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【平穩增長股恆基】

恆基兆業地產有限公司
HENDERSON LAND DEVELOPMENT CO., LTD.

股票代號：0012
股息率：5%
市值：$1600億
業務類別：地產業
集團主席：李家傑、李家誠
主要股東：李兆基（72.8%）
集團網址：http://www.hld.com

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：256／280／220／242／250
毛利（億）：109／126／120／128／153
盈利（億）：219／308／312／170／102
每股盈利：4.53／6.36／6.44／3.51／2.11
每股股息：1.17／1.41／1.64／1.8／1.8

--企業簡介--

恆基兆業地產（恆地）為一間於香港及內地之地產發展集團。其核心業務包括物業發展及物業投資，是香港主要地產發展商之一。

此外，恆地亦直接持有附屬公司恆基兆業發展（0097）及三間上市聯營公司，即香港中華煤氣（0003）、香港小輪（0050）、美麗華酒店（0071）。

【圖1】--恆地架構圖

--擁有多個業務--

恆地有多間附屬及聯營公司，因此整個集團包括多個業務。簡單來說，可以將恆地的業務分成3 大類，第一是物業發展，第二是物業租賃，第三是其他業務。

若果不計及投資物業及發展中投資物業之公允價值增加，以經營盈利去分類，即下圖所示，可見地產業務佔了最大部分。

由於恆地的聯營及合營公司提供了相當的盈利，而下圖數字並未包括，因此要考慮這些公司的貢獻，而這些公司的核心業務，其實大部分都與地產有關，例如香港小輪、美麗華酒店，以及眾多在內地的合營公司，因此地產仍是恆地的重心。

【圖2】--恆地收入與經營盈利

--地產發展及租賃--

香港本身地少人多，由於人口不斷增加，但長期的土地供應有限，因此令土地甚有價值，地價長期向上是必然的現象。憑這因素已可推論，在香港從事地產發展，是一門甚為好賺的生意，現時的新樓，全部都是豪宅自居，因為這樣定位能賺得最多。

故此，在香港的大型地產發展商，都有一定的企業質素，從這方向已可確認，在香港及內地從事地產的大型發展商恆地，本質是一隻不錯的優質股。

若不計物業重估收益，物業發展及物業租賃是主要部分，發展部分將成為恆地的潛力，而租賃部分則為這企業提供穩定的現金流，同時持有的物業質素不差，令整個恆地有穩中求勝的特質。

從下圖可見，部分收租物業有相當的質素，例如國際金融中心、四季匯、宏利金融中心等，現金流強勁，同時有長遠租金上升的能力。

--發展潛力--

基本上，恆地有穩中求勝的特點，物業租賃是穩的地方，而物業發展則是潛力所在，香港樓價長期只會向上，持有土地者當然有一定的潛力，恆地有多個項目已成功收購八成或以上業權，以及全部業權，這些位於市區的項目，擁有相當的價值。

【圖3】--恆地持有的收租物業

【圖4】--恆地已成功收購八成或以上業權項目

從上表可見，恆地很積極利用收購舊樓，去提供市區樓的土地儲備，這些重建後的市區樓，呎價雖然驚人，但往往有價有市。由於市區土地供應有限，利用收購舊樓，成為了其中一個主要的發展模式，上述土地均有一定的發展潛力。

另外，內地的發展亦是恆地的潛力所在，恆地積極發展內地業務，與內地發展商合作，在多個城市都有項目，同時有相當多的土地儲備。恆地於中國多個城市的可供發展之土地儲備，合共自佔樓面面積約3200 萬平方呎，當中約7成發展為住宅物業，其餘則發展寫字樓及商場。

中國樓市長期向上，反映在經濟增長的前提下，土地的價值必然向上，這是社會發展的自然現象，持有土地的發展商，長遠必定得益。因此，內地業務都是恆地其中一個增長動力來源。

