【理財個案-\-\40歲教師置業夢】
龔成老師你好，我追看你的facebook page近兩年了。你的書我大部份都看過好幾次。
我40歲。之前在中學全職教師，放工後在補習社兼職，晚上再上門補習。
我好想擁有自己的物業。雖然你不斷提醒我們別沾手衍生工具，可惜心急賺快錢的我，沒聽你的話，單單上個月，就因牛熊證虧蝕了近10萬。
而且因為學校工作太困身及underpaid，我辭職了。 好想重整自己的生活及理財方式，所以請教您。
我每月補習收入大概$25,000，去年做代課教師及補習，收入可達$40,000. 儲蓄方面有$31萬現金，$375萬股票，大多是藍籌。
開支方面，每月$2500元租金，$2000交通支出。剛開設了中銀的零存整付，月供$30,000。另外，月供盈富基金$5000。
我好怕自己會再買賣牛熊證而輸光所有。但現有資金又不足以買樓，龔老師可以指點一下我嗎？謝謝你。
個案重點：
‧40歲
‧早前玩牛熊證蝕左
‧收入$40000
‧有$31萬現金，$375萬股票
重點目標：
‧想擁有自己的物業
‧穩健投資
‧如何有效理財
龔成老師分析：
如果你想置業，可以定一個3年目標。現時的樓價不平，雖然我認為香港樓長期仍會上升，因為供應好唔夠，但中短期仍會有上落，如果出現樓市在3年內略有回落，就是你把握時機的時候。
另外，由於置業有穩定收入較好，因為這會影響按揭部分，所以你應慢慢為這事情步署。你最好在置業前的半年，有穩定的工作及收入，但這刻不一定硬性進行，因為仍有時間。
強積金方面，你可以買追蹤恆指的基金，但若到慢慢接近退休的年齡，就要漸漸減持，轉到較低風險的類別中。
以你的現金及股票比例，加上你有做月供股票，其實不用再增持股票了，現金的比例持每月慢慢增加就可以了。
你不要再投資牛熊證及不要再投機了，只要持有優質股，財富就會慢慢向上，這是最適合你的方法。
其實你現時的資金都可以買樓，但就最好把握時機。最好的方法是保持儲蓄，月供股等，同時不再投機。
組合不算太差，問題不算大，繼續進行就可以，之後就是遲些建立穩定收入，以及開始睇樓，為買樓做準備，並到樓市下跌（不要期望太多）時把握就可以了。
375減租買賣 在 Re: [請益] 375減租條例請教- 看板PublicServan - 批踢踢實業坊 的美食出口停車場
※ 引述《wen1982 (jo1982)》之銘言：
: 標題: [請益] 375減租條例請教
: 時間: Mon Mar 24 20:39:31 2014
:
: 您好
:
: 如果375租約內出租人售出耕地，承租人是否可照平均地權77條補償呢？
平均地權77發動要件是平均地權76,而且是在變更土地用途為建築時才有用到
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第 76 條
出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築
使用時，得終止租約。
依前項規定終止租約，實際收回耕地屆滿一年後，不依照使用計畫建築使
用者，直轄市或縣（市）政府得照價收買之。
第 77 條
耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地
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所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告
土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後
餘額三分之一給予補償。
前項改良土地所支付之費用，以承租人已依耕地三七五減租條例第十三條
規定以書面通知出租人者為限。
公有出租耕地終止租約時，應依照第一項規定補償耕地承租人。
因此答案為:否(一般出售轉讓,不變更農耕用途時,租約繼續....見三七五25條)
但承租人得【優先承買】
耕地三七五減租條例
第 15 條
耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面
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通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。
出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。
出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。
: 若可以也是按出售日或合約終止起算嗎？
:
: 另如承租人轉租他人，合約就失效，欲收回耕地，承租人可要求農作物補償嗎？謝謝
第 16 條
承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。
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承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不
視為轉租。
第 17 條
耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：
一、承租人死亡而無繼承人時。
二、承租人放棄耕作權時。
三、地租積欠達兩年之總額時。
四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。
五、經依法編定或變更為非耕地使用時。
依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租
人左列補償：
一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。
二、尚未收穫農作物之價額。
三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。
第17條是【合法終止】，第16條是【租約無效】
易言之,違反第16條者，應不適用第17條的補償原則.
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: ◆ From: 1.161.222.52
: → fc01:平均地權條例第77條又不處理耕地買賣 03/24 21:30
: → fc01:375的土地只是買賣還是保持耕地的話 03/24 21:34
: → fc01:那只是租約換人簽而已啊 03/24 21:35
: → fc01:另外,這種業務問題是不是問前輩或單位法治比較好 03/24 21:36
: → wen1982:平77條講的是終止租約賠償方式，若土地售出，只是換地主 03/25 12:41
: → wen1982:租約還在，那合約內容還是適用375或平地權？ 03/25 12:42
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代耕:勞務承攬,種植項目由委託者負責,代耕者對於農產損益無涉,全歸委託者
轉租:租與他人,用途他人有主導權,農產損益由承租者(轉租第三者)自行負擔.
※ 編輯: maniaque 來自: 118.171.237.69 (03/26 17:18)
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