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不用講那麼多.
以長時間來看.
建商往上賣必須建立在中古屋有跟上的情況.
也就是新案和1x年屋最後會大約落在2成價差.
中古屋上不去,新案會掉下來.
新案掉不下來,中古屋會上去.
現在就是經典新案掉不下來,然後時間凍結狀況,所以產生中古屋和新案龐大價差.
建商則是一臉要撐到之後市場回溫中古屋追上去的態度
但是例如以前崩盤.
以前崩盤很多時候中古屋崩潰了,新案也跟著崩潰.
當然也發生過建商倒閉,餘屋進入不良債被便宜賣.
不過無論怎樣.
中古屋和新建案彼此間會有拉扯效應.
最後大家會往一個穩定價差收斂.
而如果今天跌了,新案價格往下.
請問反映在甚麼東西上面?
對...就是地價!!!
因為營造成本固定,你很難看到營造成本明顯的跌.
所以你很容易看到地價跌.
甚至只是價平交易量大縮,也會產生地價跌.
(2008 2016地價都明顯下跌)
(對喔誰跟你講土地抗通膨的...顆顆.)
這也是去年12月左右最危險的時候.
我都建議各位觀察土地成交....地價跌了就要看跌多少判斷會不會有回檔現象.
當然很可惜,土地價格也只是進入死魚.
所以既然土地價格不跌,營造成本大漲.
那這代表甚麼?
這代表這兩年越晚拿建照的新案,價格必然越高.
當然建商也知道,所以他們有些都成屋才賣...以免在死魚盤太快反應會嚇死各位.
(這是短期的商業操作手法而已)
但是等到降息,你在來看市場會怎樣.
因此回到居住正義.
今天中古屋所有人都要加價賣.
並且要知道,你今天新買一棟新案,你還有交屋款,裝潢等等成本.
更不論一堆人還要灌交易成本.
每個人都要把這些成本灌上去還要賺錢賣.
也就是你買1500,一兩年內要轉手,你至少要賣16xx.
那請問中古屋怎樣跌?
那中古屋都只漲不跌.
請問你2年屋賣1650,建商新案要賣多少?....當然1750嚕.
那營造成本如果固定,請問甚麼東西漲?
當然是土地漲阿.
如果土地也不漲,營造成本也不漲,單純利潤漲.
也就是建商的利潤從35%放大到60%...你知道會發生甚麼事情?
那就是...我們這些投資客立刻都變成建商.
然後搶土地來推案,便宜賣,我只要賺50%就好....吃你們其他建商的豆腐.
啥?當建商很難?...你只要有錢,誰都可以當建商..
建商就是投資客,投資客就是建商,兩個做的事情完全一樣,差在規模而已.
那自然市場一競爭下,要嘛建商賣價必須回縮,不然會被我們新起的吃豆腐.
要嘛他就只能哄抬地價(當然他手上有其他屯地)
因此到最後結論就會變成.
營造成本固定,中古屋屋主都要加價賣....
因此土地價格上升!!!!
直到,大量屋主願意賠錢賣.
例如大量失業,例如大量人房貸違約被法拍之類的.
(1980 1990 2000大崩盤都是這樣,主要是產業轉型陣痛階段.
你想一下,如果今天科技業崩潰了都要外移,台灣科技業薪水從200萬變成剩下50萬一年.
而且科技業就業人口只剩下1/2....
那會怎樣?
是不是一大堆科技人付不起房貸,房子要被法拍,然後法拍也沒人買會一直流標
之後才拍出很賤的價格,例如科學園區附近重劃區,5年屋拍出15萬一坪的價格
然後還一大堆15萬一坪的法拍屋可以選
這樣房價能不崩嗎???
喔,1980 1990 2000就是這樣子崩的....
主力產業外移或是轉型或是崩潰,新興產業還來不及接手撐住天空
所以房價就在這個過渡期崩潰)
而大量的中古屋都法拍成交15萬一坪.
請問建商敢賣多少?50萬一坪?60萬一坪??
建商當然最多賣25~30萬一坪.
那請問營造成本固定....建商怎義賣25~30萬一坪?
自然就是地價崩潰嚕...土地沒人買直到地主願意低價賣.
不然也不會怎樣,就沒人推案而已...所以2000~2003推案量很低是這樣來的.
並且..推案的有些是庫存土地蓋了賣出清,拿來跑公司的現金流..以免公司倒閉.
啥你說地主都很能撐?
你再做夢嗎..XD
一大堆地主都是借錢買的,甚至動用民間貸款或是股東或是集資.
你真的那麼多地主都那麼有錢喔.
