詞頻頻出現。其實不止是中年,每個年齡段的人都有危機。這個時代的工作,可替代性太高了。你前腳提辭職報吿,還沒來得及緬懷一下,後腳就有人搬進你的工位。有一技傍身也不夠,因為技能這東西也靠不住。
現在都將就降維攻擊,就像電商攻擊實體店,別人一個技術分分鐘就能讓你的技能毫無用武之地。學習是一輩子的事兒,因為這個世界上,連知識點都是不穩定的。
在職場混了這麼多年,我最恐懼的時刻就是遇見一個比我還內行的外行。當別人談論你最擅長的知識,還説得比你透徹的時候,怎麼可能沒有危機感?
這個時代,優秀者日益優秀,平庸者日益平庸。看着越拉越大的貧富差距,虧你還能心安理得地懶下去。
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很多人詬病今天碎片化的閲讀習慣,所以也不欣賞那些走到哪兒都帶着書的人,覺得他們只是裝逼。
我覺得不是,至少在我看來,讀書沒有什麼時候讀,怎麼讀之分,只有讀與不讀的差別。因為讀書是一種態度。有些人在圖書館做一天刷微博,有些人在垃圾桶旁讀經典。
那些愛看書的人,除了保持競爭力,還有無法比擬的優勢,就是凡事想得開,煩惱特別少。
再説一個開篇那個書痴朋友的故事,有一年夏天,我們倆去南方玩,回北京的時候遇上飛機延誤。整整等了六個小時,整個候機樓都瀰漫着怒氣,我焦慮地走來走去,一會兒發微信給北京的朋友瞭解天氣,一會兒向空姐詢問狀態。可一旁的朋友悠閒地拿出一本書,要了杯熱茶,不言不語,不驕不躁,一副有書萬十足的樣子。
他一遇上煩心事兒,從不傾訴,也不抱怨,就拿一本書坐在咖啡館裏。別人diss他,批評他,污衊他,陷害他,他總是埋頭扎進書堆裏。真像羅曼·羅蘭説的:“和書生活在一起,永遠不會歎氣。”
《傲骨之戰》裏,Miya因為家庭的詐騙醜聞陷入媒體的狂轟亂炸時,她事務所的同伴Lucca,只給了她一個建議,找本書看,不要上網,不要看新聞。只是看書就好了。
這真的是我聽過最好的建議。
雪萊説,你越讀書,越能看見自己的無知。因為無知,才會對人心生敬畏,也才會對生命多出一點豁達。
不以物喜,不以己悲,順境時勇往直前,逆境時豁達堅韌,這樣的人,可能是你我永遠都無法打敗的對手。
一想到這兒,覺都睡不着了。
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超狂職人火鍋店 在 Facebook 的最佳貼文
愛吃鍋的娜娜
又發現和牛吃到飽的店啦♥
「饌和牛」是肉多多集團旗下的
第一家和牛火鍋吃到飽👍
主打桌邊湯頭服務火鍋湯頭真的爆炸好喝😊
堅持職人現點現做湯頭有手作湯頭可以5選1
我最愛的就是蕃茄湯啦🍅
桌邊職人直接爆炒
先用奶油蒜頭番茄炒香
加入高湯 現炒的湯頭果然新鮮
跟外面的湯頭真的完全不一樣呦~👍
好唰嘴 番茄鍋燙肉片超美味呀~😋
用鴛鴦鍋的方式呈現跟朋友一起吃
🐮重頭戲當然就是熟成和牛吃到飽
主打『肉不離夾入鍋兩秒』
饌和牛的牛肉都是經過熟成
肉質軟嫩且肉汁均勻分佈
難怪放久都不會出水耶~
🌟澳洲M8-9極致饌和牛
下鍋兩秒約6-7分熟
吃下去和牛的油脂在嘴中慢慢化開
全肉品濕式熟成工法肉質軟嫩到一口接一口
吃了一盤我們又加點了好幾盤
反正吃到飽不用怕 CP值超高😄
什麼😳什麼😳
「熟成澳洲M8-9極致饌和牛」
「熟成紐澳板腱牛」
「熟成紐澳沙朗牛」
「熟成紐澳霜降牛」
「熟成美國培根牛」
「熟成美國霜降牛」
「熟成美國板腱牛」
「國產培根豬國產梅花豬」
「義式舒肥雞腿肉」............
