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《做生意，要「逢三買一」》

現在「疫」市， 週街平鋪。 如果你在舖頭做生意，長遠應該如何發展呢? 什麼人發達多?

全文內容:
。。。。。。。。。。。。。


舖頭做生意，開300間分店都冇用， 開下開下好容易一世交租，believe me .... 做生意，長遠要「逢三買一」。

琴日同個朋友早餐飲杯嘢， 佢好成功，今時今日逆市都繼續開好多分店，賣平價時裝， 即係一二百蚊一條裙，幾十蚊件衫嗰啲。

最近仲喺最一線一線嘅位置租咗間舖，I'm talking 彌敦道、羅素街嗰啲嘅質素開舖。市好時分分鐘過百萬租值，今日以超平價就租到。

唔好開名，但佢真係好本事， 市況咁差都搵到食，開緊好多分店。 但我同佢講，你小心喎! 市差，低位租舖，個個都識。 但續租嘅時候，市況一好，就分分鐘租金倍升，到時續唔續到租就見真章! 唔通下下只係諗住做一張租約就賺到錢?

我再問佢:「你咁多間舖係咪全部租㗎?」 佢話「係，全部租!」 咁我話， 你更加要小心喎，開30間店、開300間店咁又點? 一個浪冚埋嚟，社運/肺炎，分分鐘全部玩完。 唔理你個牌子點大，玩完就玩完。Forever 21, Victoria Secret 個名都夠大啦。

因此我覺得最叻嘅人，唔係逆市租舖，做一個租約，而係逆市買舖，揸一世。 我明，唔係想買就買，首期冇咁多。但你問我，情願開少幾間分店 ，買入自己一間舖， 再開小幾間分店，再買入到間自己適用嘅舖， 咁樣做生意真係穩陣好多，長遠我未聽過有人後悔。

反而我聽過太多人後悔，就係不斷地擴張開分店，幾間，十幾間，到幾十間，全部舖都係租嘅， 再有發展商引你入去佢哋嘅商場， 一入咗去就越踩越深，慢慢慢慢變成一世為業主打工。

咁如果搵到賺到，應該租幾多、買幾多舖呢?

如果你間舖只需要幾百呎左右 ，我會建議「逢三買一」。 即係話每開三四間分店，盡量第四五間係自置嘅。 再開到第六七間分店嘅時候，就第七八間分店係自置嘅。

如果你間舖係要較大間啲嘅，講緊係火鍋店/酒樓咁嘅 size，就逢五買一， 即係每開五六間分店，第七八間係自置嘅。每開十/十一間分店，就有兩間係自置嘅。

點解? 創業嘅時候，第一二間，做咗先，睇下自己有冇料到， 話唔定一開就執咗，咁以後唔使再講租舖買舖。

一間可能自己瞓身管理OK， 兩間就開始睇你分唔分到身，三間就真係見真章，睇你有冇管理本事做得大的連鎖店。得嘅，第四間盡量買落來， 即時差啲嘅位，細間啲都好， 大有大做，細有細做，起碼間舖係自己嘅，你自然更會用心落力做。

自置物業做生意，問銀行借錢都多啲。 除咗物業按到三四成以外，銀行又可以借錢俾你裝修， 再睇下你公司盤數，分分鐘可以再借多條credit line 比你做生意，借下借下，分分鐘攞出嚟嘅首期唔使一半。

有咗自置舖，咁你就可以「進可攻、退可守。」 好市嘅時候，百花齊放， 分分鐘間舖升值，可以向銀行加按做多啲生意。市差? 咁你就可以執曬啲租嘅舖， 但仲有啲自置嘅舖保住你嘅品牌，留住你盤生意，唔會全線結業。 佳寶係咁，大家樂、翠華、太興係咁，凱斯餅店、Colormix、Maple、樓上、天然美髮、位元堂、祥興食品、龍豐藥房、 大班餅店、米蘭站、麥當勞、日本城， 各大銀行及大型連鎖鐘錶珠寶店都係咁，都係揸住好多自置物業。 進可攻，退可守。

信我啦，情願開少啲分店，買多幾間自置物業， 一步步擴張 ，長遠冇人後悔。長揸舖，時間係你朋友。我反而識太多朋友，係好後悔好多年前無買間舖，即使而家有幾多間分店都好，都變成一世交租。長遠交租，時間變成敵人。

「逢三買一」。我身邊發達嘅朋友都係揸舖多，而唔係交租多。你想做邊個呢?