血觀音裡面,炒土地不也靠農會貸款...農會超貸買農地然後等重劃,結果烙賽.
因此很多時候,地價崩潰,你就看到有人自殺有人失蹤有人意外死亡.
土地喔...呵呵呵....有錢喔...呵呵呵.
哪來那麼多有錢人...呵呵呵.
對拉,股東的錢銀行借的錢都是自己的財產...
(我講我的財產不包含我爸媽的...顆顆.)
買我媽那塊地的買家,還不是有幾個股東.
(當然他們也不只買一塊)
而自然,地主撐不住,土地也是淪落法拍和不良債阿..
之後自然就是被別人賤價取得.
對喔...100個地主,有50個實力派都沒貸款...
你說靠他們撐住就好?
喔..不是這回事....
它們土地又無法貴貴賣掉,賣不掉,所以土地不再交易市場上.
但是另外50個撐不住,進入不良債.
本來50,一次垮掉變15.
只要有10比15的交易出現.
銀行立刻鑒價就是15....
之後買家要做土建融,土地的貸款基礎就是15.
那自然等同資金大幅撤離這一區塊.
因此之後這邊的地價成交,就只能15 16 17 18這樣爬.
反正....隨著時間,定時都會有人撐不住跨掉.呵呵...
炒房是100間房子,10間在成交,這10間成交往上爬10%.
那100間房子價格就等同被認定上漲10%.
但跌也是這樣.
100棟房子,10棟跌10%成交.
那這100間房子價格認定就是跌10%.
很快的......
除非有人有本事護盤,用原價把低價釋出都吃光.
但很難拉,尤其土地....誰有那麼多錢護盤...顆顆.
因此土地其實漲跌震盪都很大,並且反應速度很快.
這也是我們炒房都愛看土地當指標的主因.
所以說甚麼土地抗通膨的.
阿就跟你講.
興達港25年前...重劃區土地炒作到一坪17萬以上.
而我媽後來買多少?正幹道5.x萬一坪.
(並且內部的3.x萬一坪)
也就是興達港重劃區土地17萬崩潰到3~5萬一坪.這是崩幾%..???
並且維持2x年!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
抗通膨?抗個擔擔麵.
然後搭這一波台南東區南區炒做下來的熱度.
我媽把興達港出掉了,一坪大概10萬.
海底撈月...顆顆.
(不過海底撈月自己要抓時機,不是崩盤就進場,如果25年前崩潰,你就進場
你會躺在那邊25年....)
阿為啥這個重劃區那麼慘.
不就遠洋漁港國際法修改+產業轉型...
台灣現在漁牧業早就沒有以前興盛....
那靠漁牧業炒作的不動產,崩潰很意外嗎?
對喔....還沒漲回當年高點耶.還有很大的距離耶...
所以切記.
產業轉型是很可怕的.
真的大崩盤的引爆點,大多都是產業轉型.
更者,產業轉型會影響不動產的強弱分布據點.
對喔,居住正義.
阿居住正義,營造成本又不能跌,那要跌甚麼.
就是跌地價.
而上面得知,中古屋屋主都不願意賠錢賣 = 地價上漲.
所以正義個屁!!!!!!..
你們都是房蟲!!!...
只要沒有虧錢賣房子的,你們都是炒房的推手.
你們都是房蟲..不要裝了!!!!
是你們都要賺錢,所以才讓建商價格可以賣那麼高的.
而想要居住正義,想要地價跌.
那你們所有人都賠錢賣房子.
30年前買500萬,今天要賣200萬....這樣才叫做支持居住正義.
你們都願意賠錢賣房子,那地價一定跌.
地價一大跌,我說過,我就會跳出來當建商,然後蓋便宜的房子給各位買!!!
我利潤抓40%就好...顆顆...
我可以幫你們實現居住正義沒問題...反正現在我手上又沒屯地,顆顆.
就事論事.
不要假掰.
不要自己就是個房蟲,自己造成房價大漲,整天還喊正義.
賠都別人賠,賺都自己賺..
婊子裝聖女!!!!
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.114.62 (臺灣)
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現在減脂,所以沒吃東西.
豆漿+戰神奶茶乳清...等下去睡覺...晚上吃夏威夷蓋飯好了.
現在體重又到68.x....目標降回65在開始增重....
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 12:53:20
我只繳稅不捐錢.
我連發票都不想捐.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 12:53:33
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 12:54:02
降息後新屋會往上賣.
但因為新屋和5~20年屋價差太大.
所以這個價差會在很短的時間內收斂.
收斂最主要原因會發生在換屋族.
尤其蛋黃區領導房價上漲.
而蛋黃區換屋族,他的15年屋想換新屋.