😯😯😯通通隨你吃😯😯😯
這裡的豬肉跟雞肉都不馬虎
一般到吃到飽店一定是狂吃牛肉吃回本
但這裡的豬肉以及雞肉也超讚 千萬別錯過
🌟義式舒肥雞腿肉
使用舒肥雞肉 灑上一點點迷迭香
下鍋燙一下就可以立即入口
鮮嫩多汁的雞腿肉搭配特製蔥油
也太太太好吃了吧~😋
舒肥方式是別的火鍋店沒有的呦~👍
這裡和牛熟食有三種也能吃到飽耶~
🌟土石流和牛泡芙
外皮酥脆搭配肉汁爆滿的和牛
沒想到鹹的泡芙也那麼可口♥
搭配蜂蜜芥末醬和起士甜甜鹹鹹不膩口👍
🌟蔥動和牛捲
脆皮的海苔包搭配脆口的生菜
軟嫩的和牛灑上蝦卵點綴
一口咬下爆出和牛油脂
濃厚和牛香氣十足+粒粒分明的蝦卵
我只能說 神啊~太香了吧😋
🌟熱焰炙燒骰子和牛
炙燒完把醬汁快速鎖在骰子和牛中
搭配蒜酥超對胃
🌟自己動手煮湯圓
好喜歡這個自己煮元宵的設計
一般外面火鍋店是不會出現湯圓滴
紅豆湯不會太甜搭配自己親手煮的小湯圓
裡面還有包花生和芝麻餡 好Q好好吃😋
「各式熟成澳洲和牛」「土石流和牛泡芙」
「黑金和牛肉燥飯」「蔥動和牛捲」
飲料 冰品 肉品 主食 蔬菜 所有熟食
湯圓通通吃到飽
CP值超高 隨你吃 還不趕快預約起來♥
🐮「饌和牛–台北旗艦店」
(02) 2361-3539
地址:台北市重慶南路一段58號3樓
捷運【台北車站】Z10出口步行約7分鐘
#饌和牛#冬天吃鍋#土石流和牛泡芙
#熱焰炙燒骰子和牛 #蔥動和牛捲
#澳洲M8-9極致饌和牛
#肉多多#和牛火鍋吃到飽
超狂職人火鍋店 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土,普通打工仔窮一生薪水,才能買到一個劏房型單位,黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲,但細心留意會發現,總有一個死場(死寂商場)在附近,明明位處市中心交通方便,但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興(Edwin),和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢:佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣,而這個(佐敦廣場)是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場,商場名字仍於大廈外清晰可見,但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」,卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道,很難想像這樓高四層的商場,已烏燈黑火二十多年,是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道,街上人流很多,很旺場,但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價,最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示,三樓九號舖位建築面積約70平方呎,原業主1993年以$69.7萬購入,持貨23年,2016年僅以$10萬易手,呎價僅$1,429,賬面勁蝕86%、約$60萬,堪稱全港最平的舖位。Edwin表示,香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售,然後不宣傳、不用任何方法吸引人流,夾硬做死一個場,令舖位貶值,然後再安排相關人士以低價收回舖位,「做這些事很沒道德,可說是乞兒兜裏拿飯吃,所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我,希望我可以把商場活化,我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓,實用面積共約一萬平方呎。1992年,分拆成超過160個舖位出售,當年呎價逾萬,但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後,發現舖位皆為「縮水舖」,實用率只得三至五成,生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢,聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入,其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗!」當記者和Edwin在商場門外傾談之際,一把聲音突然從我們身旁傳過來,原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主,由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說:「開業的時候很多人入伙,但空置了這麼多年,聽說你令很多倒楣的商舖起死回生,我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙,我們就趁這個難得的機會,入去探秘。
2010年,有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓,就曾在2012至13年,短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館,2016年在一樓開了雀會,二樓開了私房菜,但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢,還有餐具調味料,統統都沒有清走。Edwin說:「真的不知道發生甚麼事,該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵,佐敦道地舖價值以億元計算,這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓,大窗戶透入自然光,雜物清空了,感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了,但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎,以這裏的黃金地段來計,一定能夠租出去,每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓,又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等,幸好是白天進來,入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區,人流地理位置俱佳,很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西,「甚麼靈異也好,樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧!加上買賣商舖與住屋不同,開舖頭做生意不需要過夜,所以就算是餐廳酒樓也好,就算有人死了也不會變成凶舖,凶宅很多,但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件,相信背後可能有很多訴訟問題業權問題,Edwin說:「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單,想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的,你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲:先達廣場