。。。。。。。。。。

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第1639成交(堅 - 註冊) 最新恆基收購: 土瓜灣落山道58號地舖， 2019年11月28日成交3659萬。建築約600呎， 闊22呎 x 22呎， 土瓜灣下鄉道及落山道大單邊。

如果不是收購，應該市值約三千萬。 業權份數 1/113。 上手業主1993年用180萬買入，持貨26年，升19.3倍。

附近成交比較， 恆基同一地盤收購價 (2018年1月至2019年11月期間):
落山道58號 (下鄉道大單邊) - 3659萬(盈盈時裝及天空之城特賣場)
落山道64號 - 4450萬 (吉舖)
落山道76B號 - 4950萬 (位元堂/宏大電話用品)
落山道76號 (向落山道) - 2600萬 (劉東華醫務所)
落山道76號 (向土瓜灣道)- 2800萬 (福滿堂)
落山道74B號 (向土瓜灣道) - 2800萬 (九龍樂善堂)
落山道74A號 (向土瓜灣道) - 3800萬 (日本城)
落山道76A號 (向土瓜灣道) - 2600萬 (新景旅行社)
落山道74號 - 2800萬 (便利店711)

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(1) 上環禧利街14號舖，放售3,200萬。現放租每月8萬，地舖連入則閣合共1,100呎，有來去水，門闊約14呎，三相電100A，可公司股份轉讓。

(2) 皇后大道西282號全幢，放售7,800萬。現租金每月92000。建築面積合共2,124呎，門闊度約11呎，三相電100A，設有洗手間及來去水，可公司股份轉讓。

(3) 筲箕灣道212至14號禮林大廈地下2A舖，放售1,800萬，交吉交易。現叫租每月5萬。建築面積400呎，有來去水及洗手間，門面闊約9呎，三相電60A，可公司股份轉讓。

(4) 紅磡馬頭圍道88號海青閣地下F號舖，放售1,200萬。現租金每月28000，建築面積200呎，有來去水，門面闊約8呎5吋，三相電60A，可公司股份轉讓。

(5) 佐敦寧波街27號地下A號舖，放售3,988萬。現租金每月93000，建築面積500呎，租9萬。有來去水、兩邊入口及大廈洗手間，門面闊約21呎x 17呎，三相電100A

(6) 大角咀大角咀道55-65A號地下2號舖，放售1,800萬。現放租每月40000。建築面積350呎。有來去水及大廈洗手間，門面闊約12呎，三相電60A，可公司股份轉讓。

(7) 深水埗鴨寮街161號地下，放售1,360萬。現租金每月30000。建築面積200呎，門面闊約8呎，三相電60A，可公司股份轉讓。

(8) 旺角染布房街1A-1B號地下6號舖，放售1,800萬。現租金每月35000。建築面積280呎，有來去水及洗手間，門面闊約12呎，三相電60A，可公司股份轉讓。

(9) 旺角通菜街1A-1L號威達商業大廈地下A號舖，放售1,800萬，交吉交易。現放租每月50000。建築面積500呎，有來去水及洗手間，門面闊約10呎，三相電60A，可公司股份轉讓。

(10) 新蒲崗錦榮街26號萬義大廈地下1(A) 號舖，放售780萬。現租金每月12500。建築面積180呎，有來去水及大廈洗手間，門面闊約8呎，三相電60A，可公司股份轉讓。

(11) 新蒲崗爵祿街116至118號地下1B舖，放售1,800萬。現租金每月22800。建築面積250呎，有來去水及洗手間，門面闊約8呎，三相電60A，可公司股份轉讓。

(12) 新界洪水橋大街1號德祥樓地下33號舖，放售1,600萬，交吉交易。現放租每月25000。建築面積400呎，有來去水及洗手間，門面闊約12呎，三相電60A，可公司股份轉讓。

(13) 元朗金輝徑金禧樓3號舖，放售2,300萬。現租32000。地舖連入則閣合共550呎，有來去水及洗手間，門面闊約11呎，三相電60A，可公司股份轉讓。

(14) 上水新勤街27-35號新寶大廈地下D號舖，放售2,200萬。現租金每月36000。地舖連前後天井合共1,200呎，有來去水及洗手間，門面闊約19呎，三相電100A，可公司股份轉讓。

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一敲銅鑼，鼓鈸喧天，暮色沉沉的馬游塘村生猛了：金豬開陣，祝禱繚繞香燭，爐火熊熊蒸氣騰騰──村屋間空地搭竹棚張綵燈，筵開廿八席，熱辣辣葷素源源上桌來，觥籌交錯，賓主俱歡顏。