--農地潛力--

在整個恆地的長遠發展中，持有的農地是最大的潛力所在，恆地持有約4500 萬平方呎新界土地儲備，為本港擁有最多新界土地之發展商。

根據政府公布《新界東北新發展區規劃及工程研究》，確認古洞北及粉嶺北作為粉嶺/ 上水新市鎮擴展部分，容許原址換地，令私人土地業權人可發展個別私人項目。

恆地於發展區內共擁有240 萬平方呎土地，約80 萬平方呎土地可符合原址換地之條件，其餘則可能會被政府以現金補償方式，收回作公共用途。

至於《洪水橋新發展區規劃及工程研究》方面，恆地於區內擁有約647萬平方呎土地。根據「洪水橋及廈村分區計劃大綱圖草圖」之建議，洪水橋可發展成為一個人口約21 萬人之新市鎮，容納約6 萬個新增住宅，約一半為私營房屋。

從上述的發展方案中，可見恆地都有相當的利益。當發展商在開發區持有農地，政府有可能邀請發展商加入參與發展，或是換地模式，又或以現金補償模式進行。無論是哪一個方案，對於早在多年前，以低價買入農地的發展商，都有著巨大的利益。

政府的東大嶼計劃雖然能提供一定的房屋供應，但仍要相當長的時間，當中充滿未知數，同時在這段時間，香港的人口仍會保持增長。

因此在長遠而言，政府仍會發展其他大型新市鎮，以滿足人口增長，當中一定涉及新界的農地，其中不少都由發展商持有，這些農地的價值將會大幅提升，只是遲早的問題，因為這些地終有一天會發展的。因此，擁有最多農地的恆地，擁有一定的長遠價值。

--投資策略--

整體來說，恆地有一定的質素，物業租賃可說是提供了穩定而理想的現金流，而物業發展則保持平穩增長，因此這股有穩中求勝的作用。

長遠而言，恆地的農地一定有價值，這是遲與早的問題，這亦是恆地的潛力所在，政府愈遲發展，當中的價值愈大，因為土地價值只會向上。

由於恆地本身已龐大，因此就算有上述的潛力，都不是爆升類型，但以穩健類的股票來說，這是較有增長力的一間。

中短期可能因政府土地政策而對股價略有波動，但長遠的價值不錯，但投資策略就一定要長期，才能見到企業的真正價值。

現時處合理水平，這股適合中低風險的投資者，現價都可分注或月供投資，長期收息，以及有基本增長力。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

若有一天，香港失去了《蘋果日報》，希望大家也不要失散。

Apple Daily 英文專欄：
After the media, landlords will be the next target
https://hk.appledaily.com/opinion/20210517/BIW343AKIRHSTGFFTVT4Q26I7I/

This is a game of boiling frogs. Protesters and politicians are the first group of people to be snatched. The message is that “only a small number of people” are targeted. The aim is to create a deterrence effect. I won’t go into detail here as there are only so many column inches. Meanwhile, some outspoken media outlets are being sorted out. For example, leading journalists of the mainstream outlet Cable TV (1097.HK) have resigned en masse not long ago, and Bao Choy, a producer of RTHK’s “Hong Kong Connection”, was prosecuted last month.

In the latest incident, the government has frozen Jimmy Lai’s assets, including 71.26 percent of his shares in Apple Daily’s parent company Next Digital (0282.HK), of which he is the major shareholder, as well as his holdings in three other private companies held in local banks.

After sorting out members of the opposition and media outlets that monitor the government, the focus of the game will be shifted to landlords, in similar vein as the Land Reform launched by Mao Zedong in the 1950s that saw the confiscation of landlords’ land.

Having collected in April a plot of land in Kam Sheung Road from CK Asset (1113.HK) and Henderson Land (0012.HK), citing the Land Resumption Ordinance, the government brandished its sword to Sun Hung Kai Properties (0016.HK) and New World Development (0017.HK), seizing from them plots of land in Yuen Long and Fanling this month, on grounds that it needs to build subsidized housing. So Hong Kong’s four biggest property developers have all got their fair share of being targeted, and Yuen Long rural leaders who gained notoriety in 2019 are not spared either.

Offering rewards based on merits is not an approach the current regime adopts. Following the 1967 riots, the British colonial government rewarded rural villages for showing it support during the riots by launching the Small Housing Policy (also known as the “Ding House Policy”) that took effect in December 1972. But rural leaders today will not see a replay of that. In 2019, they went to great lengths to help the authorities. Alas, some ding house landlords have recently been arrested by the Independent Commission Against Corruption, and some other rural villagers have had their ancestral houses seized by the government on grounds of the Land Resumption Ordinance.