「死場分幾種,其中一種是死亡中,好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎?看租值升跌便知一二。Edwin說:「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂!租值有最高峯的時候,地下一間舖出租$5萬至$10萬,跌到現在的$1萬至$2萬,跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害,但最近急速下跌,最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問,職員都說最近有很多蝕讓,租務部職員說:「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號,一共三層約3.9萬平方呎,前身是先施百貨,在1995年劏成350個舖位出售,面積由72至488平方呎,堪稱本港第一代經典劏場。職員說:「業主都很資深,沒有按揭、沒有壓力,在這個艱難時刻,就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出,租金只是3,000元,已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空,能夠渡過這個艱難的時期,現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金,甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處,目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓,吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓,人流更為稀少,約半數店舖沒有開門。Edwin說:「越做越靜的情況下,就會出現三個情況:一,租來當貨倉;二,開成人用品店,成人用品店當然是開在較靜的地方。三,不需要太多人流的服務行業,例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水,所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖,都不能經營。Edwin補充:「沒有食肆、小食店,不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄,只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦(Wilson)的店,他的店已屹立先達20多年,可說是見證着先達的興衰。Wilson說:「現在絕對是低潮,沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了,人們不像以往一有新型號手機便換機,「我有另一間舖回收二手機,我們收到的手機都是壞的,現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主,「當時樓下的店舖租金加幅一倍,甚至一倍半,但我這個業主都只是加了我一成租金,現在逆境下業主都願意減租,有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖,看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下,Wilson也沒有考慮要換舖慳租金,「沒有想過呢,平租的通常在角落的位置,沒有這個位置好。加上業主對我這樣好,做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少,對手機維修不算很大影響,「手機壞了一定會過來維修,人流多有時只是逛逛,不一定會買東西,手機維修穩穩定定,發達一定冇我份,夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為,救活先達廣場的方法,只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身,互聯網格價太容易,引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子,有一些突破性的產品出現,整個炒風來臨,炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生:地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場,是死場中的經典,其中二樓238號舖位,2012年底以約$400萬買入,2017年以$30萬轉售,勁蝕$370萬。Edwin說:「所有商舖來說,最蝕入肉的可說是這個,簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%,眼光要很『準』,因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場,2013年拆成200多個舖位出售,舖位面積由50至174平方呎,套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦,發現商場設計與售樓書不同,實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱,將會有行人天橋接駁至地皇廣場,但不單止沒有天橋,商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說:「死場的特性是,易入難出,有一些是自動電梯進入商場,但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場,便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達,人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性,進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅(Olive)當年以$400萬買入了一劏舖,「收舖時,簡直是晴天霹靂!當時是買樓花沒有實物可看,實物與我們想像中有很大出入。面積很小,還是天價,一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租,都不能得到好價錢,更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商,在2016年成立地皇之光管理有限公司,團結場內近百名業主聯合招租。她說:「回想起也覺得淒涼,曾經試過有一位業主,說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間,於是我便在地鐵車廂內走來走去,進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作,「講難聽一點,衰到不能再衰了,不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司,但店主進駐後幾個月便退租。她說:「零售根本冇得做,因為趨向網購,我們就想不如做不能網購的飲食,於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃,更幫手大力宣傳,成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場,仍不能以人流旺盛去形容,但不見有貨倉舖和空置舖,Edwin說:「這裏不算死,縱使有舖拉了閘,但是都有租客的。」美食廣場已因完約在2月結業,要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租,現在一樓已成了夾公仔機舖,雖然疫情下不能正常營業,但總算是正確方向。Edwin說:「一個好的商場,最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場,人們很自然便會在上二樓三樓逛街,商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯,能吸引外來人。租金很便宜,2,000到3,000元已包冷氣費管理費等,租來創業其實都不錯。」
記者:鄭汝翹
攝影:張志孟、許先煜
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