你新屋一坪50,那他15年屋轉手必然就會想辦法往40賣.
因此會在很短的時間內1x年屋產生共識,要把價格推上去.
也許無法推到8折,但很快就可以推到7折.之後再慢慢往8折爬.
那如果你新屋50的地方,你的15年屋才30.
你等同很快就可以每坪有5萬的漲幅可以看到.
之後再慢慢地等到漲幅擴大到10萬一坪.
另外,降息的時候,建商也不會這麼客氣.
他除了會把價格拱上去後,價格上漲的力道他會繼續借.
所以50你以為它滿足了,喔不,他會55 60這樣催上去.
催到多少沒人知道,但是能摧多少她催多少.
所以對中古屋而言,你必然利潤5~10萬一坪,但往上還有不知道多少的額外bounce.
而且反應速度都會很快
所以降息前夕進場5~20年屋是為了這個.
等這一波賺一圈,再往下買老屋就好.
減脂沒有不餓的...
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 13:07:13
很能吃是傳統健美的天賦之一.
一天一頭羊,幹掉李亞強.
李亞強就是一天可以吃掉一頭羊而出名.
https://reurl.cc/b95yX6
https://reurl.cc/eDxZEmX
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 13:12:08
沒那麼多有錢人.
外加...
建商給他往下賣..XD
有建商賣得比他轉手最高價還低.
吃她豆腐.
商場如戰場.
任何人都是敵人.
永遠記住這句話.
以前某重劃區,兩大地主建商說好要一起把價格拱在XX萬.
其中一個推案了,推XX萬.
另外一個過了半年給他推XX-2萬....熱賣,造成另一個地主建案滯銷.
對,商場就是這麼賤.
他賺到錢了.
也...
反正你已經死了....
股票本多忠勝喔.
你如果買國巨,買HTC,買175塊的聯電.
那要怎麼勝??
當年12682也套住很多人套很久.
所以一樣要注意產業轉型!!!!
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 13:26:30
因為沒那麼多有錢人..XD
真的有那麼多有錢人.
那今天的房價早就超越香港了.
有錢人是笨蛋嗎?
有錢人更懂,一值買推升價格,就會一直漲的道理.
例如你可以串聯一群有錢人,把一個都市都買光光.
那這個都市房價要超越香港很難嗎?
但問題就是.
沒那麼多錢啊...顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 13:27:56
睡覺是最好的減肥方式!!!!
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 13:28:11
基本上原本老農的土地被重劃.
它們當然土地沒貸款.
但有內褲線跑去卡位的,大多都有從各種地方弄錢.
然後重劃完成後.
土地開始交易.
新買建地的,大多都有貸款.
並且,很多都是中高風險型.
尤其那些內褲線的和惡性炒作的時候進場的.
大多錢都是從各種地方弄來.
就算他現金買,背後也是很多股東.
而股東這種東西喔.
你們新聞也看到.
XXX投資虧錢,黑底的股東要他自己全吞然後把對方的股份一毛不差的退回來.
然後把XXX抓去打,阿幹,不小心打死了..糟糕!!!
呵呵.
土地這種東西,玩土地的龍蛇混雜...那個很複雜的.
而,當你本來一坪50崩潰.
當然大多數地主都不賣阿.
問題是你既然沒有高價成交,那你就不存在市場上.
到頭來被嘎爆的被成交15萬.
銀行鑑價15萬,外加這種情況通常各行各業都很悲慘.
銀行必然到處抽銀根...
你用公司借貸過來買土地.
你公司那邊營運必然不好也有錢坑+銀行抽銀根,你這邊土地7年期土建融也擋不住.
你就一起炸....
當然在炸掉之前,你應該就想盡辦法弄一大筆現金跑到對岸去.
阿這不就王又曾,陳由豪...XD
2000年那一波怎樣炸得大家都忘了?
而你跑了,你丟下的爛攤子,土地處分權就跑到不良債手上.
之後就被成交15萬.
那...
那成交行情不就15萬...
之後地價從15萬爬起...
當然反過來講,你沒這麼慘烈的狀況.
房地價又怎樣能崩盤呢??
所以大崩盤通常背後就是產業崩潰經濟蕭條大失業.
and....你說利率要壓垮房價.
是可以辦到,美國房價也有跌.
但因為美國利率是簽約定生死,所以主要是買盤跟不上而不是被壓死..
而在台灣的制度下.
這個利率大概3%產生壓力,4~5%才會產生大跌現象.
一個很簡單的道理.
1000萬的30年貸款.
1.3%利率的時候,月付3.3萬.
3%得時候月付4.2萬.
5%的時候,月付5.3萬.