Today, the ordinance can be used to target anyone, and no one can figure out the government’s land seizure strategy. The plots collected by the government are not those that have long remained undeveloped but those with clearly laid out development plans. Apparently, what the government is doing has no logic. On the face of it, it occupies the moral high ground, when in fact it may just want to demonstrate its authority.

On the internal side of things, the Hong Kong government and its disciplinary forces are on life support as they have been deprived of their real power. Externally, politicians, the media, businessmen and the rural elite are being targeted. Who will be the next target? Taking reference from the history of certain political party, one may note that there are not only licensed thugs but also unlicensed ones who are active in the underground economy. Who will call the shot after midnight in Hong Kong tomorrow? What do you think?

In the movie “Men Suddenly in Black”, Ninth Uncle and his buddies secretly went to a nightclub, only to be busted by their wives. To help his brothers flee, Ninth Uncle sacrificed himself. In today’s Hong Kong, who is Ninth Uncle? While you guys are having fun, have you ever spared a thought for Ninth Uncle? Or will you be the next Ninth Uncle?

【平穩增長股恆基】

恆基兆業地產有限公司
HENDERSON LAND DEVELOPMENT CO., LTD.

股票代號：0012
股息率：5%
市值：$1600億
業務類別：地產業
集團主席：李家傑、李家誠
主要股東：李兆基（72.8%）
集團網址：http://www.hld.com

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：256／280／220／242／250
毛利（億）：109／126／120／128／153
盈利（億）：219／308／312／170／102
每股盈利：4.53／6.36／6.44／3.51／2.11
每股股息：1.17／1.41／1.64／1.8／1.8

--企業簡介--

恆基兆業地產（恆地）為一間於香港及內地之地產發展集團。其核心業務包括物業發展及物業投資，是香港主要地產發展商之一。

此外，恆地亦直接持有附屬公司恆基兆業發展（0097）及三間上市聯營公司，即香港中華煤氣（0003）、香港小輪（0050）、美麗華酒店（0071）。

【圖1】--恆地架構圖

--擁有多個業務--

恆地有多間附屬及聯營公司，因此整個集團包括多個業務。簡單來說，可以將恆地的業務分成3 大類，第一是物業發展，第二是物業租賃，第三是其他業務。

若果不計及投資物業及發展中投資物業之公允價值增加，以經營盈利去分類，即下圖所示，可見地產業務佔了最大部分。

由於恆地的聯營及合營公司提供了相當的盈利，而下圖數字並未包括，因此要考慮這些公司的貢獻，而這些公司的核心業務，其實大部分都與地產有關，例如香港小輪、美麗華酒店，以及眾多在內地的合營公司，因此地產仍是恆地的重心。

【圖2】--恆地收入與經營盈利

--地產發展及租賃--

香港本身地少人多，由於人口不斷增加，但長期的土地供應有限，因此令土地甚有價值，地價長期向上是必然的現象。憑這因素已可推論，在香港從事地產發展，是一門甚為好賺的生意，現時的新樓，全部都是豪宅自居，因為這樣定位能賺得最多。

故此，在香港的大型地產發展商，都有一定的企業質素，從這方向已可確認，在香港及內地從事地產的大型發展商恆地，本質是一隻不錯的優質股。

若不計物業重估收益，物業發展及物業租賃是主要部分，發展部分將成為恆地的潛力，而租賃部分則為這企業提供穩定的現金流，同時持有的物業質素不差，令整個恆地有穩中求勝的特質。

從下圖可見，部分收租物業有相當的質素，例如國際金融中心、四季匯、宏利金融中心等，現金流強勁，同時有長遠租金上升的能力。

--發展潛力--

基本上，恆地有穩中求勝的特點，物業租賃是穩的地方，而物業發展則是潛力所在，香港樓價長期只會向上，持有土地者當然有一定的潛力，恆地有多個項目已成功收購八成或以上業權，以及全部業權，這些位於市區的項目，擁有相當的價值。

