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房貸提前償還計算機 在 Re: [問題] 請問房貸提前還款該怎麼還的問題- 看板CFP 的美食出口停車場
※ 引述《CoffeeMoon (咖啡月)》之銘言：
: 標題: [問題] 請問房貸提前還款該怎麼還的問題
: 時間: Thu Jul 27 01:14:59 2017
: excel檔案https://goo.gl/h5BeyM
: 請問朋友目前有兩筆房屋貸款，分別為A和C，總共欠銀行12,958,701
:
: A:2017/7/13的借款餘額為1,599,205 借款到期日2033/08/13 剩下193期償還
: 利率1.56% 計息方式為30/360 本利平均攤還
: 每月期付金375元
: C:2017/7/13的借款餘額為11,359,496 借款到期日2037/06/13 剩下239期本利平均攤還利
: 率為1.61% 計息方式為實際天數/365
: 每月期付金55,589元
少列貸款原始總金額
: 他在2017/07/25拿了160萬到銀行要提前還本，優先償還了利率高的貸款
等於沒綁約的房貸，然後只繳了一期，就開始部份提前清償。
: 在2017/07/25將利率較高的C方案部份還本160萬元後
: 2017/08/13起的每月期付金變為47,759 然後銀行也會補收847元
: 847元為1,600,000x1.61%x12/365 (7/13-7/24共12天)
: 也就是B方案
: 接下來A、B每月要付的期付金變成9375+47759=57134
:
: 若在2017/07/25優先結清利率低的A方案
: （多拿26元出來即可結清A，以後付一筆比較簡單好記）
: 結清本利和1,600,025=本金1,599,205+利息820(1,599,205X1.56%X12/365)
: 於是方案C不變下，未來期付金依舊是55,589
: 然後朋友有兩個問題想問，請問該怎麼回答適宜？
: 第一個我大概可以回答，請問第二個該怎麼解釋好？
: 我自己也覺得會不會試算表有錯，竟然差了6萬多
試算表不會有錯，只有『計算基準』，
或『計算基礎』錯的時候，才會出錯。
又或者你給錯的公式，那就無法得到正確的答案。
某些網路計算機，沒有辦法進行『代數運算』，那就會出錯。
:
: Q1:
: 優先償還利率較高的貸款，兩者利率僅差0.05%，每個月要多付1,545？
: Ans:只有前面193期多付，194-240期起因為A方案結清後，付47759即可
多付的部份您自己再驗算，直接上圖給答案。
期數的計算有誤，答案在圖裡面。
1(首期月付) + 193 (A+B方案) + (195-240期)，
這樣才是240期，共20年。
方案 B 與 方案 A 的利差，還有部份還款的概略計算方式。
: Q2:若比較兩方案到最後結清那天，A方案利率僅低0.05%，優先償還利率低的，
: 最後付給銀行的本利會省6萬多元？有省這這麼多？該怎麼解釋？年金法的特性？
: 還是哪邊有弄錯嗎？
:
我算出來的結果是，
把160萬元拿去還 1140萬(1.61%，20年的房貸)，可以多省 62036元的利息，
若有疑問，您再自己驗算看看。
如果您覺得還有問題的話，可移駕至房版，那邊神人很多。
附帶一提：
之前有聽過理財座談會的鄉民朋友，可以去翻一下，你們拍下來的投影片，
裡面有『債務處理順序的口訣』，在這邊補充一點，
貸款餘額比較大的，且利率又較高的，要先還。
其計算結果就如同小弟附上的圖。
板上某篇文章可能也有，我暫時找不到他在那一篇。
等我找到了會補上來。
= The end. =
ameryu. 2017-07-27 #
補充的部份
→ opm: 說真的,這比較像作業,計息基礎不一樣時,利率會出現偏差 07/27 05:16
認同opm大說的，原po的發問，真的有點像是在寫作業的感覺。
如果這是實例，您這位朋友，應該會被該銀行列為『小黑名單』吧！
貸款辦下來，不到一個月，馬上有160萬可以還？
銀行要辦放款出去之前，成本都已經先算好了，此舉真的很不建議。
而且利率又偏低，如果您朋友跟該銀行的關係很好，那就是另外一回事。
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