你月付3.3拉到4.2...確實產生壓力,必然排擠到非常多的開銷.
如果稱很久例如三五年,也許會有部分人炸掉.
但是產生的災難可能很有限,因為絕大多數的持有者撐得住.
所以可能會走緩慢下降....畢竟這是房價不是地價.
房子何其多+負擔其實也還好剛需還是很多人硬肛著買.
另外對投資而言長線可能會抓這個時機進場卡位等降息.
但是到5%,你月付3.3跳到5.3....
這樣是真的會有人直接被擊倒...XD
so...不是甚麼利率翻兩倍多可怕.
你要看的是月支付的壓力....!!
另外,房子的價格離台灣人的財力來講.
還很有空間的..XD
你土地,一般人又不會買+一次金額太大一般人又無法獨立買得起
但是你房子,人人都要買人人都想買.
而台灣這個人均幹掉韓國,最近日幣又狂跌看來運氣好就在幹掉日本一次.
外加人民財富世界第五名的情況.
這種通俗性民生必需品.
除非你產生大災難,不然都是買得起.
差別是,如果價格衝太快會卡到.
1.銀行估價跟不上...
2.買家被嚇呆了,需要冷靜一下...XD
所以有時候價格會衝一下略停然後二次跳躍.
當年台北就是這樣..那個盤中震盪一下就是在整理上面兩者.
而當然我們政府現在精很多.
他會盡量在你第一次跳躍沒力的時候,努力掐息第二次跳躍的產生.
不然當年2010~2016那一波,台中高雄台南等早就衝到新北的價格.
那是被政府掐息的....
而為啥政府要掐息.
其實也不是為了居住正義.
而是為了分配+漲價不要一次漲光.
漲太快會讓少數人獲得極大利益...
政府不喜歡這樣,因此讓你們,喔,我們包含各位不要過太爽.
另外,你一次漲到頂,未來要是突然產業轉型.
那請問錢坑怎樣填?新產業需要用錢要去哪印?
2000年的崩盤之後政府做甚麼事情.
瘋狂炒作台北,貸款125%記不記得....
為啥要炒作台北?...因為新產業需要錢,經濟需要錢,社會需要錢.
經濟的火車頭不動產必須發車拯救經濟.
不然還有誰可以拯救經濟??....真的印鈔票?那你台幣要崩盤到多少去??
so....王牌不能在沒需要的時候打光阿.
因此政府不希望房價漲快,也不希望房價一次漲到他該有的位置.
保留淺在能量...
so...平時緩漲,大漲就壓.大跌就救.
但當需要的時候,就開啟大炒房...
(自己看武漢肺炎一開始,政府做甚麼事...補貼房貸,甚至研擬降持有稅有沒有..XD
都準備好迎接海嘯了...
結果沒想到武漢肺炎台灣從中獲取大利益,所以就沒後續..反過來開始壓房價)
不過不動產易漲難跌.
為啥?你看那些我家一定要賺錢才賣的,你應該就知道為啥.
那自然政府大多時候都在壓房價很正常..
你們人人都在推動炒房,人人都在支持高房價.
那只好政府來壓阿.
另外政府壓也大多從交易成本和資金風險兩點下手.
而不是真的增加持有成本.
主因就是...要漲可以,給我漲慢一點....意思一直都很明顯,很多人故意看不懂.
甚至官員常常講,房價漲因為經濟或是地區發展很正常.
甚至有些人講過打房等於打選票(不過好多新聞都被下架了,媒體幫消毒喔)
阿都故意聽不懂喔...呵呵.
另外,不感光明正大增加持有成本也是因為...會嚴重打擊到選票...呵呵.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 18:21:33
踩30分鐘健身車贖罪阿.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 19:30:07
150...因為我踩很輕....
不過通常我都會踩1~3個小時.
雙北的狀況要問雙北的投資客比較好.
但八里要變興達港太難了...XD
八里要吃多少瀉藥.
才有本事崩成那種慘狀...XD
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 20:47:38
其實我練腿最不認真.
因為如果認真練腿.
我跳舞時,升高墊腳尖的時候腳會抖....很蠢.
所以腿都隨便練,保留次數3以上....單次訓練組數不破20組.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 22:45:10
8折.
85除非你有不對稱比較.
例如新的沒視野,中古的有視野.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/27/2023 12:19:59
七折.
不是.
而是債主拿不回錢拿到他的不動產.
之後債主轉賣或是委託他人轉賣.
這種叫不良債.
非進入法拍市場.
法拍市場就法拍市場,不會特別叫他不良債.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/27/2023 14:03:11
理論上會追著開案價跑.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/27/2023 18:50:40
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