【圖3】--恆地持有的收租物業

【圖4】--恆地已成功收購八成或以上業權項目

從上表可見，恆地很積極利用收購舊樓，去提供市區樓的土地儲備，這些重建後的市區樓，呎價雖然驚人，但往往有價有市。由於市區土地供應有限，利用收購舊樓，成為了其中一個主要的發展模式，上述土地均有一定的發展潛力。

另外，內地的發展亦是恆地的潛力所在，恆地積極發展內地業務，與內地發展商合作，在多個城市都有項目，同時有相當多的土地儲備。恆地於中國多個城市的可供發展之土地儲備，合共自佔樓面面積約3200 萬平方呎，當中約7成發展為住宅物業，其餘則發展寫字樓及商場。

中國樓市長期向上，反映在經濟增長的前提下，土地的價值必然向上，這是社會發展的自然現象，持有土地的發展商，長遠必定得益。因此，內地業務都是恆地其中一個增長動力來源。

--農地潛力--

在整個恆地的長遠發展中，持有的農地是最大的潛力所在，恆地持有約4500 萬平方呎新界土地儲備，為本港擁有最多新界土地之發展商。

根據政府公布《新界東北新發展區規劃及工程研究》，確認古洞北及粉嶺北作為粉嶺/ 上水新市鎮擴展部分，容許原址換地，令私人土地業權人可發展個別私人項目。

恆地於發展區內共擁有240 萬平方呎土地，約80 萬平方呎土地可符合原址換地之條件，其餘則可能會被政府以現金補償方式，收回作公共用途。

至於《洪水橋新發展區規劃及工程研究》方面，恆地於區內擁有約647萬平方呎土地。根據「洪水橋及廈村分區計劃大綱圖草圖」之建議，洪水橋可發展成為一個人口約21 萬人之新市鎮，容納約6 萬個新增住宅，約一半為私營房屋。

從上述的發展方案中，可見恆地都有相當的利益。當發展商在開發區持有農地，政府有可能邀請發展商加入參與發展，或是換地模式，又或以現金補償模式進行。無論是哪一個方案，對於早在多年前，以低價買入農地的發展商，都有著巨大的利益。

政府的東大嶼計劃雖然能提供一定的房屋供應，但仍要相當長的時間，當中充滿未知數，同時在這段時間，香港的人口仍會保持增長。

因此在長遠而言，政府仍會發展其他大型新市鎮，以滿足人口增長，當中一定涉及新界的農地，其中不少都由發展商持有，這些農地的價值將會大幅提升，只是遲早的問題，因為這些地終有一天會發展的。因此，擁有最多農地的恆地，擁有一定的長遠價值。

--投資策略--

整體來說，恆地有一定的質素，物業租賃可說是提供了穩定而理想的現金流，而物業發展則保持平穩增長，因此這股有穩中求勝的作用。

長遠而言，恆地的農地一定有價值，這是遲與早的問題，這亦是恆地的潛力所在，政府愈遲發展，當中的價值愈大，因為土地價值只會向上。

由於恆地本身已龐大，因此就算有上述的潛力，都不是爆升類型，但以穩健類的股票來說，這是較有增長力的一間。

中短期可能因政府土地政策而對股價略有波動，但長遠的價值不錯，但投資策略就一定要長期，才能見到企業的真正價值。

現時處合理水平，這股適合中低風險的投資者，現價都可分注或月供投資，長期收息，以及有基本增長力。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

Artlane - Henderson Land Development Co. Ltd.
Chung Ching Street, Sai Ying Pun, Hong Kong (MTR Exit B3)
Everyday from 5:00pm - 8:00pm

藝里坊 - 恒基兆業地產有限公司
西營盤忠正街 （西營盤地鐵站B3出口）

每日晚上五點到八點


Artist: Sharmaine Kwan
Website: www.sharmainekwan.com
IG: sharmainekwan_art


The visual symbolism of neon has long been a significant part of Hong Kong's culture. By transforming everyday objects from the streets into a neon aesthetic, the work highlights the casual and overlooked side of the vibrant lifestyle within the district of Soho where it is full of energy and comes to life at night. The neon glow gives off a unique iconic ambiance to its surroundings which enhances its chic, urban, and stylish attraction. Scaled to life size, they also have their own presence and element of interaction. Like traditional neon signs, the 'Artlane' sign serves to name the place where it will become the heart of the area and an artistic Soho of its own...