這是一場筵席包辦館「大來東南」主理的壽宴。食材爐灶、枱凳碗筷、侍應廚師統統到會來。從上世紀中葉起，大夥就像紅船戲班一樣鄉轉鄉，走過六七動盪、七八十年代經濟飛躍⋯⋯伙頭兵團今天髮稀了、背彎了，彈指間炒炸蒸燉，光芒依舊在。縱然行業日落江河，廉頗亦老矣，但這終究是他們的舞台，猶如大老倌踏出虎度門，必定傾力演出。

正月，是大來東南全年難得的忙碌時候，一個周日包辦了六七個筵席。人稱「倫叔」的老闆陳倫駐店調兵遣將：哪位師傅擅長哪些菜、走甚麼崗位、誰去煮日宴或晚宴甚至走兩場……他自詡為僱傭兵阿頭，「無僱傭兵，怎打成仗？我們有後生的，不是個個六十幾，八十幾也有，總之是耆英啦！耆英功夫夠，守門好，調味等等準確些。」倫叔八十歲了，依然精神矍鑠。


幾十年來他都行散工日薪制，有訂單就召集好兄弟埋班。這晚壽宴，他派出三個大師傅，四蒸兩炒六個爐頭，還有幫廚和雜工十三人。「我們包辦筵席，不可能跟酒樓一樣分工。」晚上十幾個樓面，日間已在油麻地店內劏魚剪蝦。

師傅也清晨六點多回店預備：需火候的燉湯、炸子雞上皮，以及每一個菜式的配搭得先做好。譬如「百寶鴨」，全鴨起骨，再釀入蓮子、銀杏、瑤柱、鹹蛋黃等超過八種材料，扣燜一小時，廿八席的鴨就花上好幾小時。筵席現場，師傅也「瓣瓣得」：砧板埋灶搬抬，隨時走位「執生」：上菜急起來也要掉下熱鑊去幫手排菜。「我們好似舊時打波，十上十落的陣形。」倫叔用荷蘭隊全能足球比喻。


包辦的承諾

藍田山上馬游塘村的壽宴，七點開席，午後雜工率先運來枱凳鋪設；師傅和食材工具在兩三點陸續抵達，起爐搭灶洗刷，肉食菜蔬調味料一一擺列開來。


五點多，鑼鼓響起，主家拜神；師傅開爐點火，首先熬煮糖水紅豆沙，而澆在大菜上的濃芡、炸油一一先推先熱待用；雜工披上白恤衫，變身侍應候命。準時七點，拜神金豬吃罷，冒着白煙好彩頭的「發財好市」啟動盛宴，主人賓客齊舉杯：「飲勝！」

大家酒酣耳熱之際，在爐邊起勁的師傅忽然停下來，翹首以待。原來主家要敬酒，樓面事前通報師傅歇一歇。「包辦筵席有一好處。酒樓一起菜就全部煮了出來。去到你府上就不是了：喂，師傅慢一點啦！遲幾個字再起菜啦！師傅就會停。」倫叔得意地說。

他強調，大夥臨時是主家的僕人，「也可以說是包辦的承諾，如果到時『我不喜歡做』，唔得！你幾大都做完那一晚。」像這天天氣不穩，主家搭的竹棚不能遮蓋廿八圍，要分頭二圍，大夥就分兩次煮食招呼，工時長了近一倍，酬金不變，也無怨言。

功夫，六十年前

這晚主家曾宏五兄弟為八十有一的母親擺壽。「我覺得在村搞到會很有氣氛。」曾宏說，原來四十多年前阿爺已跟東南結緣。跟冷餸翻熱的盆菜不同，筵席上每一道菜現煮現吃，那股熱辣辣給人驚喜連連：一條蒸魚上來，剛剛離骨，很嫩滑；熱炒燜煮，全是「小時候酒樓的味道」──沒複雜的化學調味，吃了不口渴。

賓主享用完鬆軟大壽包、濃甜紅豆沙，盡歡席散。師傅撤退，樓面收拾狼藉杯盤。時近午夜，大貨車盡吞爐具碗碟，消失於夜幕下；要不是賓主臉上的悅色酒氣，盛宴好像沒發生過。

倫叔說，筵席到會不是沒市場，飲食集團也設部門營辦，不過數獨立經營、既包辦「筵」（菜）又提供「席」（枱凳餐具）的筵席專家，九龍只怕剩下他這一家。而他，也入行超過半世紀了：1957年，十九歲的他由廣州來港做了一年錶行打雜，就投靠開包辦館的姑丈，從此走上包辦路。

「當時甚麼也不懂，何謂大雞三味？何謂四和菜三和菜？好烏龍。」知不足，學不倦。他晚上一有空就用舊報紙練字；看營業部怎樣寫菜單；入廚房偷師。後來他往外闖，包辦館、茶居，樓面廚房點心樣樣都做。「我們東南的事頭請人，席上揀菜薳，好挑剔，你不勤力不醒目他不睬你。」他先後入東南、大來兩間包辦館。兩店由甘日新和嚴志二人在1948年創立。1972年，兩位老闆退休打算結業，他於是和拍檔用盡十萬元積蓄頂手，把兩個字號合併成為「大來東南」。

筵有大小　無分階層　

倫叔二十多歲就在包辦館當上大掌櫃。他回憶，行業在六七暴動前最興旺。大來經常到富貴人家的花園別墅做宴；主家一來喜歡包辦隨時候命，二來家宴私隱度高。那時，工廠在大時大節和廠慶也經常擺酒，「譬如唯一水壺廠、鄧芬記。有錢佬聚居的又一村、中半山、九龍塘，那時候很多……」倫叔不願提豪客名字叨光，只漏了嘴：「舊時總華探長是常客，現任不少高官警司也食過我們的餸菜。」

從前，包辦館街街也有，單是廟街已四五間，包括大來和東南。店本身也擺到三四圍，「那時無冷氣，太太們喜歡高髻頭，牛角扇吹到髻都歪了。」倫叔忍不住笑起來。六七年暴動後，有錢人紛紛離港暫避，兩店生意跌了八九成。及至七十年代，酒樓愈開愈多，「人家當然想嘆冷氣、更好的招呼和環境。」包辦筵席漸漸式微。

為了拓展生意，倫叔二十年前也做起盆菜來；沙士前甚至也做蛇宴。現在筵席和盆菜各佔一半。盆菜有幾百元一圍；筵席可達萬多元一席，但不多；千多元最平常。「貴婦狗生日請客仍然有；隱形富豪做生日、擺滿月，入伙一定要光顧我們啦！旺一下新屋。」他做得最多的是社團和大學千人宴。正月時，露宿者之家也訂了五席給附近油麻地、深水埗的街友。蒜香基圍蝦、菜膽百寶鴨、五柳炸石斑……他和師傅一視同仁用心炮製，佳餚趁熱派人連同摺枱碗筷用手推車送過去，服務周到無分階層。

老友一齊打天下

「我做了幾廿年，後生做到老了。」倫叔笑咪咪，總是腳踏白水鞋，手握一罐生力啤。接洽生意、買料、訂貨他一腳踢；廚房告急他就衝入廚房，樓面不行幫樓面。

「現在無人願意（接手）做這樣辛苦的事了。」大來東南到今天，打理人只剩他一個。人家退休坐公園，他很抗拒，有事做就開心，「回來認識多些朋友，老中青也認識一些，多好呀！同時跟社會不脫節。」

辦公枱上，毛筆墨盒放在手邊，他十年如一日為客人擬寫菜單。菜單值多少錢，他就買同等的貨給客人。「你不可以隨便一種貨給主人家，否則如何運作幾十年呀？蠔豉來說，客人需要大隻的金蠔或最大的沙井蠔，二百多元一斤，我需要買那些。小一點百多元甚至幾十元一斤，不同嘛！」

人隨行業走到日暮，倫叔一點不傷感。目睹同行一間間消失，唯獨大來東南撐了下來，他淡淡然說：「無人光顧，你就要結業。我們幸好有班老友記合作，圍威喂，打天下！」倫叔呷一口他形容為「生命之源」的啤酒，清涼、回甘。

舉重若輕 大師傅

謝龍師傅（67歲）
入行四十多年，去過上海、台灣做大廚。這日他中午和七十多歲的Man叔在上水煮了六圍，傍晚再來馬游塘村拍檔入行六十年的鄭成師傅炮製廿八席。一年之中，只年尾正月較忙，「如果靠包辦筵席搵食，真是無得食。」他在大來做散工三十多年，倫叔叫到，義不容辭。「當做義工舒筋活絡，是一種樂趣，大家老友傾吓偈開心點。」做廚師，謝師傅笑言：「客人讚好，證明自己煮得好。」

黃錫師傅（66歲）
曾在港島有名的包辦館歐燦記隨父做廚，二十多年前歐燦記結業，轉來大來。「上門到會好像酒樓，只是整個廚房搬過去，沒有搭棚的就在露天煮。」這天，他清晨六點多就返油麻地店鋪廚房張羅，蒸煮了七八成，現場來做兩三成。席散，其他師傅撤退了，他留下來搬搬抬抬，收拾物資上車，回店卸貨已過午夜。「做慣了， 沒甚麼問題。」錫師傅總是和顏悅色。

撰文：韓潔瑤
攝影：關永浩、葉天榮

大來東南筵席
地址：油麻地廣東道844號永發樓地鋪　
電話：2780 3145